В каких городах недвижимость привлекательна для инвестиций.
Сегодня рынки недвижимости многих городов мира зависят от валютных курсов сильнее, чем от темпов роста экономики, динамики численности населения, налогов и даже процентных ставок.
Относительно устойчивый рост экономики демонстрируется там, где валюта стабильная (или сильная), а снижение или стагнация ВВП происходит в большинстве стран, где валюты слабеют. К первой немногочисленной группе относятся США, КНР и тесно связанные с ними экономики (Гонконг, Сингапур). Ко второй — и пораженные кризисом страны-экспортеры сырья, и многие члены ЕС, поддерживающие финансовые рынки только за счет кредитной эмиссии.
Где же недвижимость можно считать не просто дешевой, а инвестиционно привлекательной? Тут важно сочетание следующих факторов:
• низкий курс национальной валюты снижает цены покупки для тех, кто инвестирует доллары;
• налоговая система стимулирует покупку и владение недвижимостью, а не отпугивает инвесторов повышением налогов;
• в экономике в последние годы не было бума кредитования недвижимости и не сформировался «ценовой пузырь»;
• страна предлагает благоприятные налоговые и правовые условия для состоятельных мигрантов;
• власти планируют серьезные инвестиции в инфраструктуру и благо-устройство;
• избыточное строительство предыдущих лет не привело к «перепроизводству» недвижимости, которая не будет быстро раскуплена, даже несмотря на относительно низкую цену.
На что конкретно стоит обратить внимание тем, кто хочет не только дешево купить жилье, но и заработать? Вот не исчерпывающий список приоритетов, на котором может строиться как инвестиционный портфель, так и индивидуальные точечные покупки.
Берлин. Хотя цены почти удвоились с прошлого мирового кризиса, эксперты ждут ежегодного роста по 8–10% еще несколько лет. Берлин будет перестраиваться и обновляться. Кроме того, туда может быть переведен ряд учреждений ЕС из других стран.
Дубай. Падение цен на нефть дает возможность покупать жилую и коммерческую недвижимость Дубая, которая, скорее всего, будет быстро расти. Дубай — это хаб и финансовый центр Ближнего Востока, «местный Лондон», куда все больше переводят капиталы и вывозят семьи из соседних стран. Плюс благоприятный налоговый режим и развитие экономики Ирана сделает Дубай местом регистрации еще большего числа офисов, ускорит деловую миграцию.
Нью-Йорк. Несмотря на высокие налоги, дорогой доллар и сильно выросшие цены, Нью-Йорк продолжит привлекать капиталы богатых американцев и жителей Латинской Америки. В каком-то смысле нью-йоркская недвижимость становится объектом долгосрочных консервативных инвестиций.
Майами. Привлекательность города для богатых латиноамериканцев, недостаток места для продолжения застройки и ожидаемое «открытие» Кубы для США способствуют росту спроса и цен.
Монако. Последний город в Европе, где можно жить, законно не платя налоги. Он уже стал самым дорогим по рейтингам за квадратный метр. Однако низкий курс евро и распространение все более драконовских законов ЕС на другие страны-убежища (Швейцария, Люксембург) в сочетании с курортным расположением снова сделали квартиры в Монако привлекательными для тех, кто может заплатить от €2 млн.
Лугано. Становится все более популярным городом у жителей Восточной Европы из-за удобного расположения (час от миланского аэропорта), относительной либеральности кантональных властей в этой части Швейцарии и большей безопасности в сравнении с соседней Италией. Нехватка мест для застройки уже начала толкать цены вверх.
Барселона и Марбелья. Хороши только очень низкими ценами. Впрочем, избыточное предложение жилья не оставляет надежды на быстрый рост в ближайшие годы. Поэтому покупать недвижимость там есть смысл только для себя.
Рига. Рынок начал оживать в 2015 году в связи с завершением действия негативного эффекта от «запрета на инвестиционные виды на жительства» для россиян. Но более важно, что на рынке в основном закончились интересные проекты из банковских портфелей (залогов после кризиса 2008–2009 годов) и курс евро к доллару должен пройти минимум в ближайшие полгода.
Киев. Как только в Киеве исчезнет риск Майдана-2, цены на качественную недвижимость (особенно коммерческую) быстро вырастут на 25–50%. Правда, лучше подождать покупать до тех пор, пока не появилась уверенность в том, что не будет еще одной войны за Донбасс (то есть второй половины 2015 года как минимум).
Гренада. Начало реализации программы продажи паспортов инвесторам (отмененной в начале 2000-х) вызовет очень быстрый рост спроса на недвижимость в этой стране.
Панама. Несмотря на традиционный карибский беспорядок, Панама постепенно приобретает черты «карибского Дубая», а близость Мексики с избыточными финансовыми ресурсами (в том числе американскими) вызывает рост спроса на офисы и апартаменты.
Но стоит помнить: даже при совпадении большинства позитивных для инвестора факторов цена недвижимости и перспективы ее роста зависят от классического «место, место и еще раз место». Поэтому, например, Лондон останется притягательным для многих покупателей, невзирая на его инвестиционную непривлекательность: цены на недвижимость и так высоки, едва ли они удвоятся за пять лет. Кроме того, если к власти в Великобритании придут лейбористы, может быть отменен крайне важный для богатых иностранцев статус non-domiciled resident (NDR), то есть человек, не проживающий в стране постоянно и не декларирующий иностранные активы и доходы. Это сильно ударит по тем, кто рассматривал Лондон как оптимальное по налогам место для жизни и инвестирования. Опять же, если у власти останутся консерваторы, то они обещают отменить налог на наследование недвижимости ценой до £1 млн, что поддержит цены на жилье для состоятельных граждан.