Трудно поверить, что население, чьи доходы за прошлый год, согласно Росстату, сократились на 3,5%, могло сгенерировать столь масштабный потребительский спрос на жилье, который пришелся на 2020 год. Скорее всего, основную роль начинает играть инвестиционный спрос, подогреваемый низкими ставками по ипотеке и дефицитом жилья во многих регионах. Проще говоря, рынок стал объектом масштабных спекуляций, что, конечно, не делает жилье доступнее — сейчас ситуация на рынке по ажиотажу напоминает начало нулевых.
Игра со льготами
С большой вероятностью можно утверждать, что пик ипотечного бума позади — он пришелся на осень, когда все ждали завершения программы льготной ипотеки. Стоимость кредитов потихоньку начала расти, ЦБ начал процесс нормализации своей денежно-кредитной политики, подняв ставку на 25 базисных пунктов, высока вероятность нового повышения ставки уже в апреле. Скорее всего, основная часть ресурсов, которую население хотело (или оперативно захотело под льготные 6,5%) направить на ипотеку, уже направлена. В инвестиционных или в бытовых целях — но взяли. Льготная программа по ипотеке, скорее всего, будет продлена для отдельных регионов (при этом ужесточат критерии предоставления кредитов), но это сможет лишь удержать рынок от обвала. Хотя сохранение льготной ипотеки может помочь некоторому устранению существующего дисбаланса в развитии регионов, в любом случае без роста реальных доходов населения возможности реализации отложенного спроса будут значительно ограничены.
Спрос в значительной мере был исчерпан осенью и в начале зимы. А подросшие цены еще больше сдерживают желание (и возможности) брать ипотечные кредиты. При этом рост ключевой ставки ЦБ и выросшие ставки на рынке госдолга ограничивают какое-либо дальнейшее снижение ставок по ипотеке. Не стоит забывать и о довольно мощном строительном лобби на самых высших эшелонах власти — доля строительства в национальном ВВП оценивается в 6-8%. По сути, льготная ипотечная ставка в сочетании с определенным дефицитом предложения позволила застройщикам перенаправить в стоимость жилья часть своих затрат на стройматериалы, оплату труда и переход на проектное финансирование. Практически во всех регионах, а еще более заметно в крупнейших агломерациях наблюдался порою двузначный рост цен сначала на новое жилье, а потом и на «вторичку». Трудно считать население основным бенефициаром такой льготной программы, а саму ее реализацию — удачной.
Дополнительным фактором для роста цен на жилье стала непривлекательность банковских депозитов, ставки по которым опустились до 4%. В поисках доходности часть денег начала в инвестиционных целях перетекать на рынок жилья, увеличивая спрос. По некоторым оценкам, 20-25% от общего числа взятых по льготной ставке кредитов относятся именно к такой «инвестиционной ипотеке».
Что дальше
Если рассматривать данную ситуацию как пузырь, то логичный вопрос — когда он лопнет? Доходы населения пока не собираются расти, а полагаться целиком и полностью на инвестиционный спрос было бы не совсем логично. Какая-то часть взявших ипотечный кредит граждан, вполне возможно, не сможет обслуживать проценты по кредиту, и у банков начнут появляться залоговые квартиры, которые они будут продавать, но уже с дисконтом. Это может остановить неестественный рост цен, который мы наблюдали последний год. Тем более что нормализация денежно-кредитной политики Банка России предполагает переход к нейтральной ставке в 5-6%, а в таких условиях депозитные, а вместе с ними и ипотечные ставки возобновят подъем. Тогда феномен «дешевой ипотеки» потеряет свою актуальность и наблюдаемое на рынке безумие, может быть и не сразу, но сойдет на нет.
Мнение автора может не совпадать с точкой зрения редакции