Проезжая в декабре 2004 года мимо Мариинского театра, известный московский девелопер Шалва Чигиринский увидел информационный щит: Комитет по управлению государственным имуществом Санкт-Петербурга объявляет конкурс на реконструкцию исторического комплекса острова Новая Голландия. Мешкать Чигиринский не привык. «На следующий же день, в воскресенье, мне устроили просмотр объекта, — рассказывает он в интервью Forbes. — Помню, снега было по колено». Но, пробираясь по сугробам, предприниматель представлял себе будущие гостиницы, рестораны, офисы… Тем же утром он позвонил на мобильный Норману Фостеру, знаменитому британскому архитектору, и предложил ему разработать проект новой Новой Голландии. Тот согласился без колебаний.
Почему? Оказывается, Новая Голландия приглянулась Фостеру еще несколько лет назад, когда он с семьей катался на катере по петербургским каналам. Он даже пытался проникнуть за ее стены, но безуспешно — территория тогда находилась в ведении Минобороны и была закрыта для посещений. Но с таким партнером, как Чигиринский, о любых стенах можно забыть.
Заявка московского девелопера в итоге победила на конкурсе. А сэр Фостер сейчас трудится еще над тремя проектами Чигиринского, общие затраты на реализацию которых оцениваются в $5 млрд. «Нас с ним связывает взаимная симпатия», — рассказывает в интервью Forbes автор знаменитого наклонного здания лондонской мэрии, стеклянного купола Рейхстага и нового небоскреба Hearst в Нью-Йорке.
Чигиринский и правда знает, как добиться расположения городских властей. Медик по образованию, собиратель антиквариата, в 1988 году он стал первым в Москве частным застройщиком, основав компанию «СТ Групп». Первый офис фирма сдала в аренду еще на этапе котлована — представители французской нефтяной компании Elf Aquitaine, увидев стройку, разыскали Чигиринского сами.
Когда в 1991-м вместо Гавриила Попова мэром Москвы стал Юрий Лужков, девелопер быстро наладил отношения с новой командой. С восточным гостеприимством он принимал по 40 гостей на бывшей даче Анастаса Микояна в Барвихе, где когда-то парился в сауне Сталин. Одним из близких друзей девелопера был и остается Иосиф Орджоникидзе, глава комплекса внешнеэкономических связей Москвы.
За восемь лет с начала работы компания возвела в Москве 11 зданий общей площадью 55 000 кв. м, вложив около $100 млн. Земля в начале 1990-х сдавалась в аренду на пять лет, не было ни реестра, ни кадастра. Фактически Чигиринский формировал правила игры, лично собирая подписи на документах. «Чиновники шли навстречу на свой страх и риск», — объясняет девелопер. Именно он заложил в Москве практику заключения контрактов аренды на 49 лет, сдавая офисные здания иностранным арендаторам, таким как Credit Suisse.
Свой офис Чигиринский открыл в районе Тверской — в построенном им же десятиэтажном здании с превосходным видом на Кремль из кабинета. И это не единственное достоинство: там же разместились Департамент градостроительства во главе с влиятельным Владимиром Ресиным и офис компании «Интеко» Елены Батуриной. Решение многих вопросов — в шаговой доступности. Умение быстро договариваться с властями — это то, что иностранные компании больше всего ценят в своих русских партнерах.
Когда в 1996 году возникла идея открыть в Москве АЗС под маркой BP (тогда British Petroleum), Чигиринский стал партнером нефтяной компании, и город выделил 60 участков под АЗС.
Пока Шалва Чигиринский выстраивал отношения с чиновниками и иностранными клиентами, оперативным управлением «СТ Групп» все больше занимался его младший брат Александр. Офис «Сибнефти», например, компания строила благодаря связям Чигиринского-младшего — он дружит с Романом Абрамовичем.
В 1998 году, когда иностранцы покидали Москву и арендные ставки упали в три раза, Шалва Чигиринский переключился с недвижимости на нефть, прикупив несколько фирм с лицензиями на добычу. Для освоения месторождений Салымской группы в Ханты-Мансийском округе он создал СП с Royal Dutch/Shell. Лицензиями на добычу интересовались и другие иностранцы. Например, небольшая британская фирма Sibir Energy, акции которой котируются на Лондонской бирже. У компании уже было несколько предприятий в ХМАО, и объединение с активами Чигиринского сулило обоюдную выгоду. После слияния московский девелопер получил контрольный пакет Sibir.
Лишь однажды Чигиринский крупно ошибся с выбором партнеров. Для освоения пары перспективных месторождений Sibir создала с «Сибнефтью» Романа Абрамовича СП «Сибнефть-Югра» на паритетных началах. Но в 2004 году девелопер-нефтяник обнаружил, что его доля в проекте размыта до 1%. «Мой брат гарантировал, что все будет честно, — кипятится бизнесмен, — и за это получил мою долю в «СТ Групп». Так Чигиринский-старший остался и без доли в месторождениях, и без нескольких участков под застройку. Разногласия с «Сибнефтью» перенеслись и на Московский НПЗ, где Чигиринский отстаивал интересы Московской нефтегазовой компании, созданной им на паритетных началах с правительством Москвы. Несмотря на обращения в суды, вернуть свою долю в «Сибнефть-Югре» Чигиринскому так и не удалось. Говорят, что братья тогда рассорились — на 55-летии Шалвы два года назад Александр отсутствовал. Зато он продолжает дружить с Абрамовичем: на чемпионате мира по футболу в Германии его можно было видеть в ложе чукотского губернатора.
С тех пор Чигиринский аккуратнее выбирает партнеров по нефтяному бизнесу. В прошлом году он продал за $400 млн половину компании, через которую контролирует Sibir Energy, группе «Меркурий», крупнейшему дистрибьютору сигарет Philip Morris. Почему именно ей? Владелец этой группы Игорь Кесаев, старый друг Чигиринского, тоже требователен к партнерам. «Я всегда предпочитал вести бизнес самостоятельно, — объясняет Кесаев Forbes. — Но с Шалвой Павловичем у нас совместные проекты с 1990 года, и у нас даже в принципе нет возможности не договориться».
Несмотря на ряд неудач, от нефти Чигиринский теперь получает больше доходов, чем от недвижимости. Но все может измениться, если реализуются грандиозные проекты, которые он затеял совместно с Фостером.
Их познакомил председатель жюри Притцкеровской премии лорд Ротшильд в 2004 году. Но первый шаг к большим архитектурным проектам Чигиринский сделал раньше, пять лет назад. Тогда он стал главой Московской девелоперской компании (МДК) — совместного со столичным правительством предприятия. Интрига в том, что партнера для МДК мэрия собиралась искать по конкурсу, было издано соответствующее постановление. Но, кроме Чигиринского, желающих инвестировать в непонятную затею не нашлось. Возможно, он был просто лучше информирован: вскоре стало известно, что МДК должна реконструировать гостиницу «Москва» рядом с Красной площадью, спроектировать квартал правительственных зданий в Москва-Сити и помочь немецкой Metro AG в подборе площадок и строительстве гипермаркетов Real. Неплохая «нагрузка»: объем заявленных инвестиций — сотни миллионов долларов.
Из всех этих проектов дальше всего продвинулся последний. В 2005 году открылись два гипермаркета Real, еще на двух площадках начато строительство. Какова выгода Чигиринского? Его компания «Молл Гэллари» первоначально вложила в стройку лишь $5 млн собственных средств. А в прошлом году Чигиринский продал права сдачи торговых галерей в аренду австрийской фирме Meinl European Land, по оценкам, за €400 млн.
Что касается гостиницы «Москва», то здесь роль МДК свелась к подготовке предварительного проекта (помните, Чигиринскому всегда удавалось подписывать нужные документы?). Сносить и строить новую гостиницу взялась компания «Декорум», владельцем которой считается депутат Госдумы Ашот Егиазарян.
Чигиринский же тем временем переключился на более масштабный проект: он выиграл конкурс на снос и реконструкцию гостиницы «Россия». «Москва» — это одно здание, «Россия» — целый квартал. Этот проект главное запустить, и в течение пяти лет он будет постоянно дорожать», — прогнозирует девелопер. Демонтаж гостиницы его компания «СТ‑Девелопмент» оценила в $22 млн, а‑весь проект — в $830 млн. Другие участники конкурса предлагали больше, $1,5–2 млрд. Компания МОНАБ, созданная Еврофинанс-Моснарбанком, даже пыталась оспорить решение конкурсной комиссии в Арбитражном суде Москвы. Безуспешно. Еще один претендент — компания Bauholding Strabag — предъявила комиссии в качестве инвестора арабского принца и представила выписку со своих счетов в банке HBSC на $1,5 млрд. «Плюс у самой компании €10 млрд оборота, — добавляет Дмитрий Гаркуша, представлявший интересы Strabag. — Но доводы господина Чигиринского оказались существеннее». Участники рынка тогда шутили: мэр Москвы, отдав «Россию» Чигиринскому, просто сделал тому подарок к юбилею. Но конкуренты признают: мало кому было бы под силу довести «Россию» даже до стадии разбора.
Что же до участков в Москва-Сити, на которых должны были располагаться правительственные здания, то сейчас их застраивают офисами и торговыми центрами совместно Александр Чигиринский и Елена Батурина. Зато Чигиринский-старший собирается строить в Москва-Сити 600-метровую башню «Россия» по плану все того же сэра Фостера. Полтора года работа архитектора над этим проектом велась втайне от всех. «Получилось нечто особенное, — уверяет Фостер. — Это творение разных сил природы, гравитационного закона… такой башни вы нигде никогда не видели».
«Нечто особенное» готовит тандем девелопера с выдающимся архитектором и для Нагатинской поймы — московское правительство поручило главе МДК проект застройки 100 га этой промышленной зоны без всякого конкурса. Один из проектов предполагает возведение стадиона, офисов, гостиниц, ресторанов, поля для гольфа и ипподрома. Планируемый объем инвестиций — $3 млрд. Сэр Фостер уже спроектировал стеклянный купол диаметром полкилометра. Эскиз лежит в офисе Чигиринского, но он его никому не показывает — говорит, рано. Не получится ли долгострой? Деньги на проектирование уже потрачены, а в практике девелопера еще не было случая, чтобы он не вернул вложений.
По поводу башни «Россия», затраты на которую оцениваются в $1,5 млрд, Чигиринский тоже отметает сомнения: «Я не стал бы строить 600-метровую башню, если б не был уверен, что эти помещения будут востребованы. Уже сейчас нас посещают четыре инвестора в день».
Фостер берется за все новые и новые проекты своего российского друга. Он согласился участвовать в проектировании квартала «Зарядье», который должен возникнуть на месте гостиницы «Россия». Чем интересен Чигиринскому Фостер, понятно. «Это брэнд, гарантированный возврат вложенных денег», — рассуждает архитектор Александр Скокан. Чем привлекает Фостера Чигиринский? Высокими гонорарами? Наверняка, хотя их суммы не раскрываются. Есть еще одна приманка для смело мыслящего архитектора: российский масштаб. Чем больше пространства, тем больше возможности для полета фантазии.
Сейчас Чигиринский уговаривает архитектора спроектировать бизнес-центр в Ханты-Мансийске. Заминок с получением разрешений и там возникнуть не должно — нефтяника Чигиринского в регионе хорошо знают.
Джентльменские соглашения
Шалва Чигиринский открыл для Нормана Фостера Россию, а архитектор обеспечил ему путь к сердцам инвесторов и градоначальников. Вот их главные совместные проекты
- Проект: «Новая Голландия»
Место: остров площадью 7,8 га
В Санкт-Петербурге
Срок реализации: 2008
Инвестиции: $319 млн
Первый проект реконструкции острова Новая Голландия, созданный сэром Норманом Фостером, был скорректирован заказчиком Шалвой Чигиринским. Акцент сделан на искусственном озере в центре территории. Исторические постройки предполагается сохранить, разместив в‑них отель и торговые залы. Проект предусматривает также строительство ресторанов с видом на воду, новых мостов, дворца фестивалей на 2000 мест, нескольких гостиниц и музея истории города.
- Проект: Гостиница «Россия»
Место: участок 13 га возле кремля
Срок реализации: 2009
Инвестиции: $830 млн
Окончательный вариант еще не утвержден; Фостер к нему отношения не имеет. Первоначальный проект (на рисунке) предусматривал комплекс малоэтажных гостиниц на 1500 номеров, паркинг, киноконцертный зал, площадь, пристань. Внутренней планировкой занимается Норман Фостер, а внешние параметры определяет группа российских архитекторов. Среди них — главный архитектор Москвы Александр Кузьмин и глава «Моспроекта-2» Михаил Посохин.
- Проект: Башня «Россия»
Место: 2,23 га на территории Москва-Сити
Срок реализации: 2010–2011
Инвестиции: около $1,5 млрд
Общая площадь сооружения — 500 000 кв. м. Десять подземных этажей займет паркинг. На 120 этажах разместятся офисные иторговые помещения, гостиницы, резиденции и апартаменты с гостиничным обслуживанием. Башен на самом деле три: Чигиринский считает, что тройка имеет для России мистическое значение.