«Момент Lehman Brothers»: почему китайский сектор недвижимости оказался в кризисе

Китайский сектор жилой недвижимости вновь столкнулся с кризисной ситуацией. Крупнейший в стране девелопер по объему продаж в прошлом году, компания Country Garden в августе сообщила о рекордных убытках за полугодие (около $7 млрд) и предупредила о возможном дефолте. Хотя застройщику в итоге удалось добиться переноса выплат по облигациям на $1,4 млрд на три года, это не снимает рисков вокруг девелопера, накопившего долги на $187 млрд. 

Накануне, 25 сентября, другой крупный девелопер — China Evergrande Group в очередной раз не смог осуществить выплаты по облигациям. В прошлом месяце компания подала заявление о банкротстве для реструктуризации собственных долгов в $340 млрд (крупнейшая задолженность в современной истории Китая), однако менеджмент компании пока не может договориться с ключевыми кредиторами о реализации соответствующего плана — это может привести к ликвидации Evergrande и усугубить и без того плачевную ситуацию на китайском рынке недвижимости, отмечает Bloomberg. 

Несмотря на то, что долг у Country Garden почти в два раза меньше, чем у Evergrande, количество реализуемых объектов у девелопера в четыре раза больше, а значит, ее крах может нанести еще больший урон китайской экономике. 

Кризис в китайском секторе недвижимости продолжается уже несколько лет. С середины 2021 года о дефолте объявили компании, на долю которых приходится около 40% продаж жилья в стране. На текущий момент 34 из 50 крупнейших застройщиков Китая уже объявили о просрочке по выплате облигаций, следует из данных Bloomberg. В связи с этим одно из крупнейших рейтинговых агентств Moody's понизило прогноз для всего сектора недвижимости Китая со стабильного до негативного. 

Агрессивная экспансия

Долгое время продажи недвижимости в Китае были незначительны на фоне жестких ограничений  со стороны властей. Однако в конце 1990-х правительство пошло на значительный уступки и поспособствовало созданию общенационального рынка жилой и коммерческой недвижимости. Тогда только треть китайского населения жила в городах, так как такого объема жилой площади, в котором могла бы поселиться значительная часть жителей страны, просто не было.

Это открывало перед застройщиками отличные коммерческие возможности, чем многие из них и воспользовались. Формирующийся средний класс воспринимал инвестиции в недвижимость как один из самых безопасных вариантов вложения денег, так что рынок рос очень быстро: за 15 лет цены на жилую недвижимость выросли в шесть раз. Стимулировали бум застройки и местные власти — как монетарными, так и бюджетными методами. Сектор был одним из драйверов роста китайского ВВП, который в нулевые годы неоднократно превышал 10% в год. В пиковой точке развития на недвижимость прямо или косвенно приходилось около четверти внутреннего производства и почти 80% активов домохозяйств. Стоимость китайского сектора недвижимости перед началом пандемии, в 2019 году, составила около $52 трлн — это примерно в два раза больше рынка недвижимости США на тот момент.  

Однако такой резкий рост сектора в основном был связан с массовым привлечением кредитования: строители спешили удовлетворить казавшийся ненасытным спрос. В результате спекулятивного роста цен (в какой-то момент недвижимость в быстрорастущих китайских городах вроде Шэньчжэня стала менее доступной по соотношению цена/доходы местного населения, чем в Нью-Йорке и Лондоне) риски кредитования застройщиков зачастую недооценивались. Правительству пришлось принимать меры для того, чтобы предотвратить возникновение пузыря на рынке. В 2020 году власти ограничили возможности финансирования застройщиков. В частности, девелоперам установили строгие ограничения на ежегодное увеличение процентных обязательств в зависимости от их финансового состояния (оно определялось исходя из соотношения общего долга к активам). Эти меры серьезно ударили по рынку жилья: после роста цен последние два десятилетия в 2021 году по всей стране они стагнировали, а в некоторых городах даже снижались. При этом объем продаж также упал. Причиной здесь стала пандемия — локдауны по всей стране в 2020-2022 годах осложнили реализацию новых и завершение старых проектов. Пандемия вместе с ограничительными мерами властей лишила застройщиков львиной доли прибыли, что осложнило выплаты по долгам. Это привело к первым просрочкам по выплате долга у таких компаний.

Первой крупной жертвой стал застройщик Evergrande. В конце 2021 года компания, суммарный долг которой превышает $300 млрд, объявила дефолт по облигациям. В августе 2023-го компания подала заявку на банкротство в США. Проблемы Evergrande спровоцировали волну дефолтов по всей индустрии, в первую очередь среди мелких игроков. По данным Moody's, дефолты застройщиков уже привели к повышению уровня необслуживаемых кредитов китайских банков до 4,4% в конце прошлого года с 1,9% в 2020 году. 

Избежать финансового кризиса

Избежать «момента Lehman Brothers» — главная задача китайского правительства в текущих условиях, пишет Bloomberg, проводя параллели с банкротством крупного инвестиционного банка в США, с которого начался мировой кризис 2008 года. Власти уже представили меры, которые направлены на увеличение финансирования застройщиков за счет покупки акций, облигаций и кредитов, чтобы облегчить кризис ликвидности на рынке. Также правительство поручило местному ЦБ увеличить поддержку проблемных застройщиков путем реализации специальных льготных программ. 

Однако этих мер может оказаться недостаточно. Аналитик одного из иностранных инвестиционных банков в разговоре с Nikkei отмечает, что предпринятые властями меры смогут поддержать продажи недвижимости в крупных городах, однако вряд ли окажут сильный эффект на продажи в средних и небольших городах, а именно на строительстве там специализируется Country Garden. Меры правительства по ослаблению ипотечных ограничений в конце августа спровоцировали короткий всплеск продаж жилья в крупных городах, однако количество сделок уже сейчас постепенно замедляется, замечает Bloomberg. Покупатели жилья «должны быть уверены в том, что дома, которые они покупают, будут готовы к заселению через год», сказал руководитель S&P Global Ratings по Китаю Чарльз Чанг. А поскольку значительная часть застройщиков находится в бедственном положении, население предпочитает откладывать приобретение недвижимости. 

Ситуация в секторе недвижимости определенно является проблемой для Китая, говорит управляющий директор Газпромбанк Private Banking Егор Сусин. По его мнению, властям предстоит решать ее в ближайшие несколько лет методом «ручного управления». При этом решения будут приниматься не в пользу застройщиков, а в пользу населения и инвесторов, которые столкнулись с заморозкой проектов. Краха сектора недвижимости и экономики Китая Сусин не ожидает. По его мнению, низкая инфляция в стране и слабый спрос населения дают большой простор китайским финансовым властям для смягчения монетарной политики и, соответственно, поддержки экономики. 

Почему это важно

Экономика Китая в этом году разочаровала аналитиков, которые предрекали ей быстрое восстановление после снятия коронавирусных ограничений. Во II квартале ВВП страны вырос на 6,3% в годовом выражении, что на 1 п. п. меньше прогнозов аналитиков. Розничные продажи в августе этого года выросли на 4,6% по сравнению с августом прошлого года, хотя еще в мае показатель достигал 12,7%. Объем китайского экспорта в августе снизился на 8,8% год к году, а объем импорта — на 7,3%. Таким образом, кризис недвижимости в Китае происходит на фоне замедления экономики страны.

Если же волна банкротств и дефолтов продолжится, это чревато повышением безработицы и снижением накоплений граждан, что в конечном итоге может привести к спаду внутреннего спроса, который, в свою очередь, на фоне слабого экспорта может стать одной из основных причин существенного замедления темпов роста ВВП Китая в среднесрочной перспективе, считает аналитик Freedom Finance Global Роман Лукьянчиков. «Потенциально последствия кризиса рынка недвижимости в Китае могут быть аналогичны последствиям аналогичного кризиса в Японии в начале 1990-х годов, когда японское правительство не прибегло к крупному пакету стимулирования и в итоге столкнулось с потерянными десятилетиями», — считает аналитик.

Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева не исключает продолжения волны дефолтов застройщиков на китайском рынке. «Пока власти в достаточной мере не могут простимулировать население покупать жилье, чтобы застройщики своевременно смогли обслуживать собственные долги», — говорит она. Аналитик напоминает, что на долю рынка недвижимости Китая приходится до 30% китайского ВВП, поэтому в случае серьезного ухудшения ситуации на рынке недвижимости страну может ждать финансовый кризис.