Тиньков соскочил. Как банкир три раза сорвал крупнейшую сделку на рынке офисной недвижимости

Во вторник, 20 августа, TCS Group объявила, что не будет переезжать в бизнес-центр «Акватория». В компании объяснили, что изучают более привлекательные варианты размещения штаб-квартиры. Переезд группы Олега Тинькова в «Акваторию» должен был стать крупнейшей сделкой на столичном рынке аренды офисов. Forbes выяснил, как компания Тинькова трижды отказывалась от сделки.

Сделка в трех действиях

Перенос штаб-квартиры TCS Group на Ленинградское шоссе в компании начали обсуждать полтора года назад. Тогда у команды Олега Тинькова появилась идея «Тиньков-сити» - многофункционального офиса с жилой башней для сотрудников. Воплощение не заставило себя ждать. Брокер, консультировавший TCS Group («Ведомости» писали, что TCS Group консультирует S.A.Ricci), позвонил экс-владельцу группы ПИК и совладельцу девелоперской компании Wainbridge Кириллу Писареву и предложили продать участок на Ленинградском шоссе. При этом заняться застройкой участка предложили самой Wainbridge. Стоимость проекта должна была составить 18 млрд рублей без учета стоимости земли, рассказал Писарев в интервью Forbes.

По словам Писарева, первый раз сделка сорвалась летом 2018 года: за несколько дней до нее Тиньков сообщил об отказе от проекта, объяснив свое решение тем, что такой проект будет сложно реализовать. Получив отказ, девелопер решил возвести на участке проект «Акватория», состоящий из двух башен — жилой и офисной — общей площадью 150 000 кв. м.

Через три месяца после срыва сделки тот же брокер снова вышел на Wainbridge. Писарев встретился с Тиньковым, который сказал, что их очень привлекает это месторасположение, но они хотят купить только офисную башню. Писарев стоимость башни не называет, но, по оценке партнера Colliers International Станислава Бибика, в завершенном виде она может стоить около 15 млрд рублей. «Опять три месяца переговоров, мы согласовали все финансовые условия сделки. Более того, за два дня до подписания договора еще раз пожали друг другу руки», —  вспоминает Писарев. Однако, по его словам, TCS Group снова в последний момент пошла на попятную — «в связи со сложной политической ситуацией в стране». Это был февраль 2019 года.

В апреле ситуация повторилась: на Wainbridge снова вышел брокер — консультант TCS Group, и сказал, что Тиньков так и не смог найти лучшего объекта, строительство которого будет завершено в 2022 году. Но на этот раз речь шла не о покупке здания, а лишь о долгосрочной аренде.

Ранее газета «Ведомости» писала, что из 75 000 кв. м офисной части «Акватории» TCS Group хочет арендовать 68 000 кв. м. Стоимость такой аренды может варьироваться от 1,3 до 1,7 млрд рублей в год, говорит директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости PwC в России Саян Цыренов.

Предполагалось, что проект офиса должен быть типа «built to suit» — под нужды и потребности клиента, но с обязательством заключить договор аренды на 10 лет вперед. Тиньков сам хотел, чтобы на ПМЭФ-2019 в июне состоялось подписание соглашения с партнером, рассказывает собеседник Forbes, знакомый с ходом сделки. Тогда партнеры пожали руки уже в присутствии журналистов. Олег Тиньков пошутил: «Теперь я от вас никуда не денусь», — вспоминает Писарев.

Прошло почти два месяца, Wainbridge подготовила документы к сделке на 6 августа. Но за день до этого Писареву позвонил предправления «Тинькофф банка» Оливер Хьюз и сообщил, что банк не готов давать гарантии для получения девелопером финансирования на строительство. Именно эти гарантии были ключевым условием сделки, которая в итоге сорвалась в третий раз.

«Просто не сложилось»

«Просто не сложилось», — лаконично объяснил причину срыва договоренностей Оливер Хьюз в ходе телефонной конференции. «О сделке мы объявили один раз и вышли из нее один раз», —  сказали в пресс-службе банка в ответ на вопрос Forbes о том, почему договоренности о переезде TCS Group срываются уже в третий раз. Два собеседника Forbes, имевших отношение к сделке, сказали, что она действительно срывалась трижды. Причем один из них добавил, что TCS Group несколько раз меняла свой статус как партнера — с владельца на арендатора.

«К сожалению, эта сделка не пошла дальше. Мы сейчас ищем другие варианты — все риэлторы знают об этом и бомбят нас разными предложениями, так что варианты у нас есть. Уже в ближайшие месяцы мы можем определиться с новым домом для «Тинькофф», — сказал Хьюз. Строгого дедлайна у группы нет, но есть желание въехать в новое здание к 2022 году, уточнил глава банка.

Риски для сторон

Сделка Wainbridge и TCS Group могла быть крупнейшей на рынке недвижимости за всю современную историю, отмечает Цыренов из PwC. Разрыв с TCS Group может отодвинуть срок реализации офисной части проекта, поскольку на такие большие площади будет сложно найти арендатора, считает он.

Расположение «Акватории» не самое простое с точки зрения использования здания под офис — сейчас есть более конкурентные предложения в районе Третьего транспортного кольца и рядом с метро, добавляет Станислав Бибик.

«С другой стороны, проект может быть привлекателен по цене или иметь уникальную инфраструктуру. Он мог бы использоваться под апартаменты, и это было бы, скорее всего, выгодней, чем офисные помещения», — полагает он. В свою очередь Писарев не сомневается, что сможет найти другого партнера — за этот год компания отказала в сотрудничестве нескольким крупным клиентам и сейчас собирается эти взаимоотношения восстановить. «Но мы потратили много времени», — сетует он.

Что касается TCS Group, то ему тоже будет достаточно сложно найти нового партнера для офиса, — это IT-компания и ей необходимы определенные энергетические мощности, которые может обеспечить не каждый офис, говорит Цыренов.