Апартаменты постепенно становятся фаворитом у частных инвесторов. С одной стороны, воодушевляет европейский опыт, где этот сегмент признается чуть ли не самым беспроигрышным инвестиционным инструментом, — даже на консервативном рынке Великобритании доходность сервисных апартаментов достигает 9%.
Другая причина ажиотажного интереса — события последних трех месяцев: когда рубль сдавал свои позиции, инвесторы не на шутку беспокоились о судьбе своего капитала, а застройщики фиксировали рост обращений от потенциальных интересантов на 15%.
С сервисом или без
Если сравнивать «просто апартаменты» (фактически обычное жилье, строящееся на земле, имеющей «нежилой» статус) с обслуживаемыми апартаменты, экономические преференции, безусловно, на стороне последних — управляющая компания, чьей первой обязанностью является сдача апартаментов в аренду, обеспечит им большую заполняемость, чем если бы вы сдавали свои «метры» без привлечения оператора.
Недостатком здесь можно считать то, что УК придется платить (в среднем эта сумма составляет 10% от оборота). Но даже после уплаты всех расходов доход от аренды в обслуживаемых апартаментах сегодня составляет не менее 8%, в некоторых проектах доходит до 10-12%.
А это как минимум в два раза больше, чем могут обеспечить арендные квартиры, которыми вы будете управлять самостоятельно (3-4%). Здесь стоит вспомнить и доходные программы от управляющих компаний, когда УК обеспечивает определенный уровень прибыли владельцу актива вне зависимости от того, насколько востребован этот актив в конкретный момент времени.
Инвестиционная привлекательность того или иного апарт-проекта будет зависеть от бизнес-модели, которую применяет УК. Кроме традиционного договора на управление, когда владелец отдает свой актив в управление оператору и получает часть прибыли (формат наиболее распространенный в России), существует модель, когда между собственником и УК заключается договор аренды, и оператор выплачивает владельцу фиксированную арендную плату.
Кроме того, есть и франчайзинговая модель, где собственник (как правило, компания, единолично владеющая апарт-отелем) оплачивает известному международному апарт-бренду возможность пользоваться его громким именем и базой клиентов. Но какая бы бизнес-модель не применялась, она порадует инвестора существенно больше, чем доход от «простых» апартаментов.
Локация — «днем с огнем»
Рынок обслуживаемых апартаментов в России пока не настолько масштабный, чтобы можно было выбирать из сотни локаций одну «самую-самую». В масштабах одного города, как правило, речь идет о сопоставлении активов в центральных локациях с объектами на окраинах. Впрочем, часто «окраинные» и «центральные» проекты ориентированы на целевые аудитории с разными возможностями.
Тем, кто готов инвестировать за Садовым кольцом, топовые локации часто недоступны. А инвесторы, интересующиеся классом «бизнес» и выше, не будут рассматривать отдаленные от центра районы, даже если показатели возврата инвестиций там лучше. К слову, сегодня и первая, и вторая категория инвесторов расширяет географию своего инвестиционного интереса.
И если раньше столичный инвестор крайне неохотно думал о вложениях за пределами Белокаменной, то сегодня они становятся частью его инвестиционной стратегии. Речь, конечно, пока не идет о Хабаровске или Иркутске, но Санкт-Петербург, Нижний Новгород или Самара вполне попадают в круг интересов инвестора. Что вполне логично — топовые локации здесь сопоставимы с ценой предложения апартаментов на окраине Москвы. Например, в Санкт-Петербурге в 200 м от Невского проспекта доступны предложения по обслуживаемым апартаментам за 4,5 млн рублей.
Понятно, что в столице это бюджет для объекта за пределами исторического центра. То есть здесь даже для инвесторов с небольшим бюджетом открываются хорошие возможности на уровне бизнес-класса.
В свою очередь, для «центральных» инвесторов столицы предложение тоже весьма интересное — меньшая стоимость входного билета, сопоставимые сроки возврата инвестиций при аналогичном уровне качества проекта и привычной (центральной) локации. Эту тенденцию внутреннего бизнес-туризма мы наблюдаем уже какое-то время, и думаю, она будет только расти. Помимо названных городов, интересные предложения по апарт-проектам начинают появляться в Казани, Сочи и других городах.
Риски
Как и в сегменте жилой недвижимости, в апарт-бизнесе чем раньше инвестор входит в проект, тем более высокую доходность он может «поднять». От котлована до сдачи здания в эксплуатацию апартаменты вырастают в цене на 15-25%. Затем актив растет примерно на 2-3% в год.
Главный риск здесь — апартаменты могут быть не построены. Если расположение и качественные характеристики апарт-проекта можно оценить заранее, то вероятность удачного завершения проекта — риск, не всегда прогнозируемый.
Впрочем, и для «просто апартаментов», и для сервисных апартаментов, и для жилья степень риска здесь одинаковая. В этой связи совет один — проверять застройщика, оценивать проекты, реализованные им ранее, смотреть на его «кредитную историю».
В случае с обслуживаемыми апартаментами можно использовать due diligence третьей стороны — управляющей компании. Принимая решение о сотрудничестве (а это, как правило, происходит на раннем этапе реализации проекта), она отчасти делает часть работы за инвестора, оценивая благонадежность партнера.
Расходы
Помимо вознаграждения УК, от проекта к проекту меняется стоимость эксплуатации, и зависеть она будет от инфраструктуры, представленной в апарт-отеле. Конечно, если здесь предусмотрен бассейн с комплексом мини-саун, эксплуатация влетит собственникам в копеечку.
Если же в апарт-отеле нет избыточных опций, эксплуатационные платежи сопоставимы с жилым сектором. Да, они несколько дороже (в среднем на 10-12%), но вполне оправданны: наличие здесь зоны reception, event room, service room, финтес-клуба и так далее. Это делает такой формат недвижимости привлекательным для инвестиций.
Не стоит забывать и о том, что коммунальные платежи берет на себя арендатор, а не собственник актива.
Безусловно, стоит помнить, что сдача в аренду нежилых помещений — это предпринимательская деятельность. Для оптимизации налогообложения мы рекомендуем регистрировать ИП, чтобы платить 6%, а не 13% от суммы дохода.
Выход из проекта
Если при выборе апартаментов инвестор руководствовался всеми выше перечисленными инструкциями, выходить из проекта он вряд ли захочет. По статистике, в сегменте обслуживаемых апартаментов всего лишь 2% активов выходит на вторичный рынок. Соответственно, дефицит предложения при высоком уровне спроса позволяет продавать апартаменты быстро.
Некоторые управляющие компании декларируют обратный выкуп апартаментов спустя 5 лет с момента покупки. Но, учитывая молодость рынка, оценить результаты подобной практики и вывести какую-то статистику пока не представляется возможным. Впрочем, зачем ждать милостей от УК, если реализация объекта на открытом рынке сегодня не превышает трех недель.