Жизнь после 8%: как банки будут адаптироваться к завершению льготной ипотеки
Летом рынок ипотеки вступит в период трансформации. С 1 июля прекратит свое действие госпрограмма ипотеки на новостройки под 8% годовых, которая на протяжении четырех лет позволяла максимально широкому кругу заемщиков покупать жилье на первичном рынке по сниженной ставке. Еще одна программа, семейная ипотека под 6% (для жителей Дальнего Востока — под 5%), продлена до 2030 года, но ее условия с 1 июля станут жестче. Прежняя ставка будет доступна лишь семьям с детьми до 6 лет. Ставка для семей с несовершеннолетними детьми постарше еще не названа: Минфин предлагал установить ее на уровне 12%. Кроме того, обсуждается распространение льготных условий семейной ипотеки на жителей малых городов и регионов с низкими объемами строительства жилья. Какие населенные пункты войдут в этот перечень, пока неизвестно.
Лидер рынка жилищного кредитования «Сбер» с 21 июня уже закрыл прием заявок на ипотеку с господдержкой, то же самое сделал ряд более мелких игроков. Всего на долю ипотеки с господдержкой приходится более 70% от общего объема выдач банковских кредитов на первичное и вторичное жилье. Как рынок ипотечного кредитования будет приспосабливаться к новой реальности?
Что предлагают банки
Во втором полугодии банки готовятся к снижению выдач ипотеки на первичном рынке, так как части заемщиков будут недоступны новые условия, а рыночные ставки, преодолевшие психологический порог в 20% годовых, покупателям малоинтересны. По оценке директора дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексея Лейпи, доля госпрограмм в общих выдачах упадет до 55-56%. По прогнозам руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, во втором полугодии она уменьшится примерно до 45-50%. «При этом на первичном рынке доля льготных программ по-прежнему будет крайне высокой из-за заградительных рыночных ставок», — добавляет Гольдберг. Небольшие игроки рынка ипотечного кредитования в разговоре с Forbes оценивали долю госпрограмм в своих выдачах кредитов на покупку квартир в новостройках во втором полугодии в 80-90%.
Готовясь к новым условиям, банкиры выдвинули первые идеи, которые, по их мнению, помогут поддержать спрос после 1 июля. Пока можно сделать вывод, что банки могут сделать ставку на программы, в рамках которых более низкую ставку по кредиту субсидируют сами застройщики. Например, Сбербанк пообещал держать ставку 8% до пяти лет, если застройщики согласятся ее субсидировать или применят прямые скидки на свои объекты. Кроме того, для компаний, которые находятся на проектном финансировании, банк обещает увеличить дисконт с 3,8 до 6 п. п., что позволит снизить ставку на период строительства до 12,2% с текущих 14,4%, рассказал Лейпи. А для заемщиков, которые будут оформлять ипотеку на крупные суммы по рыночным программам, банк предложит скидку 0,3 п.п. к рыночной ставке. Также Сбербанк продолжит выдавать траншевую ипотеку (когда сумма кредита делится на две части: некрупную первую, на которую до ввода дома в эксплуатацию начисляются проценты, и большой остаток, который выплачивается застройщику непосредственно перед сдачей объекта).
ВТБ с 1 июля по 1 сентября отменяет первоначальный взнос по базовым программам ипотеки для многодетных семей с тремя и более детьми, а также обещает расширить программу семейной ипотеки. Для семей из малых городов она будет доступна вне зависимости от возраста детей заемщика, пообещал на ПМЭФ-2024 президент банка Андрей Костин. «ВТБ совместно с партнерами-застройщиками продолжит предлагать клиентам возможность снизить ставку до 8% и ниже за счет субсидирования от застройщиков. Кроме того, наши клиенты смогут сократить платеж по кредиту на период строительства дома», — добавила пресс-служба банка.
Альфа-банк для поддержки первичного рынка предложит своим клиентам опцию «Полгода без забот», рассказал руководитель дирекции развития ипотечного кредитования Альфа-банка Анастасия Якупова. «С ней платеж по ипотеке в первые шесть месяцев составит 10 000 рублей, а после завершения льготного периода будет доступна сниженная ставка на весь срок кредита», — объясняет она.
По словам зампредправления Абсолют Банка Антона Павлова, после 1 июля банк сделает ставку на семейную и IT-ипотеку, а также партнерские программы с застройщиками. «В частности, у нас в ближайшее время запустится ипотечная программа с жилищным вкладом, в рамках которой клиент, разместивший на депозите средства для оплаты первоначального взноса по ипотеке, сможет приобрести недвижимость на специальных условиях», — приводит пример Павлов.
Программа поддержки продаж новостроек путем снижения ставок за счет субсидий от застройщика не уникальна — такие уже достаточно давно предлагаются всеми крупными игроками рынка ипотеки, указывает собеседник Forbes в одном из крупных ипотечных банков. Причем снижение ставок по ней может быть доступно вплоть до «околонулевых» значений на первые несколько лет обслуживания кредита. «Но нужно понимать, что в данном случае льготные условия кредитования обеспечиваются за счет комиссий застройщиков, которые могут закладывать их в итоговую стоимость квартир», — подчеркивает он.
К чему готовятся застройщики
Опрошенные Forbes застройщики и риелторы признают, что после ухода одной из самых популярных ипотечных программ и ужесточения второй спрос на текущем уровне им уже не удержать. «В целом после отмены льготных ипотечных программ мы ожидаем сокращения спроса на первичное жилье на уровне примерно 40% от нынешних значений», — предполагает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
Рыночные реалии, особенно в случае дальнейшего роста процентных ставок по базовым программам ипотеки на покупку квартиры в новостройке, будут бить по клиентскому потоку. При повышении ставки на 1 п. п. рынок теряет около четверти объема продаж, объясняет старший проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова.
В начале 2024 года банки уже предлагали застройщикам разделить свои издержки на выдачу ипотек по госпрограммам в условиях снижения субсидий от государства. Тогда эта инициатива не вызвала энтузиазма у девелоперов. Сейчас настроения поменялись. Субсидирование — один из рабочих вариантов поддержания спроса, поэтому девелоперы готовы продолжать доплачивать банкам за снижение ставок, признают собеседники Forbes. «ГК «А101» уже субсидирует рыночные ипотечные ставки до уровня 10% годовых, и мы планируем делать это и после 1 июля 2024 года», — рассказывает Азизов. По его словам, предложения банков выглядят интересными, но размер комиссионного вознаграждения им требует изучения. «Его размеры должны быть такими, чтобы, с одной стороны, они не меняли финансовую модель проекта, что вынудит девелоперов повысить стоимость жилья, а с другой — давали возможность предоставлять скидки на квартиры», — заключает он.
ГК «Самолет» поддерживает все программы по стимулированию спроса на недвижимость после 1 июля. «Ставки 8% и 12,2% сохранят для клиентов доступность жилья», — считает директор по продажам группы Анастасия Горбунь.
ГК ФСК планирует применять различные механики поддержания спроса, в том числе субсидирование, говорит руководитель направления прямых продаж группы Екатерина Чурюкина. Также в компании будет доступна ипотека траншами.
Готовность застройщиков субсидировать льготные ставки будет зависеть от внутренней экономики их бизнеса и конкретных проектов, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Большое значение будет иметь дальнейшая кредитно-денежная политика ЦБ и уровень ключевой ставки, отмечает он: чем выше ключевая ставка, тем менее привлекательны для застройщиков инструменты субсидирования. «Однако точно можно сказать, что сам по себе механизм совместной работы застройщика и банка над созданием своеобразного комплексного ипотечного продукта даст определенные плоды. Особенно это будет касаться проектов среднего и высокого ценового сегмента с высокой маржинальностью», — считает Сырцов. По его словам, возможностью субсидирования смогут воспользоваться прежде всего крупные застройщики с большим портфелем проектов.
В то же время вариант прямых скидок представителям рынка недвижимости нравится меньше — он может отпугнуть покупателей, считают собеседники Forbes. «Скидка по цене как компенсация процентов по ипотеке — очень хороший инструмент, но сложно воспринимается покупателями, так как в кредитном договоре остается высокая рыночная ставка, которая для многих является заградительной, и сложно преодолеть этот психологический барьер», — объясняет исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина.
Что будет с ценами
Компенсировать низкую ставку для заемщика исключительно из своего кармана застройщики могут быть не готовы. «Если клиент выбирает субсидированную программу, комиссионное вознаграждение банка добавляется к цене квартиры, то есть он покупает ее с определенным удорожанием. Сумма кредита увеличивается, но зато ежемесячные платежи уменьшаются», — говорит коммерческий директор фирмы Asterus Вера Стефан.
«Снижение ставки на 10% на пять лет обойдется примерно в 30% от суммы кредита, то есть если сегодня в цену закладывается 10% на субсидирование, то необходимо будет закладывать 20-30%. Что опять может привести к росту цены примерно на 10-15%», — оценивает Дыдалина из «Этажей». Впрочем, само по себе участие в программах субсидирования льготных ставок может не повлиять на рост цен, так как основным фактором их повышения сейчас становится инфляция, увеличение строительных издержек, повышение цен на материалы, отмечает Сырцов из «Метриума».
Околонулевую ипотеку, субсидирование процентных ставок застройщиком в обмен на повышение цены квартиры, траншевую ипотеку Банк России не раз называл рисковыми практиками. В ответ на запрос Forbes в мае регулятор отмечал, что будет вынужден ужесточить риторику в отношении таких программ и их регулирование. Для этого ЦБ проработает ипотечный стандарт, который должен демотивировать банки выдавать рисковые кредиты. Также в планах регулятора заставить банки отражать завышение стоимости жилья в показателях оценки финансового риска и инициировать изменения в госпрограммах, чтобы их нельзя было комбинировать с рисковыми схемами.