Эксперты спрогнозировали самое сильное снижение объема выдач ипотеки с 2015 года
После рекордного по объему выдач ипотечных кредитов 2023 года в 2024-м российский рынок жилищного кредитования ожидает резкое охлаждение. В этом году объем выдач кредитов может снизиться примерно на 30%, с 7,8 трлн до 5,4 трлн рублей, прогнозирует рейтинговое агентство «Эксперт РА» в обзоре, посвященном ипотечному рынку. Если прогноз реализуется, снижение выдач будет максимальным с 2015 года (тогда оно составило минус 34%). Рост ипотечного портфеля, по прогнозам агентства, не превысит 13% после прошлогодних 29%.
Снижению объемов выдач будет способствовать «существенная трансформация» льготных ипотечных программ, объясняют авторы обзора. В прошлом году этот сегмент обеспечил 60,8% в общем объеме выдач. С начала 2024 года условия выдач ипотеки по самой массовой программе (ипотеке с господдержкой под 8% годовых) ужесточились — вырос минимальный первоначальный взнос (с 20 до 30%), снизился максимальный размер кредита (с 12 до 6 млн рублей в столичных регионах), сократился размер госсубсидий. Эти факторы уже привели к тому, что общий объем выдач ипотечных кредитов в первые два месяца снизился на 14% год к году, указывает «Эксперт РА».
Кроме того, льготное кредитование в 2024 году станет более адресным: программа ипотеки с господдержкой под 8% должна завершиться 1 июля 2024 года, в то время как семейную ипотеку (по ставке 6% для семей с детьми до шести лет) планируется продлить до 2030 года. В результате инвестиционная составляющая в получении льготной ипотеки снизится, указывает агентство, а доля льготной ипотеки составит менее половины выданных кредитов по итогам 2024 года — 45%. При этом интерес заемщиков к рыночной ипотеке начнет восстанавливаться только при ставках менее 13%, а это возможно не раньше второго полугодия 2024 года по мере снижения ключевой ставки, прогнозирует «Эксперт РА».
Вместе с тем «Эксперт РА» ожидает улучшения качества ипотечного портфеля. Доля кредитов, выданных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН, доля трат на погашение кредитов от ежемесячных доходов заемщика) 80%, которая за последние четыре года выросла с 26% до 47%, в 2024-м снизится до 30%, прогнозирует агентство. Это произойдет на фоне ужесточения макропруденциальных надбавок ЦБ к коэффициентам риска для банков и введения макропруденциальных лимитов, которыми регулятор может количественно ограничить выдачи заемщикам с невысоким кредитным качеством.
Резкое снижение выдач в 2024 году — консенсус на рынке. В частности, ВТБ в начале года прогнозировал, что объем ипотечных выдач сократится по меньшей мере на треть. По прогнозу НКР, падение выдачи ипотеки может составить 15–25%. «Высокие ставки по рыночным программам сдержат выдачи в первом полугодии 2024 года, однако плавное снижение ключевой ставки во второй половине года позволит банкам снизить ставку по стандартным программам и запустить реализацию отложенного спроса на рынке готового жилья», — считает старший проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова. Пока рынок поддерживают госпрограммы, сейчас это в основном «Семейная ипотека», доля которой в первые два месяца 2024 года превысила 50%. Спрос на льготную ипотеку на новостройки снизился после ужесточения условий, а доля ее сократилась в структуре госпрограмм до 32%, добавляет Филиппова. Во Frank RG прогнозируют снижение выдач по итогам года на 22%, до 6,2 трлн рублей.