В продажах квартир резко выросла доля рассрочки на фоне заградительных ставок
В России резко выросла доля сделок по покупке квартир в новостройках с помощью рассрочки, рассказали Forbes представители семи крупных риелторов и онлайн-сервисов, работающих на рынке недвижимости. «Если судить по косвенным признакам, в том числе по сокращению доли ипотечных сделок, можно предположить, что в Московском регионе через рассрочки сейчас продается 17–20% от всех квартир, в Петербургском — 13–16%. До этого года доля сделок с рассрочкой была незначительной — менее 2–3%. Они были распространены в основном в элитном сегменте, где часто покупателям сложно одномоментно аккумулировать всю сумму», — говорит руководитель «Циан аналитики» Алексей Попов.
До 2024 года рассрочка была не очень популярным инструментом на первичном рынке жилья Москвы, рассказывает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. По его словам, доля рассрочек колебалась от 2% до 10% среди всех покупок по договорам долевого участия (ДДУ). «Положение резко поменялось в этом году. К маю доля рассрочек в структуре сделок по ДДУ на рынке новостроек Москвы достигла 18%. В июне, когда наблюдался ажиотажный спрос на первичное жилье накануне сворачивания и ужесточения льготных госпрограмм, показатель просел до 11%. Однако к августу доля рассрочек выросла более чем в три раза — до 35%. Сопоставимые показатели сохраняются осенью», — говорит эксперт.
По оценке «ИНКОМ-недвижимости», доля рассрочек выросла до 35% в общем объеме сделок на первичном рынке жилья с 10-12%, наблюдавшихся до 2024 года. По подсчетам «БЭСТ-Новостроя», сейчас речь идет о 25–30%, хотя еще в начале года в рассрочку продавалось около 5–10% в зависимости от проекта. «Практически каждая вторая сделка на рынке новостроек оформляется именно так», — оценивает ведущий специалист по новостройкам «Миэль» Марина Шадрунова. Федеральная компания «Этажи» фиксирует двукратный рост числа сделок покупки квартир в рассрочку в регионах своего присутствия.
Опрошенные Forbes застройщики тренд подтверждают. «До этого года число продаж с рассрочкой постепенно снижалось, поскольку льготная ипотека была очень востребована у покупателей. На протяжении 2024 года динамика выбора способа оплаты при покупке жилья постоянно менялась. Например, с января по июнь доля рассрочки варьировалась от 4% до 22,8%, меньше всего было в июле (4%), а больше всего — в феврале (22,8%). С июля же доля рассрочки стала вновь расти и на данный момент установилась в диапазоне 32–35%», — говорит руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость-М» (входит в Группу ЛСР) Станислав Коршунов. До 2024 года доля рассрочки в ГК «Кортрос» не превышала 10%. «Ипотека была дешевой, и переход на рассрочку покупателям не требовался. Сейчас доля предложений с рассрочками составляет в среднем 20–25%», — говорит коммерческий директор по московскому региону застройщика Светлана Сигарева.
Почему доля рассрочек в сделках растет
У строительных компаний есть веские причины продвигать рассрочку, напоминают собеседники Forbes. Сейчас в стадии строительства максимальный с 2019 года объем жилья в многоквартирных домах. По данным Единой информационной системы жилищного строительства на октябрь 2024 года, речь идет о более чем 119 млн кв. м жилья. «Рассрочка стала одним из эффективных инструментов поддержки спроса на текущем рынке», — признает директор по продажам ПАО ГК «Самолет» Анастасия Горбунь.
При этом ипотека больше не обеспечивает застройщикам стабильный поток клиентов. В сентябре банки выдали ипотеки на 372,8 млрд рублей — вдвое меньше, чем в июне. Средневзвешенные рыночные ставки приблизились к 21,7%. На звонке с журналистами первый зампредправления ВТБ Дмитрий Пьянов признал: ставки по рынку — заградительные, выдачи у банков по ним минимальны. Из льготных госпрограмм, по его словам, рабочей осталась лишь семейная ипотека (под 6%). В текущих аномалиях финансового рынка банкам выдавать семейную ипотеку невыгодно, так как такие кредиты дают им «отрицательный процентный доход, который не покрывается субсидированием», отметил Пьянов. Банки стали «экономическими мерами», например 50%-ным первоначальным взносом, отсекать большую часть льготников, заключил банкир. А при исчерпании лимитов они останавливают прием заявок.
Застройщики называют переход к рассрочкам отчасти вынужденной мерой. По словам двух источников Forbes в крупных девелоперских компаниях, эта программа им не так выгодна, как кеш или ипотека. «Исполнять обязательства перед проектным банком необходимо постоянно, а поступления по рассрочкам не дают необходимого объема средств», — сетует один из собеседников. Второй отмечает главный недостаток этого механизма — слишком медленное пополнение эскроу-счетов.
Какие условия рассрочки предлагают застройщики
Раньше условия рассрочек чаще были жестче, например 30–50% стоимости сразу, остальное — через три–шесть месяцев; сейчас ситуация иная, рассказывает исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина.
Условия рассрочки осенью 2024 года стали более гибкими и привлекательными, продолжает ведущий специалист по новостройкам «Миэль» Марина Шадрунова. Например, первоначальный взнос может составлять всего 10%. Клиент может выбрать фиксированную сумму ежемесячного платежа. Сроки рассрочки варьируются от года до двух лет в зависимости от даты сдачи объекта. Чем больше первоначальный взнос, тем более выгодные условия могут предложить застройщики. Например, если первоначальный взнос превышает 50%, покупатель может рассчитывать на скидку. На рынке также есть рассрочки с ежемесячными платежами, которые могут немного увеличивать общую стоимость квартиры, добавляет эксперт.
Самый востребованный у покупателей вариант — без повышения цены, при этом первоначальный взнос может отсутствовать, но каждый месяц покупатель обязан будет вносить сумму, примерно как ипотечный платеж, резюмирует Регина Дыдалина.
Опрошенные Forbes застройщики утверждают: в их ассортименте есть рассрочки без удорожания стоимости квадратного метра, без процентов, с низким первым взносом. Изменение условий рассрочки они объясняют рыночными реалиями. «После внесения первого платежа клиент может разместить остаток на вкладах под высокий процент или ждать продажи старой квартиры», — говорит коммерческий директор «Петербургской недвижимости» Ольга Кобякова.
Также застройщики декларируют возможность переоформить рассрочку в ипотеку. «Мы разрабатывали программы рассрочек с учетом высоких ставок по ипотеке и с расчетом на возможный переход на ипотеку после снижения ставок», — говорит Светлана Сигарева из «Кортрос». Каждая программа рассрочки может быть переоформлена в ипотеку, а ипотека рефинансирована в случае снижения ставки, добавляет Станислав Коршунов из ЛСР.
Есть ли для покупателей риски при покупке в рассрочку?
Риелторы главными рисками для покупателей называют недостаточность средств и расчет на то, что с рассрочки можно будет перейти на ипотеку. «Первый риск — это неясность, какой будет процент по ипотеке через год–два. Второй риск — это получить отказ банка. Как в первом, так и во втором случае надо найти недоплаченную сумму либо расторгать договор», — говорит директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков.
Вероятность снижения ставки — важный фактор, поэтому все условия перехода с рассрочки на ипотеку должны быть четко отражены в условиях договора, предупреждает кредитный брокер Евгения Миллер.
С точки зрения юридического оформления сделки чаще всего права покупателей в рассрочку защищены. Оформление договора рассрочки между застройщиком и покупателем может происходить двумя основными способами: через договор долевого участия, если дом еще строится, или договор купли-продажи (ДКП), если дом сдан в эксплуатацию, рассказывает гендиректор консалтинговой компании O2Consulting Филипп Данько. С 2019 года все расчеты по ДДУ должны проходить через эскроу-счета. «Такая практика минимизирует риски потерь для покупателей, если возникают проблемы у застройщика», — говорит он.
Во втором случае рассрочка оформляется отдельным соглашением о купле-продаже или дополнительным соглашением к ДКП, что позволяет регулировать индивидуальные условия и самостоятельно согласовывать спорные моменты, добавляет партнер адвокатского бюро BGMP Евгения Пешкова.
Однако имеет место практика заключения, к примеру, договора инвестирования, когда покупатель выступает инвестором в проект, а застройщик — получателем инвестиций. «В таком случае платежи в рассрочку могут вноситься как на расчетный счет компании, так и наличными в кассу. Но такой метод опасен для покупателей — на них не распространяются права дольщиков и отсутствует посредник в виде банка», — предупреждает руководитель юридической компании «Кешоков, Битуева и партнеры» Кантемир Кешоков. Эта схема несет риски возврата средств в случае неисполнения обязательств застройщиком.
Что будет дальше
До конца года доля рассрочки в сделках будет увеличиваться, а популярность этого инструмента достигнет пика уже в следующем году, уверены эксперты. «Ее доля может дойти и до половины от общего объема сделок, если рынок не предложит интересных альтернатив. Пока их нет», — рассуждает основатель «БЭСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Часть опрошенных Forbes застройщиков надеются вырастить рассрочку в альтернативу ипотеке. Например, в ГК «Самолет» планируют в ближайшее время предложить еще больше программ по рассрочке, например беспроцентную рассрочку на три года.
Другие ждут возобновления ипотечных программ. «При возобновлении активной выдачи кредитов по госпрограммам эта доля стабилизируется в среднем на уровне 20–25%», — надеется директор по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова.
При этом риелторы опасаются, что если альтернатив не будет, то застройщики найдут способ заработать на рассрочке. Рассрочка интереснее покупателю, так как не нужно платить проценты, можно согласовать индивидуальный график оплаты, но застройщик может продать жилье дороже, предупреждает Регина Дыдалина из «Этажей».