В рабстве у девелопера: как открыть бизнес в торговом центре и не разориться

Открыть свой бизнес в торговом центре — привлекательное и обоснованное решение: развитая инфраструктура, разнообразие магазинов и развлекательных центров, большие потоки посетителей. Вы просто не сможете остаться без клиентов при такой высокой проходимости. Однако неприятности поджидают уже на старте: заплатив арендодателю десятки миллионов рублей только за «вход» на территорию, в дальнейшем вы рискуете попасть в настоящую кабалу. Но успешно развивать бизнес в ТЦ все же возможно. Что делать, чтобы не стать рабом торгового центра?

Предложений в Москве достаточно, но многие из существующих торговых центров либо мало заполнены, либо еще не достроены. Оба варианта не дают никакой гарантии, что ваш бизнес станет успешным. При этом попасть в крупные, известные комплексы очень сложно и дорого. Цена входа может достигать $500 000, а за 1 кв. м в первый год аренды попросят от $1200.

Выбирайте торговые центры, которые уже работают. В приоритет ставьте большие моллы, ведь количество посетителей напрямую зависит от размера комплекса. Да, аренда будет дороже, но постоянным и высоким потоком вы быстрее отобьете вложенные средства. В городах-миллионниках стоить смотреть на торговые центры площадью от 20 000 кв. м. Лучше, чтобы в них уже была налаженная инфраструктура. Для рестораторов, например, наличие кинотеатров, развлекательных и детских игровых центров — это дополнительная возможность привлечь больше гостей. Главное, чтобы расстояние до заведения было коротким, никто не будет долго искать место, где перекусить. Выбирайте торговый центр с хорошей репутацией и адекватной администрацией, которая лояльно относится к арендаторам. Перед тем как принять решение разместиться в конкретном ТЦ, узнайте у предыдущих нанимателей, почему и на каких условиях они его покинули.

И не забывайте, что не только вы выбираете, но и вас. Заинтересуйте управляющую компанию яркой концепцией своего проекта. Девелоперы хотят, чтобы их торговый центр выделялся из массы других не банальными резидентами. Если предлагаете ресторан, то подчеркните его индивидуальность, красочно обрисуйте идею, точно опишите целевую аудиторию. Грамотная презентация позволит получить более выгодные условия сотрудничества.

Будьте готовы получить от юристов торгового комплекса 200-страничный документ с двусмысленными и расплывчатыми формулировками, которые по факту будут работать только в пользу арендодателей. Самому в нем разобраться практически невозможно. Наймите узкопрофильных юристов, имеющих опыт работы именно в вашей отрасли. Иначе, кроме проверки договора на правильность юридического языка, вы больше ничего не получите.

Самый неприятный подводный камень большинства договоров аренды — пункт, в котором говорится, что в случае нескольких нарушений внутренних правил торгового центра арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Доходит до смешного. Например, в документе указано, что сотрудники должны находиться в арендуемом помещении только в брендированных бейджах с указанием имени и должности. И если представитель центра обнаружит, допустим, троих ваших работников без них (а они могли просто закончить свою смену, снять бейджи и собираться уходить), то он имеет полное право расторгнуть договор. Крупные девелоперы могут требовать выплаты аренды, даже если торговый комплекс приостановил работу по техническим причинам, не зависящим от вас. В договоре просто не будет строки о приостановке платы по этому случаю. Рестораторы в этом плане терпят еще большие убытки: портятся продукты.

Иногда в тексте прописано, что в случае расторжения договора по инициативе арендодателя (чаще всего причина будет объяснена нарушением условий договора со стороны арендатора) вы обязаны выплатить неустойку в размере нескольких месяцев аренды и дополнительные обеспечительные платежи, общая сумма которых может составлять около 10 млн рублей. В некоторых случаях торговый центр просто заберет вашу собственность, ссылаясь на строку в договоре об удержании имущества арендатора при нарушении его условий (иногда для этого достаточно такой мелочи, как снятого бейджа). Чтобы обезопасить себя от таких неприятностей, наймите узкопрофильных юристов, которые досконально изучат каждое положение в документе. Они помогут изменить условия договора и вовремя предупредят о том, что сделка невыгодна.  Всегда пытайтесь договориться о бонусах и скидках. Если ТЦ открылся недавно и еще не успел заполниться, просите снижение стоимости аренды вполовину вплоть до того момента, пока не будет занято 80% помещений.

Даже четко прописанный договор не застрахует вас от возможных неприятных сюрпризов со стороны девелоперов в дальнейшем. Они часто меняются, им вечно не хватает времени, чтобы провести с вами встречу, поэтому обговорить условия с действующими арендодателями часто бывает очень сложно. Средний срок заключения договора с торговым центром — пять лет. И даже если вы успешно проработаете все это время, нет никакой гарантии, что управляющая компания предоставит вам преимущественное право на продление аренды помещения перед другими претендентами.

Я сам однажды столкнулся с этим. За вход ресторанов в один из крупнейших ТЦ Москвы девелопер брал с моих партнеров негласный платеж себе на карман. По истечении договора аренды он отказался его продлить, потребовав дополнительный откат. Я принципиально не согласился. В итоге нас лишили даже возможности поучаствовать в тендере на площадку, на которой пять лет успешно развивали свой бизнес.

Если вам все же продлят аренду, на вас могут навалиться новые обязательства. К примеру, почти во всех арендных договорах прописывают условие о выплате процента с оборота. За пять лет управляющая компания может прекрасно изучить вашу доходность, ведь арендатор ежемесячно обязан предоставлять финансовый отчет. По окончании срока договора торговый центр может обозначить для вас не рыночную ставку, а такую, которую, по его мнению, вы сможете выплачивать. Одному моему коллеге предлагали продлить договор по цене, вдвое выше, чем та, которую платили новые арендаторы, только входящие в комплекс. И многие соглашаются на это, потому что не хотят потерять свой бизнес.

Сложность в том, что договоры между арендатором и арендодателем лежат в рамках гражданско-правовых отношений. Пока эта сфера не выйдет на другой законодательный уровень, остается только внимательно изучать рынок и не экономить на юридической помощи при заключении договора. Можете, конечно, обратиться в суд. Но большее, на что вы сможете рассчитывать, это лишь частичная компенсация затрат. Перевести в деньги потерянный поток клиентов и увольнение уже обученного персонала суд, увы, не сможет.