Гостеприимство на московском уровне

Когда 4 июля 2007 года Международный олимпийский комитет (МОК) объявил Сочи местом проведения XXII зимних Олимпийских игр, казалось, что судьба приморского города радикально изменилась. Провинциальный город-курорт, каким был Сочи до победы на конкурсе МОК, привлек внимание влиятельных российских компаний и бизнесменов. Заявления инвесторов напоминали английский аукцион — кто предложит больше инвестиций.

Спустя семь лет очевидно, что многие обещания так и остались на бумаге, а главным инвестором стал госбюджет. Из 1,5 трлн рублей, потраченных на Олимпиаду, больше двух третей составляют средства федерального бюджета, госкомпаний и кредиты ВЭБа основным частным инвесторам — Владимиру Потанину, Олегу Дерипаске, Виктору Вексельбергу и др. Кто владеет крупнейшими объектами недвижимости в олимпийской столице, кто из них продолжит зарабатывать, а кому придется подсчитывать убытки?

Старожилы

Большой Сочи растянут на 145 км вдоль побережья Черного моря. Олимпиада пройдет в Адлерском районе, куда помимо Адлера входит и Красная Поляна. Основные спортивные и инфраструктурные объекты, в том числе гостиницы, возводились именно здесь. В Центральном районе, то есть непосредственно в городе Сочи, инвесторы строили торговую недвижимость, а также реконструировали имеющийся гостиничный фонд.

Старые корпоративные пансионаты и санатории в Сочи до сих пор показывают самую большую выручку. Например, санаторий «Заполярье», где отдыхают сотрудники «Норильского никеля» и проводятся выездные мероприятия этой компании, по итогам 2013 года получил 1,1 млрд рублей выручки, говорит представитель «Норникеля».

Среди профильных инвесторов в гостиничную недвижимость Сочи выделяются местный предприниматель Рубен Татулян, а также участник рейтинга Forbes «Крупнейшие рантье России 2010» Александр Куликов, владелец «Союз Маринс групп». Структуры этих предпринимателей управляют готовыми объектами коммерческой недвижимости.

Компаниям Татуляна кроме пансионата «Весна» принадлежит несколько коммерческих объектов в Сочи общей площадью около 70 000 кв. м с выручкой порядка 850–900 млн рублей в год. Среди них и первый в городе настоящий торговый центр общей площадью 7000 кв. м, названный в честь хозяина — «Татулян». Характеризуя Татуляна, его представитель особо подчеркивает, что тот «известный и уважаемый в городе человек». Татулян — помощник депутата Госдумы Александра Карелина и президент федерации борьбы Сочи. Представитель Татуляна отвечать на вопросы Forbes отказался.

«Союз Маринс групп» управляет в Сочи одним из крупнейших санаториев — «Жемчужиной», расположенной в центре города и насчитывающей свыше 900 номеров. Именно здесь вплоть до 2012 года проводился ежегодный Сочинский инвестиционный форум. По-видимому, группа не только управляет, но уже и владеет «Жемчужиной»: участники рынка рассказывают, что структуры «Союз Маринс групп» выкупили доли ОАО «ГК «Жемчужина» у ряда физических лиц. В самой компании эту информацию не комментируют. Другой сочинский отель, которым владеет группа, — «Маринс Парк отель» более чем на 400 номеров. Местные риелторы оценивают совокупную выручку двух объектов примерно в 1 млрд рублей.

В Сочи, кроме того, по-прежнему функционируют государственные ведомственные санатории, оставшиеся с советских времен. Среди них санатории Управделами президента «Дагомыс» и «Сочи», а также принадлежащие РЖД «Мыс Видный» и «Черноморье». До объявления Сочи олимпийским городом доля ведомственных санаториев составляла более трети местной базы размещения (Forbes не учитывал их в своих подсчетах).

Море с моллом

Торговые комплексы и бизнес-центры — обычно самые высокодоходные объекты, поэтому в большинстве российских городов именно с них начиналось развитие рынка недвижимости. Другое дело Сочи. На конец 2013 года рынок качественной торговой недвижимости Большого Сочи оценивался в 530 кв. м на 1000 человек населения. Для сравнения: в крупных российских городах этот показатель варьируется от 250 до 400 кв. м на 1000 человек. Всего два года назад уровень обеспеченности торговой недвижимостью в Сочи был почти в три раза меньше. Ситуацию исправило открытие в IV квартале 2012 года крупнейшего торгово-развлекательного комплекса «Море молл». Он принадлежит компании «ТПС Недвижимость», владельцами которой являются миллиардеры Аркадий Ротенберг и Александр Пономаренко. Общая площадь «Море молла» составляет 168 000 кв. м, а полезная — 80 000 кв. м. Сегодня это треть арендопригодной площади качественной торговой недвижимости города. Представитель компании Екатерина Новоженина уверяет, что ТРК уникален для Сочи: «Выход единственного сопоставимого с нами по площади, но уступающего нам по местоположению проекта — олимпийского «Медиацентра» (158 000 кв. м), который после соревнований переоборудуют в молл, — мы ожидаем не ранее 2015 года».

«Море молл» входит в число крупнейших сочинских объектов и по объемам годовой выручки. Однако, чтобы вернуть 7,5 млрд рублей инвестиций в проект, инвесторам придется ждать по меньшей мере восемь лет.

Остальные сочинские торговые центры в разы меньше как по площади, так и по выручке. Площадь самого крупного из них, ТРК «Олимп», составляет 34 400 кв. м (выручка — 280 млн рублей).

Что касается офисной недвижимости, то крупных бизнес-центров в городе вообще нет. Обеспеченность офисной площадью в Сочи в два раза ниже, чем в региональной столице Краснодаре, однако, несмотря на небольшой объем рынка, дефицита офисных площадей в городе не наблюдается. «Значительного спроса на качественные офисные объекты в Сочи никогда не было, так как здесь никогда не было крупного бизнеса», — объясняет директор краснодарской консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько. В городе наиболее востребованными считаются небольшие офисные помещения по 20–40 кв. м

и по 100–150 кв. м.

Гонка за столицей

Зато в Сочи теперь много отелей. По данным сочинской администрации, объем гостиничного фонда города на конец 2013 года составил 35 000 номеров. К началу Игр он вырастет почти в полтора раза, до 55 000 номеров, преимущественно за счет временных средств размещения (номера в зафрахтованных круизных лайнерах и объектах, которые после Олимпиады будут проданы как апартаменты). После закрытия временных гостиниц по окончании Олимпиады в городе останется примерно 40 000 номеров. Для сравнения: в Москве сейчас насчитывается около 43 000 номеров. Примечательно, что активнее всего строились гостиницы «4–5 звезд» — за шесть лет номерной фонд в этой категории вырос в 10 раз, до 13 500 номеров, причем в основном в одном районе — Адлерском.

В числе частных инвесторов олимпийской стройки Виктор Вексельберг, Владимир Потанин, Олег Дерипаска, Самвел Карапетян. Их совокупные инвестиции в олимпийскую инфраструктуру (в основном в гостиницы и апартаменты) составили 137 млрд рублей. Почти две трети этой суммы вложили компании Владимира Потанина. Окупятся ли вложенные деньги?

Бизнес-планы проектов Потанина и Дерипаски предполагали старт продаж недвижимости (апартаментов) еще в 2011 году. К началу 2014 года планировалось продать не менее 30% фонда, рассказывает представитель «Базэла». «Продавать до окончания Игр апартаменты нам не разрешили, и модель полностью поломалась», — говорит Потанин (интервью с Владимиром Потаниным см. на стр. 86). Марина Смирнова из консалтинговой компании Cushman & Wakefield уточняет, что речь идет не о прямом запрете продаж. Апартаменты можно было продавать, но полностью распоряжаться своим имуществом можно только по окончании Олимпиады. К тому же недвижимость находилась в залоге у ВЭБа как основного кредитора и получить разрешения у банка на продажу никому так и не удалось, напоминает Смирнова. Потанин говорит, что пока сроков окупаемости у этих проектов нет. Уже принято решение, что ВЭБ предоставит инвесторам каникулы на уплату процентов.

Что будет происходить на сочинском рынке после Олимпийских игр? Илья Володько считает, что у инвесторов вряд ли получится вернуть вложенные в дорогие сочинские объекты средства. Состоятельных россиян слишком мало, чтобы обеспечить достаточный платежеспособный спрос.

Сочи всегда был «курортом для всех», поэтому после Олимпиады ему придется снижать цены, если он хочет оставаться общедоступным, полагает Марина Смирнова. А собственникам недвижимости, как, впрочем, и чиновникам, придется подумать, за счет чего привлечь клиентов в новые отели. Превращение Сочи в общедоступный курорт начнется после Олимпиады, когда из-за низкой загрузки гостиницы начнут снижать цены, добавляет Володько.

По подсчетам Forbes, после Олимпиады в городе появится свыше 270 000 кв. м дополнительной коммерческой площади, которую можно использовать в качестве торговых и офисных помещений. Кроме того, на рынке появятся помещения, высвободившиеся после закрытия офисов госучреждений и компаний, которые работали в городе во время подготовки к Олимпиаде. По подсчетам Macon Realty Group, сегодня они арендуют примерно 10% всей офисной недвижимости. Все эти факторы приведут к падению арендных ставок.

Сочи в цифрах

3600 номеров будет по плану в крупнейшем в Европе гостиничном комплексе Azimut Виктора Вексельберга

168 000 кв. м — площадь крупнейшего в городе ТРК «Море молл», построенного компанией миллиар­деров Аркадия Ротенберга и Александра Пономаренко

10  раз — прирост номерного фонда гостиниц категории «4–5 звезд» в Сочи за шесть лет

145 км — на такое расстояние раскинулся вдоль побережья Черного моря Большой Сочи

Источник: данные компаний, Macon Realty Group