Ставка без предела: зачем ЦБ отменил лимит на стоимость ипотеки и к чему это приведет
До апреля 2025 года Банк России снял с кредитных организаций ограничения на полную стоимость кредита (ПСК) в отношении ипотечных ссуд на строительство или покупку жилья или земельного участка. «Такое решение позволит банкам отразить в ипотечных ставках последние изменения ситуации в основных сегментах финансового рынка, в том числе сложившиеся под влиянием решений по ключевой ставке, без риска нарушить требования закона по предельному уровню ПСК. Тем самым сохранится возможность получения ипотечных кредитов заемщиками — хотя и по более высоким ставкам, но без дополнительного завышения стоимости жилья», — пояснил свое решение ЦБ.
В действующем законодательстве под ПСК понимается совокупная величина всех расходов заемщика по кредиту, выраженная как в процентах годовых, так и в денежном выражении. В расчет показателя включается не только само тело долга и начисленные по нему проценты, но и всевозможные дополнительные траты по кредиту, например, страховка или банковские комиссии. По закону ставки по ипотечным программам банков не могут более чем на треть превышать значение ПСК, которое ежеквартально рассчитывает ЦБ.
На IV квартал 2024 года действуют следующие значения ПСК для ипотеки: 22,38-24,52% на покупку жилья в многоквартирном доме с последующим залогом и 24,92-24,98% на строительство или покупку частного дома или земельного участка. Значения ПСК варьируются в зависимости от срока с даты сдачи дома в эксплуатацию или с даты регистрации права собственности. Своим решением Банк России эти ограничения устранил.
Предполагается, что мораторий на ПСК в ипотеке будет действовать с 10 октября текущего года по 31 марта следующего. Однако регулятор не исключил, что может и вовсе отменить ограничения по ПСК для ипотечных ссуд для того, «чтобы ипотечные кредиторы смогли лучше адаптироваться к изменению рыночных условий».
При этом рисков увеличения долговой нагрузки заемщиков из-за отмены ПСК регулятор не видит: такие риски будут ограничены макропруденциальными надбавками. В марте 2024 года Банк России существенно повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить закредитованность заемщиков. Тогда ЦБ был недоволен сохраняющейся практикой выдачи кредитов заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) свыше 80%, а также с использованием заемных средств на первоначальный взнос. Кроме того, регулятор в марте призвал банки использовать лишь официальную информация о доходах заемщика для оценки его ПДН. С помощью надбавок Банк России планировал купировать перечисленные проблемы и охладить рынок ипотеки.
Ужесточение регулирования вместе с отменой самой массовой льготной ипотеки на новостройки под 8% с господдержкой, а также ужесточение условий других льготных госпрограмм сработало на охлаждение рынка. Уже в июле 2024 года выдачи упали более чем вдвое и три месяца подряд остаются на низком уровне. В сентябре банки выдали ипотечных ссуд на 365 млрд рублей, что на 62% меньше, чем годом ранее.
Довольны ли решением банки
Опрошенные Forbes банки называют решение Банка России своевременным. «Мы поддерживаем отмену ограничения ПСК. С учетом тенденции ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ это позволит кредитным организациям быть более гибкими в проведении процентной политики», — считает руководитель ипотечных продуктов банка «Дом.РФ» Игорь Руденко. «Сейчас при определении ПСК учитываются ставка по выдачам ипотеки во II квартале 2024 года. Но ипотечные ставки за это время значительно выросли, как и фондирование для банков. В итоге значение ПСК по ипотеке не соответствует рыночной ситуации. Поэтому отмена ограничений по ПСК в текущих условиях вполне логичное решение», — считает заместитель председателя правления Абсолют Банка Антон Павлов.
На решение ЦБ крупные игроки ипотечного рынка уже отреагировали отменой обязательных комиссий для застройщиков. «В связи с тем, что с 10 октября ЦБ скорректировал требования по контролю за показателем ПСК, «Сбер» возобновляет проведение сделок на «Домклик» на приобретение новостроек (готовое или строящееся жилье) по базовым ставкам без обязательного применения программ снижения ставки от застройщиков, таких как субсидирование ставки», — сообщила пресс-служба Сбербанка.
ВТБ также отменяет обязательное требование о комиссии для застройщиков-партнеров банка при выдаче ипотеки в рамках рыночных программ на покупку квартиры в новостройках и по готовому жилью со сроком ввода объекта в эксплуатацию до одного года, отметил представитель банка.
У банка «Дом.РФ» таких комиссий не было, говорит Игорь Руденко. Альфа-банк не вводил обязательных комиссий для застройщиков по ипотеке, в банке нет программ, позволяющих снизить ставку после оплаты комиссии клиентом, указывает его пресс-служба.
В октябре 2024 года банки возобновили практику взимания комиссий с застройщиков, которые хотят продавать строящееся или готовое жилье в многоквартирных домах и на загородном рынке недвижимости по рыночным программам ипотеки. Сама идея компенсировать недополученную маржу через комиссии для застройщиков за доступ к продажам квартир в ипотеку появилась у банков в конце 2023 года. Однако тогда речь шла о льготных госпрограммах с нерыночными ставками, а поводом для ее введения послужило уменьшение субсидии банкам из федерального бюджета за недополученный процентный доход.
По словам исполнительного директора «Этажей» Регины Дыдалиной, в октябре 2024 года многие банки были вынуждены отказывать покупателям квартир в выдаче кредита на рыночных условиях, так как с учетом высоких процентных ставок, трат на страховку, оценку и других дополнительных трат, которые учитываются в расчете полной стоимости кредита, параметры рыночных ипотек просто не вписывались в нужные значения ПСК. Под угрозой оказались в том числе и сделки на небольшие суммы, например, когда заемщик продавал имеющееся у него жилье для покупки нового, рассказывает она.
Ограничения ПСК ипотечных кредитов, вступившие в силу с октября, минимизировали маржу банков по ипотечным кредитам при текущей стоимости долгосрочного фондирования, объясняет управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. «Конечно, банки не стали бы работать в ноль по ипотечному направлению, поэтому стали еще активнее насаждать практику комиссий от застройщиков, которую те традиционно перекладывают на покупателей, включая в стоимость жилья. А рынок жилой недвижимости и так максимально перегрет», — говорит он.
«Банки-лидеры ипотечного кредитования, чтобы не превышать ограничения ПСК, действительно стали вводить комиссии — около 6,5% — для застройщиков. Однако эта комиссия могла бы быть переложена на плечи покупателей или ипотечных заемщиков путем закладывания ее в стоимость недвижимости», — подтверждает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Как повлияет решение ЦБ на доступность ипотеки
Сам регулятор подчеркивает: ипотечные кредиты по собственным программам банка останутся доступными гражданам, хотя и по более высоким ставкам. Опрошенные Forbes банкиры признают, что в случае дальнейшего ужесточения монетарной политики им придется повысить ставки предложения по рыночным программам ипотеки. «На фоне высоких ожиданий дальнейшего повышения ключевой ставки мы не исключаем новых изменений по условиям ипотечных программ, так как ситуация на рынке остается нестабильной», — указывает представитель ВТБ.
Предельная стоимость кредита актуальна при стабильной ситуации на рынке ипотечного кредитования, сейчас ситуация нетипичная и стандартные механизмы крайне неактуальны, тем более когда для потенциальных заемщиков на первый план выходит не общая стоимость кредита, а размер ежемесячных платежей, считает Регина Дыдалина. «За последние несколько лет на рынке появилось достаточно много различного рода схем, позволяющих снизить ежемесячный платеж по ипотеке, однако они нередко повышают предельную стоимость кредита. Для кого-то это плохо, но для других становится чуть ли ни единственным шансом по приобретению собственного жилья. В условиях высокой ключевой ставки необходимо поощрять развитие таких механизмов, регламентировать и делать прозрачными их условия. Запрещать их нет никакого смысла, у покупателей жилья должен быть выбор. Контроль со стороны ЦБ должен быть, но его нужно привязать к рыночным реалиям и ключевой ставке, а не к данным по средней стоимости кредита полугодовой давности, как есть сейчас», — уверена она.
Аналитики называют решение ЦБ ожидаемым и актуальным. «Банк России услышал банкиров и участников рынка. Первые справедливо обращали внимание на излишнее регулирование при текущем уровне ключевой ставки, а вторые отмечали, что банки дополнительно вынуждены вводить комиссии для застройщиков и заемщиков, тем самым снижая доступность жилья. Если бы ограничение ПСК для ипотечных кредитов осталось, то на фоне сворачивания программ льготной ипотеки ипотечный рынок просто бы встал», — уверен управляющий директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Константин Бородулин. Приостановка ограничений по ПСК и возможная их отмена в ближайшей перспективе должна сохранить стоимость ипотечных кредитов на текущем уровне, не приводя к росту стоимости недвижимости, а объем выдач кредитов на нерыночных условиях с зашитыми в продукт дополнительными комиссиями существенно не вырастет, предполагает эксперт.
Отмена ПСК по ипотеке связана с устойчивым ужесточением денежно-кредитных условий. Это позволит банкам в более прозрачном виде предлагать заемщикам ипотечные кредиты по текущим рыночным условиям и возросшим ставкам, не прибегая к различным схемам, в том числе через введение комиссий для застройщиков, уверен директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин.
Поскольку ограничения ПСК не работают и могут еще сильнее ухудшить рыночную ситуацию, их не надо применять хотя бы временно, пока стоимость фондирования не пойдет вниз, считает Юрий Беликов. Он более скептичен в оценке влияния решения ЦБ на ситуацию на рынке. «Устранить дополнительный стимул для требования комиссий от застройщиков необходимо, но я не думаю, что можно говорить об искоренении таких комиссий. Регулятор ограничен в своих возможностях повлиять на договорные отношения банков с неподнадзорными ему застройщиками. Учитывая падение спроса на ипотечные кредиты, банки наверняка захотят подстегнуть его, когда цикл снижения ключевой ставки только начнется. Самый простой способ — понижение ипотечных ставок с опережением динамики ключевой ставки. А сделать это без ущерба для маржи можно только за счет застройщиков, то есть, в конце концов, за счет покупателей. Вот на этом этапе мы и рискуем увидеть новую фазу распространения этой нездоровой практики», — сетует он.
Все опрошенные эксперты уверены, что в ближайшее время банки массово начнут отменять комиссии для застройщиков, но ставки по ипотеке могут вновь вырасти. «Остальные банки последуют примеру Сбербанка и ВТБ в отмене комиссий. Но и повышение ставок, безусловно, продолжится. Однако после того, как ставки перешли за 16-17%, у потенциальных заемщиков стала проявляться устойчивость к их уровню. Сейчас заемщики зачастую принимают решение об ипотеке, ответив на вопрос, могут ли они финансово потянуть ежемесячный платеж», — говорит Ирина Носова.
Ставки свыше 15% годовых для массовой ипотеки можно считать заградительными — выдаваемые сейчас рыночные ипотечные кредиты нестандартны, считает Юрий Беликов. «Как правило, по ним есть большой первоначальный взнос и серьезные намерения заемщиков закрыть долг досрочно. Их стоимость нельзя считать бенчмарком, потому что такие выдачи не определяют и не формируют рынок, а просто поддерживают его жизнь на некотором уровне, пока не начнётся цикл снижения ключевой ставки», — заключает он.