«Инвестиции Valartis в недвижимость связывают с интересами российских олигархов, но это полный бред. У нас нет денег российских фэмили-офисов и никогда не было. Так исторически сложилось, но я не исключаю, что они появятся», — говорит управляющий директор Valartis Group по России и СНГ Александр Николаев. Ведь сейчас, по его мнению, один из самых удачных периодов для приобретения активов в России.
В последние полтора года деловая пресса не раз писала о приобретении и обратном выкупе офисных центров структурами швейцарской финансовой группы Valartis у Lenhart Global, аффилированной, по данным Федеральной антимонопольной службы, со структурами братьев Ротенбергов. «Насколько мне известно, эта компания управляет активами, но не владеет ими», — говорит Николаев. Среди финансистов он известен как человек, управляющий деньгами совсем других людей — американских и европейских инвесторов.
На финансовый рынок Николаев пришел на третьем курсе МГИМО, устроившись помощником юриста в одну из российских инвесткомпаний. Одновременно разослал резюме в рекрутинговые агентства и в декабре 1996-го получил приглашение от Smith Management. Компания управляла деньгами выходца из американского инвестбанка Bear Stearns, инвестора в стрессовые активы Рэндэлла Смита (сейчас стоимость активов компании Смита Alden Global Capital превышает $2 млрд).
Николаева взяли на трехмесячную практику, потом еще пару раз оформляли на три месяца, а в итоге он проработал в Smith Management восемь лет, управляя ее российским портфелем на $100–150 млн. Эти деньги он вкладывал в акции и недвижимость: был первым иностранным инвестором «Вимм-Билль-Данна» еще до IPO компании, купив небольшой пакет акций Лианозовского молочного комбината у рабочих возле проходной, инвестировал вместе с «Промышленными инвесторами» Сергея Генералова в транспортную компанию Fesco, вместе с Mirax Group Сергея Полонского вложился в девелопмент ЖК «Корона».
Поcле дефолта 1998 года портфель Николаева обесценился до $18 млн, и Смит вызвал управляющего в Нью-Йорк для серьезного разговора. Однако, поговорив с Николаевым, решил рискнуть еще на $10 млн. Эти деньги Николаев вложил в облигации московского правительства с погашением в 2000 году, купив более 15% выпуска по цене 10–12% от номинала, а также в российские евробонды (по 6%). Тогда почти никто не верил, что Москва расплатится по долгам в ближайшее время. Одним из немногих рискнувших купить российские облигации был швейцарский финансист, основатель MC Trustco Густав Стенболт, с которым Николаева в сентябре 1998-го познакомил глава «Тройки Диалог» Рубен Варданян.
Партнером и акционером компании Стенболта был Георг фон Опель, правнук легендарного основателя одноименной автомобильной компании. На его деньги в 1996 году Стенболт запустил существующую до сих пор публичную компанию ENR Russia Invest, а в 2002 году задумался о создании российского представительства и открытии новых фондов, управлять которыми пригласил Николаева. «Было очевидно, что высокодоходные сделки на небольшие суммы скоро уйдут в прошлое, а размер сделок и проектов, которые ты можешь делать, будет иметь все большее значение», — вспоминает Николаев. В 2005 году у MC Trustco после слияния с OZ Holdings появился банковский бизнес с офисами в Швейцарии, Австрии и Лихтенштейне, после чего компания получила новое название Valartis Group.
Что общего между Смитом и фон Опелем и почему их интересует российский рынок? «Они хорошо понимали, что правильно выбранное время для инвестиций на развивающихся рынках может увеличить их вложения в разы. А еще у них были ресурсы и смелость», — говорит Николаев. До кризиса 2008-го дела шли отлично. В разное время ENR успешно инвестировала в акции «Тройки Диалог» перед выкупом компании менеджментом у Банка Москвы, в строительство офисного центра «Романов двор II» вместе с Варданяном, производителя коктейлей Bravo, строительство недвижимости для ритейлера «Мосмарт», оператора нефтеналивного терминала Transterm в Батуми и другие проекты.
Однако к 2008 году Valartis и семейство фон Опель разделили активы, и сейчас ENR целиком принадлежит швейцарцам. В портфеле компании с активами 130 млн швейцарских франков есть жилая недвижимость в Одинцовском районе, офисный центр «Петровский форт» в Санкт-Петербурге и сеть цветочных магазинов «Розовый сад», принадлежащая давнему другу Николаева, сооснователю Urals Energy Вячеславу Ровнейко. Еще около 80 млн франков ждут своих проектов. Valartis инвестирует в России также через два небольших страновых фонда акций и облигаций. Всего под ее управлением около 30 фондов.
Главную ставку Николаев делает на инвестиции в недвижимость через публичную компaнию Eastern Property Holdings (EPH), основанную в 2003 году на средства одной состоятельной европейской семьи. Активы EPH в прошлом году выросли вдвое, до $1 млрд. Как и ENR, это не фонд, а инвесткомпания, которая привлекает деньги через размещение и продажу акций или облигаций. «Инвестиции такой компании бессрочные — нам не придется распродавать активы, чтобы рассчитаться с вкладчиками. Это единственная возможность выжить на этом рынке вдолгую», — считает Николаев.
У этой стратегии есть и минусы: после 2008 года капитализация компании, как и многих других подобных, упала ниже 50% стоимости чистых активов. До кризиса EPH инвестировала в разную недвижимость: жилую, торговую, офисную и даже в парковки. После 2008 года оказалось, что качество некоторых проектов было не самым лучшим. Один из крупнейших провалов — финансирование строительства торговой недвижимости под гипермаркеты обанкротившейся розничной сети «Мосмарт», на которых EPH потеряла $20 млн. Почти на $10 млн, или на треть, был переоценен комплекс жилых зданий на Арбате. Другой не самый удачный проект — компания «Инконика», которая должна была построить более 5000 парковочных машино-мест. Один из паркингов под Тургеневской площадью сдан, но в отличие от аналогичного проекта Valartis в Женеве почти не приносит прибыли — арендная доходность всего 3% годовых. На фоне убытков акции EPH продал австрийский девелопер Immofinanz, владевший 20% компании. Совокупный чистый убыток компании на списаниях и переоценке активов в 2008–2009 годах составил $140 млн, или четверть капитала.
По словам Николаева, теперь EPH сосредоточится на менее рискованных и более качественных проектах — приобретении готовых премиальных офисов класса A с долгосрочными договорами аренды. За счет падения стоимости недвижимости инвестиционная доходность от аренды по пересмотренным договорам в Москве за год выросла с 8–9% до 10–12% годовых в валюте. При этом доходность сопоставимых объектов во Франкфурте и Мюнхене порой втрое ниже, что создает значительный арбитраж, привлекательный для европейских инвесторов, замечает Николаев. Его цель — сделать из EPH классический рентный фонд, который продолжит торговаться на швейцарской бирже.
В 2014 году компания приобрела два комплекса класса А — «Эрмитаж плаза» и «Северное сияние». Кроме того, выкупила обратно два офисных здания на Петровке — Берлинский дом и Женевский дом. В 2011 году EPH временно уступила 90% в них неназванной компании, специализирующейся на недвижимости. Консультанты утверждали, что продавцом «Северного сияния» и зданий на Петровке выступала связанная с бизнесменами Ротенбергами Lenhart Global. Николаев настаивает на том, что здания на Петровке выкуплены у группы европейских фэмили-офисов. Деньги понадобились на достройку жилого комплекса на Арбате, но продажи там так и не начались — покупать квадратный метр за $17 000–20 000 желающих нет.
Другое дело премиальный сегмент коммерческой недвижимости. В том же Берлинском доме, где разместился офис Valartis, договоры с такими арендаторами, как Reuters и Apple, заключены на сроки до 15 лет в валюте, и пересмотра ставок не будет. По словам Николаева, EPH ориентируется на долгосрочные, стабильные инвестиции и предлагает изначально адекватные ставки аренды.
«Падение ставок аренды и стоимости коммерческой недвижимости составило 25–35%, но не думаю, что мы достигли дна», — рассуждает Николаев. На рынке офисной недвижимости вакантны 1,5–2 млн кв. м. Часто площади, где ставки аренды были изначально завышены, можно снять в два раза дешевле, но, возможно, и это не предел. Когда Николаев начинал карьеру в США, его боссы рассказывали ему о многолетнем кризисе в Техасе после падения цен на нефть в середине 1980-х. Тогда здания сдавались за операционные расходы, чтобы покрыть издержки владельцев (налог на имущество и коммунальные платежи).
Иногда после очередного обострения на юго-востоке Украины инвесторы и акционеры Valartis просят повременить со сделками, но это не мешает Николаеву строить планы по приобретению новых объектов на сумму $200–500 млн. Откуда у компании деньги? В прошлом году EPH разместила два выпуска облигаций под 5,5% годовых на $270 млн для покупки недвижимости, в этом году размещает еще $135 млн на рефинансирование. Когда денег на приобретение крупного объекта не хватает, компания ищет партнера, долю которого впоследствии может выкупить. Кроме инвесткомпаний и фондов Valartis управляет в России средствами частных клиентов на $400–500 млн. Плата управляющего — 1,5–2% в год от активов и 15–20% от прибыли в случае успеха, минимальный счет — от $15 млн.
Всего под управлением Valartis Group $8 млрд, из них 10–15% вложено в Россию. С российскими клиентами активно работает не только подразделение по управлению активами, но и банк, у которого почти половина из 20 сотрудников международного отдела владеет русским языком, есть сайт и интернет-банк на русском. Услуги банка здесь продвигает одна из компаний, специализирующаяся на офшорах. Николаев утверждает, что не участвует в привлечении средств в банк и не знаком с его российскими клиентами.