Центробанк в марте этого года предложил рынку обсудить, как правильно регулировать ипотеку с плавающими ставками. Но, как выяснил Forbes, Сбербанк еще осенью 2020-го подготовил свои предложения, как может выглядеть ипотека с плавающими ставками. В январе 2021 года банк актуализировал эти предложения и оформил их в доклад «Ипотека по плавающей ставке». Forbes его изучил.
Подлинность доклада подтвердил источник в одном из банков из числа 25 крупнейших по объему ипотечного портфеля и один из авторов доклада — главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. «В принципе мы старались обсудить эту идею и с Центральным банком», — сказал Матовников, не уточнив деталей. В ЦБ отказались от комментариев.
«Опасно и непопулярно»: что в крупнейших банках думают об ипотеке с плавающей ставкой
Основная идея Сбербанка такова: при изменении ставок по ипотеке меняться должен не размер платежа, а срок кредита. Из доклада следует, что ипотека может быть с плавающей ставкой, но с фиксированным платежом.
Например, типичный клиент берет ипотеку с фиксированной ставкой на 2,2 млн рублей на 15 лет с ежемесячным платежом 19 000 рублей, сказал Forbes Матовников. По плавающей ставке 6,55% с таким платежом можно было бы взять кредит на те же 15 лет с меньшей переплатой, говорит он. В случае роста ключевой ставки на 1,4 п. п., к примеру, срок кредита вырос бы до 18 лет, добавил аналитик.
Сейчас при ипотеке с фиксированной ставкой банки уже закладывают в структуру ставки премию за процентный риск, объясняется в докладе. При этом она растет. В мае 2020 года ставка по ипотеке на вторичном рынке составляла 8,48%, а премия за процентный риск в ней — 0,69 процентного пункта. К концу 2020 года ставка снизилась до 8,05%, а премия выросла до 1,4 п. п. В кредитах с фиксированной ставкой переплата за процентный риск в среднем составляет 0,5 п. п. по сравнению с кредитом с плавающей ставкой. При этом для банков льготные ипотечные кредиты (по госпрограмме со ставками максимум 6,5%) уже де-факто являются плавающими. Субсидия банкам от государства, которая позволяет им снижать ставку для заемщика, привязана к ключевой ставке Банка России. Она падает при снижении ключевой ставки и увеличивается при ее росте, сказал Матовников.
Сложный инструмент: кому выгоднее ипотека с плавающей ставкой — банкам или заемщикам
Вывод, который делает «Сбер», — банки могли бы предлагать ипотеку с плавающей ставкой дешевле, так как в ней меньше процентный риск. А при подходе, который предлагает банк, даже если ставки растут, нагрузка на заемщика не увеличивается. Такой продукт может позволить клиентам сэкономить и при этом не увеличить риск повышения долговой нагрузки, говорится в докладе «Сбера».
«Это была интересная возможность сделать ипотеку более доступной, одновременно не заставляя человека брать более длинный и дорогой кредит», — отметил он.
Помимо ключевой ставки, «Сбер» предлагал привязать плавающую ставку к другим рыночным индикаторам: доходности ОФЗ, ставкам RUONIA, RUSFAR или к MosPrime.
Сбербанк «находится» в дискуссиях с ЦБ по поводу ипотеки с плавающей ставкой, говорил 4 марта на конференц-звонке по результатам МСФО за 2020 год и старший вице-президент Сбербанка Джангир Джангиров. Он надеется, что ипотечные кредиты по плавающей ставке будут разрешены, сказал Джангиров.
Ограничения
По словам Матовникова, если банки решили бы внедрить подобный продукт, им пришлось бы самим вводить ряд значимых ограничений, чтобы уменьшить риски для себя. В частности, в докладе банк предлагает ограничить возможное увеличение срока кредита 10 годами. С учетом значительного объема досрочных погашений (ипотека в среднем гасится за 7 лет вместо первоначального срока в 18 лет), на большинство заемщиков такой рост срока никак не повлияет, отмечает Матовников.
Также «Сбер» предлагал ограничить выдачу таких кредитов заемщиками, которые не имеют запаса дохода для погашения кредита, учитывать возраст и степень финансовой грамотности. В докладе говорится и про учет этого кредита при расчете предельной долговой нагрузки заемщика.
«Ищут, что еще осталось по доступным ценам»: сколько будет стоить жилье в 2021 году
В докладе «Сбера» сказано, что аналог предлагаемой им ипотеки с плавающей ставкой есть во Франции. Объем рынка ипотеки там — €1,1 трлн, доля ипотеки с плавающей ставкой составляет 16%. Однако французские банки предупреждают своих клиентов, что такие кредиты подходят только опытным заемщикам.
В России в случае введения ипотеки с плавающей ставкой она сможет занять 15-20% рынка жилищных кредитов, сказал Матовников (в 2020 году россияне взяли ипотечных кредитов на 4,2 трлн рублей). Но этот продукт мог бы прижиться на рынке только при поддержке ЦБ, говорит Матовников.
Для банков такой продукт не особенно привлекателен, потому что он приносит меньше дохода, сказал Матовников. К тому же ипотека с плавающей ставкой будет менее востребована из-за неизбежных ограничений на заемщиков. А для внедрения этого продукта потребовались бы значимые IT-доработки для автоматизации расчета ставки, изменений в учете и системах информирования заемщиков. Поэтому энтузиазма среди банков по поводу ипотеки с плавающей ставкой нет, сказал Матовников.
Позиция ЦБ
В начале марта ЦБ опубликовал доклад «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании». В нем регулятор написал, что ряд крупных банков в ближайшее время планирует развивать ипотечное кредитование с плавающими ставками. Но банки не назвал.
В докладе говорилось, что ипотека с плавающей ставкой может привести к чрезмерному росту долговой нагрузки населения. Регулятор предложил для обсуждения шесть вариантов развития ипотеки с плавающими ставками — от полного запрета до ограничения круга заемщиков, которые смогут получать такие кредиты, и введения надбавок для кредитов с плавающей ставкой.