Инвестиции в недвижимость: как изменился рынок с первого рейтинга рантье
Закрытое деловое мероприятие, посвященное 20-летию рейтинга «королей российской недвижимости», собрало игроков рынка 20 марта в «Кибердоме». Его центральным событием стала дискуссия, в которой приняли участие совладелец инвестиционной группы «Абсолют» Александр Светаков, управляющий партнер консалтинговой компании Nikoliers Николай Казанский и заведующий учебно-научной лабораторией «Центр исследований экономики культуры, городского развития и креативных индустрий» на экономическом факультете МГУ Сергей Капков. Встречу модерировал редакционный директор Forbes Russia Николай Усков.
«Недвижимость — это лицо города и одновременно мощнейший мультипликатор экономики, который наподобие нервной системы пронизывает все ее тело, — пригласил к участию в дискуссии Николай Усков. — Каждое здание — это совокупные усилия множества индустрий и сервисов, венец сложнейшего взаимодействия десятков экономических агентов. По сути, оценка успеха владельцев коммерческой недвижимости — это барометр оптимизма экономики в целом».
Рейтинг действительно неплохо отражает, что происходило с экономикой России за 20 лет. Поначалу совокупные доходы тридцатки его участников, составившие в 2005 году $1,84 млрд, росли на 30–60% в год. «Это были золотые годы, когда все росло само, и этот рост все прощал», — считает Александр Светаков.
Когда случился мировой финансовый кризис 2008 года, участники рейтинга обеднели на 16%, но быстро вернулись к росту. Активнее всего тогда строились торговые центры. «Торговый центр стал главной константой, идеологемой района, — вспоминает Сергей Капков. — Там было чисто и безопасно, там были кинотеатры — важнейшие драйверы роста, молодежь фактически росла и социализировалась в ТЦ. Когда я был директором Парка Горького, мы воспринимали торговый центр «Европейский» как главного конкурента».
В других городах потребность в торговых центрах была еще выше, считает управляющий партнер консалтинговой компании Nikoliers Николай Казанский. «Москва и Петербург всегда славились театрами, парками и другими досуговыми местами, а во многих других городах 20 лет назад сходить можно было в лучшем случае в ДК, если он еще работал, — говорит Николай Казанский. — В то время я много ездил как консультант по разным городам и регионам, обучая локальных девелоперов строительству ТЦ».
В Москва-Сити росли небоскребы, их заполняли офисы иностранных компаний: в страну текли иностранные инвестиции. Зарубежные профессиональные рантье и управляющие недвижимостью скупали торговые центры, офисы и склады в столице и в регионах. Восемь из тридцати участников рейтинга 2013 года — иностранцы. В 2013 и 2014 годах совокупная выручка тридцатки превышала $9 млрд, и эти рекорды до сих пор не побиты.
В кризис 2014–2015 годов их совокупный доход упал с $9,5 млрд до $7 млрд и с тех пор не особенно меняется. Быстро восстановиться не удалось: в 2018 году объем долларовых инвестиций в коммерческую недвижимость был вдвое меньше, чем в 2014 году.
В первый год пандемии, когда торговые центры и офисы закрывали на карантин, падение произошло сразу на 25%. Стремительное развитие электронной коммерции переломило тренд на строительство торговых центров. «Еще на буме строительства моллов я думал вложиться в проект в Германии, — вспоминает Александр Светаков. — Я поговорил тогда с бывшим руководителем офиса семьи Квандт, владеющей контрольным пакетом акций BMW, и с удивлением узнал, что они в принципе не рассматривают проекты, связанные с коммерческой недвижимостью. Он объяснил, что тренды в этой сфере серьезно меняются каждые 15–20 лет, приходится вкладывать огромные деньги в кардинальную перестройку. В начале 2020-х мы сами это увидели».
С 2020 года динамично развивается сегмент складских помещений. По данным Nikoliers, за 20 лет площади складов увеличились с 4 млн кв. м в 2005 году до 47 млн кв. м в 2024 году. Но спрос не падает: в 2024 году арендная ставка в Москве выросла в полтора раза. Сегмент растет вместе с e-com, но торговые центры вряд ли превратятся в склады. «Электронная коммерция занимает порядка 15% в России и будет расти — мы видим, что в Китае на ее долю приходится уже 53%, — говорит Николай Казанский. — Но торговые центры по-прежнему востребованы, просто они трансформируются в лайфстайл-центры, куда люди приходят провести время».
События 2022 года существенно повлияли на рынок и конфигурацию игроков: к 2025 году из рейтинга исчезли несколько иностранных компаний и появились новые российские. Лишь пять участников присутствуют в списке на протяжении всех 20 лет.
Новые игроки появились везде, в том числе среди инвесторов в сегменте офисной недвижимости, который замирал только во время пандемии, а сейчас снова бьет рекорды. В 2005 году в столице, где сосредоточено более 70% качественной офисной недвижимости, было 6,5 млн кв. м офисных площадей, сейчас — 20,5 млн кв. м. Москва, правда, до сих пор заметно отстает по этому показателю от других мегаполисов, например Лондона и Парижа. «Еще в первый год пандемии я прогнозировал, что мы скоро снова увидим нехватку офисных площадей, — говорит Казанский. — Сейчас у нас минимальная за 20 лет вакансия в офисном секторе — 4,9%». Арендная ставка в 2024 году в Москве выросла на 18%, в Петербурге — на 62%, а рынок пополнился частными инвесторами, которые скупают небольшие офисные площади.
За 20 лет цена 1 кв. м в рублях выросла в 7,5 раза: с 25 400 рублей до 190 000 рублей. В долларах — вдвое. А оборот инвестиционных сделок в 2024 году превысил 1 трлн рублей, для сравнения: в 2008 году он составил 100 млрд рублей.
За 20 лет изменился не только рынок недвижимости, но и облик и качество жизни в городах. «20 лет назад за архитектурный облик Москвы было стыдно в сравнении с Лондоном или Нью-Йорком, — считает Казанский. — Рассредоточение доминант в столице все изменило: с небоскребов в Москва-Сити город выглядит как топовый мегаполис. А по удобству и безопасности с ним может конкурировать только Токио».
В последние годы многое сделано для повышения доступности города людям с ограниченными возможностями здоровья, отмечает Александр Светаков: «Мы стараемся интегрировать проекты для поддержки таких людей, но работу в этом направлении необходимо усилить».
По мнению Сергея Капкова, многие российские города уже не уступают столице в благоустройстве, но в создании смыслов безнадежно отстают. «Есть страны, в которых много разных столиц: экономическая, политическая, культурная, научная, IT, — говорит Капков. — В России центром всего является Москва, и это сказывается на развитии других городов».
Тем не менее столичные девелоперы занимаются региональными проектами и, наоборот, региональные приходят в столицы со своими интересными предложениями. «Города подстраиваются под цифровые экосистемы, а развитие e-commerce, уверен, повлияет на планировку районов и кварталов: склады и все необходимое для доставки будут закладываться на стадии проектирования», — говорит Сергей Капков.
Золотой формулы для инвесторов не существует, считает Александр Светаков. Она зависит прежде всего от стратегии инвестора. «Но опыт показывает, что на стадии инвестиций всем стоит задумываться о капремонте, который требуется каждые 15–20 лет, и закладывать эти циклы, — говорит Александр Светаков. — Надо помнить, что глобальные тренды меняются. Все, кто вкладывался в торговые центры не в топовых местах, сегодня чувствуют себя не очень хорошо. Тем не менее сегодня инвестиции в недвижимость — хороший способ сохранения средств».
Мероприятие проходило при поддержке:
— Группы компаний «Киевская площадь» — российской девелоперской компании, постоянного лидера рейтинга рантье;
— Nikoliers — ведущей международной консалтинговой компании полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости;
— Императорского фарфорового завода, который специально для этого вечера в подарок каждому гостю изготовил чайную пару по мотивам росписи главного экспоната выставки в Эрмитаже — фарфоровых колонн художника ИФЗ Веры Бакастовой (выставка откроется 12 апреля);
— премиального бренда Beluga.