Новый Клондайк: земли вокруг Москвы

Приезжал к нам года полтора назад крупный иностранный девелопер, мы провезли его по землям рядом с Шереметьево, Зеленоградом, Митино. Он все говорил: «Это нонсенс, этого не может быть». Мол, вокруг Лондона земли раскуплены еще в средние века и владельцы не меняются — семейства-лендлорды только чуть увеличивают или уменьшают свои владения. А тут два молодых парня за год скупили вокруг не самого маленького города Европы такие пространства», — с удовольствием рассказывает гендиректор компании «Ведомство» Илья Дыскин. «Такие пространства» — это 20 000 га земли, которые предприниматель делит со своим партнером Владиславом Кольцовым.

Дыскин и вправду молодой. Но бывалый. Свой первый миллион предприниматель (сейчас ему 33 года) заработал к двадцати годам, наладив «арабскую» систему продажи сувениров — за 15% с выручки экскурсионные бюро и переводческие конторы завозили интуристов в сувенирную лавку Дыскина на Волхонке. Гиды и переводчики так старались, что порой экскурсантов привозили в сувенирный магазин прямо из «Шереметьево-2». Потом были опыты недружественных поглощений московских предприятий, которые тоже принесли неплохие деньги.

На земельный рынок Дыскин попал почти случайно. В 2001 году, побывав на даче у приятеля, рейдер подумал, что неплохо было бы тоже приобрести загородный дом. Стал искать, присматриваться и обнаружил, что вариантов не так уж много, вся земля — у крестьян. И купить ее можно дешево. Дыскин обзавелся удостоверением фермера, выкупал у «коллег» по 2–3 га земли. Но настоящий бизнес начался в январе 2003 года — с вступлением в силу Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

ФУНДАМЕНТ

Нельзя сказать, что до этого момента земельного рынка в стране не было. Были дачные кооперативы, приусадебные хозяйства и другие образования, которые можно было продавать и перепродавать. Но это так называемые земли поселений, в сумме занимающие всего 1,1% земельного фонда страны (19 млн га). А вот основные активы — 400 млн га земли сельхозназначения (23%) — до 2003 года стояли без движения.

В декабре 1991 года Борис Ельцин подписал указ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», по которому вся земля колхозов и совхозов была поделена в равных долях между членами этих коллективов. Так в России, хотя бы формально, появилось 12 млн землевладельцев. Каждый бывший колхозник получил не участок земли и трактор, а виртуальные земельный и имущественный паи. Свои доли можно было внести в уставный капитал создаваемых на базе старых предприятий акционерных обществ или попытаться выделить участок в натуре для ведения фермерского хозяйства.

Товаром земля в тот момент не стала, так как правила ее дальнейшей перепродажи просто не были прописаны законодательно. Конечно, можно было скупить ценные бумаги бывших колхозов, преобразованных в АО, но что с этим товаром делать дальше? Сельское хозяйство в Подмосковье, например, никогда не было источником сверхприбыли. Теоретически можно было с помощью главы местной администрации вывести землю колхоза из сельхозоборота для последующей жилищной застройки — что прямо не запрещено, то разрешено. Но так как сама процедура перевода земли из одной категории в другую не была прописана законодательно, такое решение можно было в любой момент оспорить.

Сделки с землей осуществлялись, но как исключение из правил. К примеру, совладельцы компании «Вимм-Билль-Данн» Гавриил Юшваев и Давид Якобашвили в середине 1990-х начали скупать сельскохозяйственные предприятия Московской области — как говорили тогда, «для развития животноводства». Коровы, пасущиеся вдоль Рублевского шоссе, — сейчас эта картина кажется абсурдом.

И только в 2001 году Госдума приняла Земельный кодекс, декларирующий свободное «владение, пользование и распоряжение землей». Президент Владимир Путин назвал тогда этот документ «каркасом полноценного земельного законодательства». Утвержденный позже Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» разрешил покупать и продавать землю всем желающим резидентам России. Были определены правила оборота земель, использования земельных долей, полученных в результате реорганизации колхозов и совхозов, условия получения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Наконец, 5 января 2005 года вступил в силу закон о переводе земель из одной категории в другую.

Скрывать свои истинные намерения новым землевладельцам уже не имеет смысла. В этом году акционеры «Вимм-Билль-Данна» сообщили, что часть их земель будет потеряна для земледельцев. На «непригодных для ведения сельского хозяйства» землях будет вестись строительство бизнес-центров, жилищных, спортивных и развлекательных комплексов. И в самом деле, для сельскохозяйственных проектов более подходят южные районы страны. Рентабельность сельского хозяйства Московской области за последние три года упала с 4,4% до 0,9%. Не зря же холдинг «Интеко» Елены Батуриной для своих земледельческих экспериментов выбрал Белгородскую область, а не родное Подмосковье.

По оценкам агентства Penny Lane Realty, за время действия закона об обороте земель 90% сельхозугодий Московской области (или около 1,5 млн га) перешли в новые руки. Причем акционеры «Вимм-Билль-Данна» и Дыскин с Кольцовым — не самые крупные лендлорды Подмосковья.

КРЫША

В этом году 7 мая в деревне Нелидово Волоколамского района чествовали участников обороны Москвы. В игровом зале Нелидовской начальной школы после аккуратно исполненного детишками праздничного концерта ветеранам были вручены подарки от мало кому известной корпорации «Знак». Корпорации, которая, по словам представителя районной администрации, «очень много делает для района и области». Многое уже сделано. Сейчас «Знак» контролирует, по самым скромным оценкам, свыше 100 000 га земли в ближнем и дальнем Подмосковье (см. список землевладельцев), хотя некоторые источники говорят уже и о 300 000 га. Почему такая неопределенность? «Мы стараемся о себе не рассказывать, даже символику компании не показываем, — говорит высокопоставленный сотрудник корпорации, пожелавший сохранить анонимность. — Как только конкуренты узнают, где мы работаем, сразу же набегут».

«Земельная агропромышленная корпорация» («Знак») была создана в 2002 году, как говорят на рынке, по личному указанию главы «Уралсиба» (тогда еще «НИКойла») Николая Цветкова. В «Уралсибе» от земельных проектов категорически отказываются и комментариев не дают. Тем не менее по отчетной документации «Знака» председателем совета директоров является именно Николай Цветков.

Еще более крупным землевладельцем может оказаться банк «Абсолют», который, по словам конкурентов, работает на земельном рынке в тесном дружеском контакте с администрацией области. «Абсолют» и группа «Боевое братство» (организация, призванная поддерживать ветеранов локальных войн и конфликтов, ее возглавляет губернатор Московской области Борис Громов. — Forbes) — это фактически одна компания, — рассказывает один из землевладельцев. — «Абсолют» дает деньги, «Боевое братство» работает, ведет скупку». По словам бывшего сотрудника «Регион-Р», коммерческого подразделения «Боевого братства», владелец «Абсолюта» Александр Светаков таким образом установил контроль над 30% всех сельскохозяйственных земель Московской области (свыше 600 000 га).

Председатель правления группы компаний «Абсолют» Андрей Косолапов в интервью Forbes заявил, что у компании оформлено около 20 000 га земли в Подмосковье, а связь «Абсолюта» с «Регионом-Р» ограничивается, по словам Косолапова, несколькими совместными проектами. Какими, он не уточняет.

Информационная закрытость — характерная черта этого рынка, на котором происходит первичное перераспределение приватизируемой собственности. Объяснение: в этой ситуации важнее не деньги (которых на приобретение собственности тратится не очень много), а связи, административный ресурс и умение ориентироваться в мутной воде. Так было десять лет назад при дележе промышленной собственности. Так обстоят дела с разделом земель сегодня.

Скупка у населения ценных бумаг бывшего колхоза — самая простая часть операции. И, может быть, не самая затратная. В 2003 году колхоз в ближнем Подмосковье с угодьями в 3000 га можно было купить за $2–3 млн, договорившись с 600–1000 пайщиками. «Первый колхоз, который мы покупали, размещался на территории двух сельских округов в Истринском районе, — вспоминает Илья Дыскин. — Каждый колхозник получал в руки $5000–10 000. За две недели над этими 18 деревнями мы пролили зеленый дождь в $5 млн. До этого по колхозу ездили одна розовая «Волга» и «Москвич», а уже недели через две после окончания нашего проекта люди приходили в местное ГАИ с просьбой поставить светофоры».

Однако выплатой денег рядовым пайщикам дело никогда не начиналось и не заканчивалось. Инвестор должен заручиться поддержкой авторитетных в районе людей. Скупать акции и паи против воли председателя колхоза на его территории, к примеру, довольно сложно. «Из директоров колхозов никто меньше $1 млн не получал, никто», — говорит Дыскин.

Глава местного самоуправления при желании легко может испортить бизнес земельному рейдеру. «Какая бы форма собственности ни была по земле, в районе есть власть, которая регулирует взаимоотношения всех субъектов права», — говорит в интервью Forbes Евгений Пузряков, глава администрации Каширского района.

Наконец, по закону орган местного самоуправления имеет преимущественное право выкупа земель сельхозназначения. Чтобы власть отказалась от этого права, опять-таки нужны деньги — как говорят, от $5000 за га. (Добавьте к ним минимум $500 000 — по неофициальным отзывам скупщиков земли, этой суммы достаточно для дружбы с местной властью.)

Ключевой момент в обретении земли — вывод надела из сельхозоборота. Эту операцию, согласно новому законодательству, осуществляют власти субъектов Федерации по ходатайству собственника в исключительных случаях. «Исключительным» каждый конкретный случай делает, как говорят, сумма в 20% от рыночной стоимости земли.

Важно не просто заплатить — но сделать это с уважением и так, чтобы не опередили конкуренты. В Подмосковье трудно найти хотя бы одно сельскохозяйственное предприятие, за которое не боролись бы несколько претендентов.

Главе компании «Вашъ финансовый попечитель» Василию Бойко в сражениях за колхозы Рузского района едва не сломали руку. Кончилось, правда, все хорошо, Бойко скупил 40 000 га земли.

Илья Дыскин отбивается от уголовного дела по факту мошенничества (говорит, конкуренты из «Знака» постарались). Сам «Знак» ведет десятки судебных тяжб, доказывая свои права на уже купленные земли. Холдинг «Акрон» Вячеслава Кантора купил Московский конный завод №1, владеющий 2300 га земли в районе Рублево-Успенского шоссе, и лишь недавно выяснил, что 900 га этого участка еще раз купили какие-то другие люди. Суды работают и над этим вопросом. Таких историй сотни.

А еще есть отдельные пайщики и акционеры купленных предприятий, которые не согласны с тем, как новые собственники распорядились их хозяйствами. Жалобы со всей страны стекаются в общероссийское объединение «Наша Земля», проходят митинги в защиту сельского хозяйства. Разгоряченную общественность пытаются успокоить, в том числе денежными выплатами. «Когда люди становятся частью нашей корпорации, они начинают получать некие материальные блага, — рассказывает сотрудник корпорации «Знак». — Доплаты к пенсиям, продукты, иногда навоз подвезти надо, дрова».

СМЕТА

Новые лендлорды рассчитывают, что все эти хлопоты и нервотрепка окупят себя, причем не один раз. Илья Дыскин: «За половину бывшего колхоза, на который было потрачено $3 млн, мне предлагали $50 млн. Я отказался».

Больше других довольны рейдеры, скупившие землю недалеко от столицы: рыночные цены на землю в некоторых районах ближнего Подмосковья за последние три года выросли в три раза. «Лобовые» подсчеты дают анекдотические результаты. Например, компания Millhouse Capital владеет хозяйством «Матвеевское» (5000 га на Рублевке). Гектар земли в этом районе стоит до $1 млн. Значит ли это, что «Матвеевское» стоит $5 млрд?

«В 1999 году я только-только присматривался к земле, ездил по Рублевке, которая в те времена была совсем другой, — с грустью вспоминает Василий Бойко. —  Если бы я не просто ездил, а купил бы там несколько га, — это были бы сейчас миллионы и миллионы долларов».

Бойко, впрочем, зря жалуется. Даже у границ Московской области доходы от операций с землей обещают быть вполне «рублевскими». Хорошие участки в Рузском районе, где он скупил почти все сельхозугодья, сейчас выставлены на продажу по $100 000 за гектар. А компания «Центр Капитал», к примеру, через процедуру банкротства обрела 6000 га земли совхоза «Заокский» в далеком Серпуховском районе за 10,8 млн рублей ($380 000), то есть по $0,6 за сотку. На вторичном рынке их предлагают сейчас по $100. Достаточно продать 38 из 6000 га, чтобы полностью окупить вложения. «При наличии минимального административного ресурса сотку довольно неплохой земли пока еще можно приобрести от $1», — объясняет генеральный директор компании Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

Другое дело, что для подсчета потенциальной прибыли лендлордов нельзя просто умножить контролируемую ими территорию на рыночные цены участков в этом районе. Маловероятно, что власти, пусть и лояльно относящиеся к собственникам, позволят вывести из сельхозоборота более 50% имеющихся земель. Но даже если будет достигнут такой результат, где быстро найти покупателей на 750 000 га земли? Сейчас рейдеры, поделив землю, соревнуются в разработке планов по ее использованию. Лучшие участки в непосредственной близости от Москвы пустят под дорогое жилье — не исключено, что поступление на рынок новых массивов земли «уронит» цены или хотя бы остановит их рост. В 40–50 км от МКАД появятся поселки экономкласса — с благоустроенными домами по цене от $450 за кв. м.

А остальное?

Василий Бойко в ответ на такой вопрос привычно разворачивает карту области: возле Тростенского озера местность болотистая, в Пироговском водохранилище купаться запрещают, вокруг Истринского еще в советские времена раздавали участки по шесть соток — слишком людно. Выходит, один только Рузский район, где обосновался Бойко, подходит для создания федерального курорта — к имеющимся здесь двум водохранилищам у главы «Вашего финансового попечителя» претензий нет. Корпорация «Знак» намерена через 3–4 года построить в Красногорском районе гольф-поле чемпионского класса. Много говорят о строительстве горнолыжных курортов, складских комплексов, новых промышленных предприятий — Подмосковье ждет строительный бум. Но в любом случае свои прибыли из полученной за два года земли новые латифундисты будут извлекать не один десяток лет.

Между тем конкуренты из других регионов страны уже готовы поспорить со столичными землевладельцами.

СОСЕДИ

От штаб-квартиры новосибирской «Ассоциации КСК» до местности, на которой размещены основные владения компании, — 3500 км. На преодоление этого расстояния глава «Ассоциации КСК» Сергей Клинков сейчас тратит минимум 9 часов: четыре на перелет из Новосибирска до Москвы, еще пять — на автомобильное путешествие до райцентра Осташков в Тверской области. Клинков уже придумал, как сократить вторую часть путешествия в пять раз. Рядом с Осташковом находится заброшенный аэродром «Крапивня», который можно реконструировать для приема летательных аппаратов бизнес-класса. Кто полетит? Например, нынешние рублевские жители, которым уже тесно на своих элитных сотках, хочется простора, свободы и чистого воздуха. Вокруг Осташкова, расположенного на берегу озера Селигер, все это в избытке.

Здесь, в окрестностях озера, Сергей Клинков с партнерами за последние полтора года купил 18 сельхозпредприятий, владеющих в общей сложности 20 000 га земли. Говорит, что переориентирует хозяйства, производящие овес и ячмень, на выращивание модного теперь рапса — из этой культуры в Европе делают экологически безупречное дизтопливо. Но не отрицает, что под ценное растение будет отдана не вся имеющаяся в наличии земля. Селигер — один из самых популярных туристических регионов в европейской части России. Жилищная застройка и перепродажа земельных участков в этом районе могут принести сотни миллионов долларов. «В Германии гектар земли стоит $20 000–40 000, в России его можно купить и за $50. Ценам есть куда стремиться», — утверждает Клинков.

«Ассоциация КСК» в недавнем прошлом контролировала Западно-Сибирское речное пароходство, Новосибирский речной порт, судостроительный завод, мебельную фабрику, строила жилые комплексы, гостиницы и туристические объекты на Алтае и в Новосибирской области. Однако к 2005 году почти все это имущество было распродано. «Сибирский капитал расширяет свои рынки и ищет новые направления для инвестиций. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» открыл новые перспективы, мы стали присматриваться к земле, — разъясняет Клинков. — Покупательская способность пока еще сосредоточена в западной части страны. В Московской области земли на первичном рынке практически уже нет, поэтому мы решили вложиться в Тверскую область, которая географически выгодно расположена между Питером и Москвой».

Сколько «Ассоциация КСК» потратила на скупку крестьянских наделов и по какой цене намерена продавать добычу — Клинков не говорит. Ясно, что деньги вложены удачно. Другие землевладельцы уже предлагают свои владения в окрестностях Селигера по $15 000 за гектар земли сельскохозяйственного назначения.

Председатель аграрного комитета Госдумы Геннадий Кулик утверждает, что говорить о земельном буме в масштабах всей страны еще рано. Пока покупатели выбирают самые лакомые кусочки. Это, конечно, прежде всего годные для малоэтажной застройки земли вокруг всех городов-миллионников России. В Черноземье и на юге страны приобретают участки для развития сельскохозяйственных проектов. На Дальнем Востоке землю скупают с непатриотичным расчетом сдать ее в аренду китайским крестьянам. Популярны места, пригодные для строительства курортов.

Наиболее осведомленные обзаводятся землей в местах будущего строительства федеральных объектов, например железных и автомобильных дорог. Зачем? По закону при изъятии земли для федеральных нужд собственнику полностью возмещаются убытки, в том числе и упущенная выгода. А упущенной выгодой может считаться и неоднократное неполучение кредита под залог земли. Банки, кстати, на подобное кредитование уже готовы.

Кто-то покупает землю «про запас». Помните дважды судимого предпринимателя Андрея Климентьева, несостоявшегося мэра Нижнего Новгорода? Когда-то Климентьев торговал компьютерами, строил теплоходы, играл в политику, сидел в тюрьме. Сейчас на его визитке, должно быть, написано: «Андрей Климентьев, крупнейший нижегородский землевладелец». Недавно бизнесмен приобрел 25 000 га земли в Болдинском районе Нижегородской области. Зачем? «На санках буду кататься», — отвечает Климентьев.

Для решения таких задач подходит и недавнее приобретение АФК «Система» ГУП «Бирюлинское» в Горном Алтае: 26 га земли, 284 оленя и 12 лошадей. Что еще «Система» собирается делать в алтайских горах — пока неясно. Тот же вопрос к компании «Автотор», собирающей в Калининграде автомобили BMW и KIA: зачем ей почти половина пахотных земель прибрежного Зеленоградского района Калининградской области?

Скорее всего, затем же, зачем и Илья Дыскин купил недавно колхоз в Краснодарском крае, у которого из 2000 га 800 га расположены на побережье Черного моря. Может, будут строить курорт. А может, оставят лежать — запас карман не тянет.