Вдали от Солсбери. Как изменилась жизнь богатых русских в Лондоне
«Миллиардеры и мультимиллионеры из России тратят десятки миллионов долларов на самые роскошные дома в городе. Поставщики всего — от Bentley's до белужьей икры — счастливо оседлали волну русского изобилия в городе, который уже начинают называть «Москва на Темзе», — писала The Washington Post в середине 2000-х, в самый разгар романа между богатыми русскими и столицей Великобритании. В Лондон тогда хлынули капиталы из России, стремительно возникшие после развала Советского Союза — русские скупали яхты, дворцы, поместья и даже футбольные клубы, регулярно появляясь на первых полосах британских газет.
Но времена изменились. Английские СМИ по-прежнему с удовольствием посвящают материалы героям российского списка Forbes, однако теперь в их заголовках чаще можно встретить глагол «продал» чем «приобрел». Отношения между странами стремительно ухудшаются, рубль дешевеет, а Лондон становится все категоричней в отношении капиталов из России. Британские власти убеждены, что множество объектов недвижимости приобретены на «грязные» деньги. Не добавляет радости и вступивший в силу с 1 января 2018 года закон о криминальных финансах, в рамках которого власти Британии могут потребовать доказать легальность средств, на которые был приобретен тот или иной актив. По данным Национального агентства по борьбе с преступностью (NCA), запросы о происхождении состояния (Unexplained wealth orders, UWO) могут быть направлены в отношении 120-140 человек, и значительная часть из них — граждане России.
Все эти события не могли не отразиться на рынке недвижимости Лондона. По словам экспертов, российские покупатели были одними из самых значимых игроков на рынке центрального Лондона в течение последних 20 лет. По данным Knight Frank, в 2014 году на них приходилось 15% всех сделок на сумму свыше £2 млн, но в 2017 году их доля рынка в структуре сделок снизилась до 7%. «Если мы говорим в целом об элитной недвижимости Лондона, то доля русских на этом рынке за последний 5-8 лет уменьшилась в три раза», — подтверждает управляющий директор London Relocation Consultancy Оксана Литман.
По словам директора российского отдела Savills в Лондоне Нелли Труфан, пик спроса со стороны состоятельных россиян пришелся на 2013 год, но теперь сократилось не только количество российских покупателей, но и бюджеты, в которых они сейчас ищут недвижимость. По данным Savills, средняя стоимость сделки по покупке элитной недвижимости сегодня составляет £3,5 млн. «Средний бюджет российских клиентов — £1-5 млн, в то время как несколько лет назад это было £7-15 млн», — добавляет Литман. По ее словам, одна из причин снижения активности россиян — закон об UWO и рост числа проверок — причем, чем состоятельней клиент, тем проверок больше. «Это касается даже самых средних сделок, до £5 млн. И застройщики, и продавцы, и юристы тщательно проверяют источник происхождения средств, на которые приобретается объект», — поясняет Литман.
Еще один признак перемен — российские покупатели стараются привлечь для покупки недвижимости банковские кредиты, хотя раньше так не делали. «Делается это для того, чтобы не отчитываться о происхождении средств, на которые покупается объект недвижимости, не вызывать подозрений и не привлекать дополнительного интереса к таким суммам, — объясняет Литман. — Вообще все европейский и американские клиенты всегда привлекали финансирование, и только наши приезжали и говорили — я только кэшем». Есть и те, кто стремится расстаться с британской недвижимостью. «Многих волнует Brexit и то, каким образом выход Великобритании из Евросоюза в марте 2019 может повлиять на рынок элитной недвижимости и ценообразование», — говорит Нелли Труфан.
Однако, несмотря на все сложности и политические пертурбации, рынок Лондона остается привлекательным. «Факторы, побуждающие россиян переезжать в Лондон или же только покупать здесь недвижимость, в принципе не изменились. В большинстве случаев это желание дать детям образование в Великобритании», — рассуждает Нелли Труфан. По словам главы российского отдела в лондонском офисе Knight Frank Екатерины Зенькович, семьи с детьми, получающими британское образование, предприниматели топ-менеджеры, которые планируют жить в Великобритании, стремятся воспользоваться низкими процентными ставками по ипотечным кредитам, а также готовностью некоторых девелоперов предоставлять высокие скидки для стимулирования продаж. А бизнесмены из списка Forbes продолжают покупать недвижимость не только для себя, но и в качестве подарков родным и близким. «К примеру, один из них купил для своей сестры трехспальный объект в одном из самых эксклюзивных зданий Лондона. И теперь их же семья собирается приобрести еще один объект как минимум с четырьмя спальнями (у них четверо детей), речь идет о £30-50 млн», — приводит пример Оксана Литман.
Интерес российских покупателей к определенным типам недвижимости и локациям в Великобритании также менялся в течение времени. «Пять-шесть лет назад приблизительно половина покупателей выбирала дома и квартиры в Лондоне, вторая половина делала выбор в пользу жилья за городом, в основном в примыкающих к Лондону так называемых «домашних» графствах и в расположенных там элитных поселках St George’s Hill и Wentworth Estate. С появлением же в центральных районах Лондона все большего количества элитных новостроек, интерес россиян сместился в их сторону. В последние год-два опять появился интерес к загородной недвижимости и вторичному жилью в центре Лондона», — рассказывает Нелли Труфан.
Значимым фактором для россиян становится развитие районов, в которых они покупают недвижимость. «Клиенты хотят понимать, что сколько бы объект ни стоил, он будет дорожать, — поясняет Оксана Литман. — В районах типа Челси и Кенсигтона недвижимость дорожает на 1-2% в год, а клиенты хотят прирост стоимости минимум 3-5% в год, даже если они покупают жилье для себя». Литман приводит в пример район Вестминстера, в инфраструктуру которого местные власти вложили за последние годы £4 млрд: «Если раньше он вообще не рассматривался, то сейчас — один из самых популярных. Он находится в самом сердце города, в минуте ходьбы до Биг-Бена».
Что популярно за пределами столицы? По-прежнему особенной любовью у россиян пользуются Вейбридж и Суррей. К примеру, в поместье Ingliston House в Суррее свое время обосновался совладелец «Альфа-Групп» Петр Авен, после чего дома там же приобрели многие его друзья. Однако вкусы россиян несколько изменились. «Если пять-семь лет назад был очень популярен St George’s Hill, то сейчас уже нет. Это очень закрытый поселок, куда нужно заезжать с водителем и куда довольно далеко добираться пешком от станции метро. Сейчас в Суррее более популярны места, где можно, к примеру, дойти за 15 минут пешком до станции», — говорит Литман. Обусловлено это тем, что дети многих россиян учатся в университетах в Лондоне, и не у всех из них есть личные водители. Также добираться до частных домов необходимо няням и преподавателям.
Каковы перспективы лондонского рынка? Если верить Knight Frank, вопреки пессимистичным ожиданиям, в 2018 году российские покупатели увеличили свою долю на рынке до 9%, а на суперпремиальном рынке лондонской недвижимости (выше £10 млн) после спада до 7% в прошлом году она восстановилась до 23%. Руководитель агентства Longrad Дмитрий Закиров подтверждает позитивные тренды: «Месяца два назад мы удивлялись количеству заявок, и уже прошло несколько сделок стоимостью £15-20 млн. Сегмент выше £10 млн, особенно в центре Лондона, набирает обороты. И как от брошенного камня, эти волны потихоньку начнут распространяться на чуть более дешевую недвижимость — £5 млн и ниже».