У края пропасти: российских застройщиков может ждать череда банкротств

Обеспеченность жильем в России отстает от США и европейских стран, но, как правило, превышает аналогичный показатель развивающихся стран. По итогам 2016 года у нас введено жилых помещений порядка 77-80 млн кв. м, что на одного жителя составляет чуть более квадратного полуметра.

В 2017 году площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, сможет превысить 25 кв. м. Хотя в целом на рынке ожидается падение темпов строительства по итогам 2016 года более, чем на 6%.

За последние семь лет фонд аварийного и ветхого жилья сократился с 99,7 млн кв. м, но на сегодня он все равно составляет порядка 90 млн кв. м и превышает годовой объем строительства.

Спрос на жилье в России высок, но какова платежеспособность? Если использовать усредненные показатели, то уровень доступности жилья (отношение стоимости 25 кв. м. к среднему доходу за год) составляет 3,8. Этот индекс существенно ниже фактической величины в таких крупных городах, как Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, а также ниже основных европейских городов. Это обеспечивает относительно высокую доступность жилья и создает предпосылки для развития строительной отрасли в целом. Конечно, индекс расслоения в нашем обществе снова фиксирует рекордные показатели индекса Джини, что существенно искажает оптимистичную картину с общей доступностью жилья для граждан.

Главным драйвером развития строительной отрасли в мире выступает ипотека, но тут у нас все очень туманно. Ставки по ипотеке в России сейчас по факту составляют от 12 до 18% годовых. Это очень много. Получается, что за 15 лет пользователь ипотеки выплачивает стоимость трех квартир, и если раньше цены на квартиры динамично росли, то теперь мало кто ожидает их существенного роста в долгосрочной перспективе, а это еще один фактор против ипотеки.

Реагируя на желание Минфина заниматься валютными интервенциями ЦБ уже предупредил о возможном сохранении ключевой ставки на текущем уровне, либо очень острожного ее снижения в среднесрочной перспективе. Это не позволит нам прийти в обозримой перспективе к уровню процентных ставок, как в развитых экономиках, от 0 до 4% годовых.

Государственная поддержка ипотечных программ 2016 года в объеме 16,5 млрд рублей будет свернута в 2017 году. Это может негативно повлиять на финансовое состояние застройщиков, счет по банкротствам которых может пойти уже на десятки. В поддержку дольщиков с 2017 года создан компенсационный фонд долевого строительства, который формируется за счет средств застройщика и призван решить проблему «обманутых» дольщиков. Пока не ясно достаточно ли будет средств в этом фонде, который действует по аналогии с Агентством по страхованию вкладов, но в Агентстве уже средства на компенсацию «обманутым» вкладчикам закончились и приходится ЦБ использовать собственные средства для выплат.

Строительная отрасль обладает большим мультипликативным эффектом, когда создаются рабочие места в смежных отраслях и загружаются производства. Снижение темпов строительной отрасли без сомнения отразится на уровне безработицы и социальной напряженности как задействованных в ней, так и пользователей ее плодами. В любом случае 2017 год обещает быть непростым для строительной отрасли. Изменения в закон о долевом строительстве, создание компенсационного фонда долевого строительства, дорогие кредиты, повышение требований к уставному капиталу застройщика – все это позволит остаться на плаву только крупным застройщикам и то не всем.