Неубиваемые схемы: почему банки по-прежнему выдают околонулевую ипотеку

Неубиваемые схемы

Россиянам по-прежнему доступен весь ассортимент ипотеки, которую Банк России считает рисковой: траншевая ипотека, ипотека с околонулевыми или низкими ставками, ипотека без первоначального взноса или без уплаты ежемесячных платежей, которые до сдачи дома в эксплуатацию за заемщика обещает погашать застройщик. Такие программы Forbes нашел у каждого из топ-20 девелоперов по объему строящегося жилья.

Например, у ГК «ПИК» до 15 октября действует спецпредложение «Ипотека от 1%» — заемщик может выбрать льготный период от 1 года до 5 лет, в течение которого ставка по кредиту будет понижена. В первый год выплат она составит 1%, к пятому году повысится до 5%. По этой программе с застройщиком работают ВТБ, Альфа-банк, банк «ДОМ.РФ», Абсолют Банк, сообщили в кол-центре ГК «ПИК». После окончания льготного периода ставка повысится до уровня льготной ипотеки с господдержкой — 7,8-8% годовых.

У ГК ФСК есть целый набор спецпрограмм и акций с низкими ставками, которые действуют до начала ноября. Например, вместе с ВТБ компания предлагает совместную субсидированную ипотеку, где первый год кредитования обойдется заемщику всего в 0,01% годовых, а далее ставка поднимется до уровня семейной ипотеки — 5,7%. В рамках совместной программы с МКБ ставка семейной ипотеки зафиксируется на 2,99% на весь срок. А с Совкомбанком ФСК возьмет выплату процентов на себя на год или два года, далее ставка поднимется до стандартных уровней госпрограмм — 6% по семейной и 8% по льготной ипотеке. Также в ФСК можно купить квартиру в траншевую ипотеку от Сбербанка и взять ипотеку без первоначального взноса в Росбанке при условии, что для ее оплаты будет взят кредит под залог имеющейся недвижимости по ставке 14,8%.

У «А101» действует ряд программ с общим названием «Легкая ипотека» сразу с несколькими банками. Например, у ВТБ минимальная ставка по такой программе — 0,01% годовых на льготный период, у банка «Санкт-Петербург» — 1,01%, у Совкомбанка — 3,9%, у МКБ — 3,99% и т. д.

Группа «Эталон» проводит акцию «Ипотека без платежей на время строительства», в рамках которой застройщик освободит клиента на время строительства от ежемесячных платежей по траншевой ипотеке от Сбербанка. Первый транш в такой ипотеке составит 100 рублей, на которые банк будет начислять процент. «Именно это позволит не делать ежемесячные платежи, пока не закончится стройка», — говорит менеджер застройщика. По его словам, перед сдачей дома банк выдаст второй, основной ипотечный транш.

Похожие программы можно найти также у группы ЛСР, региональных застройщиков ГК «ЮгСтройИнвест», «Брусника», DOGMA и ГК «Точно», у Setl Group, «Инграда», группы ЦДС и т. д.  Как правило, они предлагают совместные программы со Сбербанком, ВТБ, Альфа-банком, банком «Санкт-Петербург», МКБ, Совкомбанком, «Открытием» и другими крупными банками.

Что на этот раз предпримет ЦБ

Совместные ипотечные программы застройщиков и банков существуют давно, однако в 2022 году они стали настолько популярными, что по итогам года обеспечили две трети общего объема выдач ипотеки на новостройки, подсчитывали аналитики Frank RG. Уже тогда регулятор отмечал, что в таких программах есть риски. Причем их берут на себя и заемщики, и банки. Первые, соглашаясь на более низкий ежемесячный платеж, упускали из внимания существенное завышение стоимости квартиры — на 20-30% по сравнению с рыночной. В таком случае, если заемщик не сможет выплачивать ипотеку, ему будет трудно продать ее без дисконта и избавиться от долга, а банки рискуют получить кредитные убытки, не раз предупреждал ЦБ. Поэтому распространилась практика, когда застройщики выплачивали банкам вознаграждение, компенсирующее недополученные проценты и возникающие риски. Настоящими бенефициарами такой программы ЦБ называл застройщиков, которые таким образом стимулировали продажи жилья.

Чтобы охладить выдачи подобных кредитов, ЦБ с 1 мая ввел надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. Они учитывали завышение стоимости жилья на первичном рынке и заставляли банки накапливать буферы капитала для покрытия рисков, связанных с экстремально низкими ставками. ЦБ увязал коэффициенты с первоначальным взносом клиента и его показателем долговой нагрузки. С октября ЦБ вновь повысил надбавки к коэффициентам риска — по ипотеке с низким первоначальным взносом до 20% и для закредитованных заемщиков. 

Кроме того, ЦБ обязал с 30 мая формировать повышенные резервы на ипотеку, выданную после 15 марта 2023 года, в случае если их полная стоимость существенно ниже рыночного уровня. В качестве «рыночного» ориентира в этом случае ЦБ берет значение рыночной процентной ставки, привязанное к усредненному за три предыдущих месяца значению показателя доходности 10-летних ОФЗ. 

Однако это не помогло полностью устранить рискованные программы ипотеки. На банковском форуме в Сочи в конце сентября глава ЦБ Эльвира Набиуллина вновь подняла вопрос «о недобросовестных практиках на рынке ипотеки». «Сейчас видим, что уж совсем явные схемы ушли в прошлое, после того как мы закрутили регулирование, завышение цен не является таким сильным, как было раньше, но тем не менее все-таки есть элементы схемности. Банки предлагают теперь очень низкие ставки не на весь срок кредита, а на один-два года, чтобы привлечь потребителя, который до конца не понимает, какая стоимость кредита», — отметила она.

ЦБ готовится ввести стандарт ипотечного кредитования, который заблокирует существующие схемы на основе следующих принципов:

• кешбэк застройщика не может быть использован как первоначальный взнос по ипотеке;
• кредитор не может получать вознаграждение от застройщика за снижение ставки;
  
• договор долевого участия в строительстве будет проверяться на предмет завышения стоимости залога.
  

Стандарт будет утверждать специально созданный комитет по стандартам деятельности кредитных организаций, рассказал Forbes представитель регулятора. Сейчас разрабатывается нормативная база для деятельности этого комитета. В его состав войдут представители Банка России, Минфина, профильных ведомств, а также представители банковского сообщества. На вопрос о сроках введения такого стандарта и участии в нем представителей строительной отрасли пресс-служба ЦБ не ответила.

Впрочем, второй волны повсеместного распространения нерыночных программ и завышения цен на квартиры ЦБ пока не видит, следует из его ответа. Саму долю ипотеки «от застройщика» в выдачах ипотеки на новостройки регулятор публично не раскрывает, однако дает косвенные ориентиры — средневзвешенную ставку по ипотеке в сегменте договоров долевого участия в строительстве (ДДУ). «В случае возврата практик предоставления нерыночных кредитов и завышения стоимости предмета залога Банк России, безусловно, будет принимать необходимые меры. В настоящее время мониторинг уровня ставок по выданным ипотечным кредитам показывает, что большого распространения данные практики во II—III кварталах 2023 года не получили», — говорится в ответе пресс-службы. В последнем опубликованном обзоре банковского сектора ЦБ писал о нормализации ставки в сегменте ДДУ.

Минстрой отказался комментировать инициативу создания ипотечного стандарта. Ведомство последовательно выступает за сохранение программ субсидирования процентной ставки по ипотеке от застройщика. Например, замглавы Минстроя Никита Стасишин в феврале говорил, что строительная отрасль понимает опасения ЦБ из-за ипотеки по ставке 0,1-0,2%, однако, по его словам, для строительной отрасли «очень тревожны» ужесточения регулирования ипотеки. Он отмечал, что финансовые власти не слышат мнение стройотрасли, и предсказывал, что заградительные условия для досубсидирования ставок со стороны застройщиков могут способствовать снижению объема выдачи ипотеки на новостройки на 35%.

Почему такие схемы сохраняются

Банкиры жалуются, что вынуждены участвовать в программах «от застройщика», чтобы конкурировать за ипотечных заемщиков. «Таким образом рынком поддерживается спрос и конкурентная борьба за конечного покупателя. При этом заемщику зачастую сложно оценить реальную стоимость покупки и сравнить имеющиеся условия ипотечных продуктов от разных банков», — отмечает директор департамента розничных рисков банка «Зенит» Александр Шорников.

Кроме того, на такие программы есть спрос у заемщиков, уверяют они. В современных условиях у населения осталось не так много вариантов для инвестиций, а на рынке труда есть дефицит кадров, который приводит к существенному росту доходов, отмечает главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. «В последние годы застройщики обращают внимание покупателей не столько на стоимость квартиры, сколько на платеж по ипотеке. Перечисленные регулятором схемы позволяют получить платеж по ипотеке, который воспринимается возможным покупателем как низкий и хорошо смотрится в рекламе. При этом, как правило, за кадром остается комиссия, которая необходима для получения низкой ставки и увеличивает цену квартиры. В некоторых схемах быстро не смогут разобраться даже финансовые специалисты», — признает она.

Сработает ли ипотечный стандарт

Собеседники Forbes указывают, что у предложенного ЦБ варианта борьбы со схемностью в ипотеке есть ряд «слепых зон», которыми могут пользоваться участники схем. «Сложности могут возникнуть при определении адекватности стоимости квартиры: завышение цены почти всегда можно обосновать локацией, качеством дома и другими характеристиками, с трудом поддающимися количественной оценке. Также понятно, что разница в ценах жилья на вторичном и первичном рынках во многом обусловлена дифференциалом между процентными ставками по рыночной и льготной ипотеке. Пока он сохраняется, попытки остановить перегрев первичного рынка будут малоэффективными», — считает Ващелюк.

Запрещая использовать различные инструменты со снижением первоначального взноса или ставки, нужно утвердить единую ставку по каждой программе без возможности отклонений в какую-либо сторону, говорит директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич. «Если по льготной ипотеке ставка 8%, то она и должна быть 8% на весь срок и при любых условиях», — резюмирует он.

Стандарт должен четко описывать принципы самого процесса кредитования, включая условия досрочного погашения и урегулирования проблемной задолженности, считает управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. «Возможно, самый простой и эффективный вариант состоял бы не в ограничении отдельных схем, а в разрешении только стандартных ипотечных кредитов и полном запрете любых их модификаций», — соглашается Наталья Ващелюк.