Можно стричь купоны с недвижимости, не вводя в ступор городское движение
В жизни Москвы рантье играют важную и многими еще не оцененную роль. Как транспортнику, мне милее всего те из них, кто использует московские квадратные метры по типу мерного золотого слитка, который лежит себе в банковском сейфе и потихоньку (увы, не без сбоев!) растет в цене. Мой офис расположен неподалеку от Триумфальной площади. Множество темных окон в элитных строениях, выросших как грибы в окрестных переулках, наталкивают на мысль, что «золотых слитков» куплено немало. По мне, так и слава Богу! Несложно представить, что случилось бы, если во все эти пустующие апартаменты разом бы вселились люди. Вместимость подземных парковок у нас раза в три ниже необходимой, поэтому три четверти нового автопарка должно было бы дневать и ночевать на улице, загромождая капилляры и артерии транспортной сети города.
Более значима роль «оптовых рантье», то есть предпринимателей или корпораций, получающих доход от офисной и торговой недвижимости. Их деятельность порождает потоки автомобилей, притом не капиллярно, но мощными концентрированными порциями.
В просвещенных странах на страже интересов автомобилистов и безлошадных обывателей стоят жесткие и однозначно трактуемые правила землепользования и застройки. Эти городские уставы основаны на гражданских институциях и рыночных механизмах, которые существуют у нас в зачаточной форме либо отсутствуют вовсе.
У нас все эти буржуазные премудрости заменяют многоэтапными согласованиями с непогрешимыми и всеведущими инстанциями: Москомархитектурой, префектурой и, самое главное, с ГИБДД. За согласованиями в придорожную милицию застройщик обязан обратиться при утверждении задания на проектирование, при получении заключения по ИРД, при получении заключения по проекту, при согласовании ПОД, при согласовании стройгенплана, при открытии ордера ОАТИ — намеренно не расшифровываю эти таинственные буквосочетания, которые хорошо оттеняют мистический характер процедуры. Но судя по транспортной ситуации, которая сложилась в окрестностях многих московских объектов офисной и торговой недвижимости, все эти согласования хотя и дорого обходятся, но недорогого стоят!
Возьмите торгово-развлекательные центры, расположенные встык к Курскому, Киевскому и Павелецкому вокзалам. Каждый из этих центров и комплексов намертво затыкает тот или иной транспортный узел на перегруженных участках главных городских магистралей.
К счастью, положительных примеров тоже немало. Это говорит о том, что вполне можно стричь купоны с торговой и офисной недвижимости, не вводя в ступор городское движение. Нужно только соблюдать простейшие правила.
— Не ставить свое строение вплотную к станции метро.
— Посчитать (не для согласования с ГИБДД, а по жизни, без самообмана!) необходимое количество лотов под землей и на плоскостном паркинге.
— Спланировать въезды/выезды для автомобилей посетителей, покупателей, персонала. Озаботиться въездами/выездами, причальными стенками и отстойными площадками для грузовых фур.
Станут ли когда-нибудь названные правила императивными?
Да, если «оптовым рантье» и согласующим персонам придется стоять в одних и тех же многочасовых заторах с арендаторами и прочими обывателями.
Да, если начальство, обладающее правом регулирования градостроительной деятельности, будет опасаться провала на выборах.
Да, если цены и арендные ставки на недвижимость будут находиться в жесткой корреляции с условиями транспортной доступности и парковочными возможностями территории.
На первое условие я бы особо не рассчитывал: сословные привилегии в движении отменят у нас еще очень нескоро.
О втором и говорить нечего: о покойниках или хорошо, или ничего.
А вот с третьим условием я связываю некоторые ожидания. Будем следить за рынком!
Автор — руководитель НИИ транспорта и дорожного хозяйства