У поселка есть предыстория. В 2001 году я решил, что мне нужно купить квартиру побольше. Долго искал подходящую, нашел в одном из арбатских переулков. Спросил у риелтора, кто соседи. Оказалось, еще ни одна квартира не продана, и я выкупил целый дом. Перестроил капитально: убрал перекрытия, квартир сделал меньше, планировки другие. В результате получился душевный клубный дом. У двух наших соседей там офисы на первом этаже, есть небольшой спортклуб, комната для игры в преферанс — мы все его любим, выход на крышу. Году в 2005-м, когда я стал искать загородный дом, решил, что такой же сценарий можно реализовать на плоскости — на даче еще более важно иметь хороших соседей.
Никогда не собирался заниматься девелопментом как основной деятельностью. До этого смотрел много домов, в каждом видел вещи, которые меня не устраивали. Зачем идти на компромиссы, если можно сделать все так, как хочется? Для меня проект был проверкой самого себя: а смогу ли? Требуется большая выдержка, потому что приходится общаться с большим количеством не очень приятных людей — я имею в виду подрядчиков. По-человечески это было интересно, потому что в банковской среде совсем другая философия, другое отношение к обязательствам, времени, словам.
Я как экономист любые свои поступки сверяю со здравым смыслом. В тот момент цены на некоторых направлениях, прежде всего на Рублевке, были неадекватны. На Пахре же (это Калужское шоссе) цены были разумные. И участок попался такой, что щелкнуло сразу — мое. Увидел одинокую церковь на высоком берегу, окруженную вековыми липами. Фантастическое впечатление.
Сразу выкупил участок целиком, около 8 га. Первая очередь — я потом узнал, что это только первая очередь, — состояла из 18 домов. Но идея оказалась столь привлекательной, что пришлось докупать участок рядом, тоже на 18 домов. Сейчас территорию между ними и лесной фонд оформляем в аренду, чтобы сделать общий периметр.
Поселок на три дома убыточен по определению. А поселок на 200 домов не может быть клубным. Я считаю, что экономическая эффективность начинается с 25–30 домов. В этом случае текущее содержание инфраструктуры, куда входят собственные газовая и электрическая подстанции, водозаборный узел, бассейн, не станет тяжелой нагрузкой на каждого домовладельца.
Очень важно считать экономику проекта. Например, мы отказались от строительства единой телефонной станции — поняли, что к тому моменту, как дома будут заселены, стационарными телефонами никто не будет пользоваться. Так и получилось. Если б мы поставили, как все, телефонную станцию, это дало бы дополнительную нагрузку в $500 000. Таких мелочей много. Когда газовую подстанцию строили, получалось, что для 18 домов дороговато, а для 36 — в самый раз. Но надо было изначально спланировать мощность трубы на большее, чем предполагалось тогда, количество домов. Либо надо бизнес-план строить качественно, либо иметь чуть-чуть удачи, чтобы все сложилось.
Я устраивал по средам после работы оперативки в Москве. Сюда приезжали все подрядчики — по инфраструктуре, по строительству, по инженерии, по непростым отношениям с местными органами и т. д. Специально обученный человек по понедельникам предоставлял мне полный фотоотчет по каждому дому с комментариями технического специалиста. Я мог контролировать ситуацию независимо от того, в какой части мира в тот момент находился. Мы же современные люди и можем не месить грязь, не тратить время на дорогу. Ну и, конечно, был офис заказчика (виртуальный, так как отдельного помещения не было), в котором работали профессиональные люди: главный инженер, главный архитектор, технические представители. Мне еще на строительстве клубного дома очень повезло с архитектором Светланой Писарской — она помогла подобрать специалистов. Многие из них работали потом и по поселку.
Из сроков выбились на три месяца. Начали строить в декабре 2005 года. А Новый год, 2007-й, я уже отмечал там. Два года — это реальный срок для строительства поселка.
Общий объем капитальных вложений определить просто: отдельно посчитать стоимость земли, отдельно — строительно-монтажных работ. Всего за весь период освоено около $18 млн. Но схема-то сложнее. Мои первоначальные затраты — покупка земли и авансовый платеж строителям, чтобы они начинали работу. Эта инъекция, может быть, и не такая большая — 20–25% от общей суммы инвестиций. После этого я своих денег вообще не вносил, но постепенно появлялись соседи, каждый из которых покупал свой дом на определенном этапе строительства. По сути каждый новый сосед участвовал в финансировании очередного этапа строительных работ по всему поселку.
Я строил поселок, зная, что там будут жить мои друзья и я сам, поэтому все делалось с запасом. Было бы гораздо выгоднее разбить землю на мелкие участки, построить задешево дома, продать их по квадратным метрам кому-нибудь, кого больше не увидишь. А когда делаешь красиво и удобно, сразу вся экономика начинает плыть. Если аккуратно учесть стоимость денег, стоимость затраченного времени, то я считаю, что поселок вышел в ноль. То есть я свой дом получил по себестоимости, а не бесплатно. А себестоимость качественного строительства ну никак не может быть меньше $1000 за кв. м. Спустя четыре года появился «положительный свободный денежный поток» — проще говоря, прибыль, которая не реинвестируется обратно в проект. На практике это выглядит так — с подрядчиками полностью рассчитались, а некоторые дома еще не проданы.
В разгар кредитного кризиса у нас не было задачи выйти из проекта или срочно погасить банковские кредиты. Для нас всегда на первом плане стояла задача собрать сообщество людей, с которыми было бы приятно общаться. Цена коттеджа — это вторичный вопрос. Она определяется рынком, который существует помимо нас. Я в банковском мире привык к этому — игрокам достаточно сказать друг другу «хочу продать» и «хочу купить», а справедливую рыночную цену рассчитает кто-то третий. Так и в нашем поселке.
Можно ли строить подобный поселок сейчас? Не знаю. Тогда были интересные предложения по тогдашним ценам, сейчас — по сегодняшним.
В доме бываю регулярно, как только появляется возможность. Сейчас подвернулась другая возможность — попутешествовать (в январе Теплухин оставил пост главы УК «Тройка Диалог», который занимал 12 лет; на момент сдачи материала находился в Италии и окончательного решения о следующем месте работы еще не принял. — Forbes). Но семья использует дом на полную катушку. И я очень рад.
Записала Ирина Телицына