Как Октавия Хилл в XIX веке управляла недвижимостью и помогала бедным людям
В 1887 году среди тех, кого пригласили на торжественную службу в Вестминстерское аббатство по случаю юбилея королевы Виктории, была Октавия Хилл — дочь разорившегося банкира, художница и социальная предпринимательница, которая превращала трущобы в нормальное и при этом доступное жилье.
Октавия родилась в 1838 году в семье, где все так или иначе занимались благотворительностью. Например, ее отец, банкир Джеймс Хилл, открыл школу для детей бедняков. А дед по материнской линии Томас Саутвуд Смит добивался установления санитарных норм, которые улучшили бы уровень жизни в бедных кварталах. Мать Октавии совмещала воспитание пятерых детей с работой в Женской кооперативной гильдии, где находили работу женщины, находившиеся в трудной жизненной ситуации, — после банкротства и помешательства мужа она и сама оказалась в таком положении.
Октавия помогала деду составлять отчеты о положении бедняков, а позже вместе с матерью работала в Гильдии. В свои 13 лет она руководила мастерской, в которой девочки из бедных семей изготавливали кукольную мебель на продажу. Октавия руководила производственным процессом и организовывала сбыт, а по выходным возила два десятка своих подопечных на экскурсии и прогулки.
В это время она познакомилась с писателем, художником, теоретиком искусства и публицистом Джоном Рескином, который как-то раз посетил мастерскую Гильдии. Он был поражен художественным талантом Октавии и предложил ей делать копии картин для его пятитомника «Современные художники». Хилл бралась за любую подработку, чтобы выплатить долги отца — например, была секретарем женских классов в одном из колледжей Лондона.
Как-то раз в школе, которую семья Хиллов организовала для женщин из района Марилебон (сейчас это престижный лондонский квартал, а тогда был местом, где жили бедняки), молодая мать упала в обморок. Октавия проводила ее до дома, который оказался в сыром темном подвале. Она тщетно искала по всему Марилебону нормальное и при этом доступное жилье. С тех пор улучшение жилищных условий бедняков стало делом ее жизни.
Социальный бизнес
Октавия Хилл размышляла о том, что станет ее главным занятием в жизни — искусство или общественная работа. Рескин дал ей такой совет: «Никогда не позволяй рисованию мешать чему-либо еще, что ты считаешь нужным. У тебя есть бесконечное сочувствие и сила учить и помогать людям: используй это». Сам он как-то раз пожаловался: «Я вожу мать покататься, рисую или отвечаю на письма, но хочется что-то сделать». В ответ Октавия предложила ему проинвестировать в ее проект — доходный дом с дешевыми квартирами.
Владельцы трущобных домов обычно стремились извлечь из них быструю прибыль, устанавливая высокую плату за жилье, где годами не было ремонта. Один из домовладельцев, который по совместительству был похоронным агентом, как-то сказал Октавии: «Я смотрю не на арендную плату, а на смерть, которую получаю с [плохих домов]». В доме, который Хилл купила на деньги Рескина в районе Парадайз-Плейс, мусор выбрасывали прямо на лестницы или во двор, большинство окон были разбиты, штукатурка сыпалась. «Все кишело паразитами, обои, черные от грязи, свисали длинными полосами со стен, стоки были забиты, водопровод вышел из строя», — вспоминала она.
При нулевых затратах на амортизацию владельцы трущобных домов получали ежегодный доход в 10–20% от вложенных в недвижимость инвестиций. Октавия Хилл пообещала Рескину всего 5% в год. А разницу начала вкладывать в ремонт.
Помогать людям, не лишая их самостоятельности
Октавия понимала: бесполезно улучшать жилье, если одновременно не менялось поведение арендаторов. Поэтому, как управляющей, ей приходилось быть в прямом контакте с ними. Она лично собирала арендную плату, еженедельно обходя квартиры. Хилл приходила днем, когда мужчины были на работе, и деньги ей отдавали женщины. Постепенно она завоевала их доверие, в том числе приглашая на занятия в школу, которой управляла ее мать.
Хотя, как рассказывала Октавия, дома «пребывали в ужасном состоянии грязи и запущенности, требуемый ремонт был в основном поверхностным, незначительным по расходам — и жизненно важным для здоровья и комфорта». Его провели, но никаких новых улучшений не добавляли, пока арендаторы не показали, что ценят общедомовое имущество.
Как только бизнес вышел на заявленную доходность в 5%, Октавия начала откладывать излишки. Как их потратить, могли решить арендаторы: где-то открывались детские площадки, где-то — классы для детей.
Обычным делом в доходных домах были огромные задолженности по арендной плате. Хилл следила, чтобы у ее жильцов не возникало такой проблемы. Она обеспечивала своих арендаторов работой: мужчинам платила за ремонт, женщинам — за уборку.
Позже, в 1868 году, Октавия Хилл стала одной из попечителей Лондонской ассоциации по предупреждению нищеты и преступности и выступила с докладом «Важность помощи бедным без раздачи милостыни». Она призывала перестать рассматривать людей с низким доходом как отдельный класс, ведь они — такие же мужья, жены, сыновья и дочери, и настаивала, что «фонды помощи должны использоваться для того, чтобы сделать их независимыми». А в 1875 году правительство представило Закон о жилищах ремесленников и рабочих, в значительной степени основанный на рекомендациях Хилл, — он, в числе прочего, устанавливал для домовладельцев требования, касавшиеся чистоты, вентиляции, водоснабжения и освещения.
Городское планирование
Как только дома в Парадайз-Плейс были приведены в порядок, Рескин, оценив талант Октавии Хилл, купил и отдал ей в управление еще несколько коттеджей поблизости. Они были в очень плохом состоянии, но зато рядом имелось открытое пространство для детской площадки. А один из магазинов переоборудовали в клубную комнату. Там были организованы занятия для детей и работал сберегательный банк. Но главное — это было место, где жильцы могли проводить время вместе, общаться и чувствовать себя членами сообщества.
Октавия считала, что городским жителям нужны четыре вида общественных пространств: для отдыха, подвижных игр, прогулок и полезного времяпрепровождения — например, культурного досуга. Поэтому в своих доходных домах она делала открытые гостиные, просила школьные советы не запирать по вечерам и по воскресеньям калитки детских площадок, пыталась убедить представителей церкви разрешить прогулки на кладбищах, которые зачастую были единственными островками зелени в округе (за это ее обвинили в непочтительности к умершим).
В конце концов Октавия Хилл и ее сестра Миранда основали небольшое Общество Кайрла, целью которого объявили «распространение красоты». Эта организация разбивала сады, проводила публичные концерты и открытые уроки. А кроме того, Хилл добивалась сохранения зеленых насаждений, и в 1895 году она стала одной из соосновательниц Национального фонда, который охраняет исторические памятники и природные объекты. Сегодня под его защитой сотни архитектурных сооружений и более 250 000 га лесов, полей, заповедников, вересковых пустошей.
«Право на доступ к красоте и природе является важным элементом благополучия каждого мужчины, женщины и ребенка», — писала Октавия Хилл.
Расширение бизнеса и новая профессия
Уже через два года Октавия Хилл смогла вернуть Рескину куда больше ранее оговоренных 5% годовых. У нее появились новые инвесторы — люди, которым нравилось, что деньги, вложенные в проекты Хилл, приносят не только прибыль, но и общественную пользу. В ее доходные дома приезжали посетители, в том числе члены королевской семьи (Октавии, впрочем, такое вторжение в личную жизнь арендаторов не нравилось). Социальная предпринимательница расширяла свое дело, приобретая новые объекты недвижимости.
Мать в то время описывала ее как «очень похожую на пчелу — счастливым жужжанием во время работы и заметным удовольствием от нее». Однако работа была тяжелой и кропотливой, к тому же Хилл все еще работала на Рескина, делая иллюстрации для его книги. Не выдержав напряжения, в 1877 году 39-летняя Октавия перенесла нервный срыв. После возвращения к работе она поняла, что ей нужно научиться делегировать задачи.
Все ее управляющие и сборщики арендной платы были женщинами — она считала, что они лучше подходят для работы, которая требует аккуратности в расчетах и терпения при общении с арендаторами. Они общались с жильцами, собирали арендную плату, вели бухгалтерию, руководили уборкой и ремонтом. Сначала это были только волонтеры из числа знакомых, затем появились сотрудницы, получавшие зарплату.
Октавия прекрасно осознавала опасность сосредоточения контроля в своих руках и боялась «все испортить, став деспотичной, или узколобой, или властной, или эгоистичной: такая власть, как у меня, — ужасная ответственность, и так мало людей говорят мне, где я не права». Однако она была бдительным руководителем. «Бесполезно иметь правильный настрой, если технические вопросы, санитарные и финансовые договоренности в беспорядке, — говорила она своим волонтерам. — Остерегайтесь благонамеренных неудач!»
Чтобы этого не происходило, Хилл организовала обучение для сотрудниц — они получали знания в области санитарии и жилищного законодательства. Фактически Октавия создала новую профессию, одну из немногих доступных для женщин среднего и высшего класса того времени.
По выходным Октавия любила бродить по заброшенным сельским тропам, а компанию ей неизменно составлял Эдвард Бонд, адвокат, который помог ей организовать мужской клуб в Барретт-Корте. В 1877 году, когда Хилл было 38, а ему 33, они обручились. Однако мать Бонда, с которой он жил, яростно выступала против женитьбы ее единственного сына. Он стал колебаться и настаивал на отсрочке. Короткая помолвка была прекращена, и они больше никогда не встречались.
В последние годы своей жизни Октавия Хилл делила дом на Мерилебон-роуд со своей сестрой Мирандой. Весной 1912 года она передала свои банковские счета преемникам, которых она обучила, а в августе умерла от рака груди. Работа, начатая ею, продолжилась — например, уже в 1916 году появилась профессиональная Ассоциация женщин — управляющих жилищным фондом.