Впервые в истории нашей страны усилия властей привели к почти настоящему ипотечному буму. Ипотечные ставки снижаются быстрее, чем ключевая ставка Банка России, а количество выданных кредитов растет темпами свыше 50% в год. Например, в марте этого года, по данным Росреестра, число зарегистрированных ипотечных договоров в столице выросло в годовом выражении почти на 70%.
Ставки по кредитам на жилье давно уже пробили психологически важный уровень в 10%, и эксперты заговорили о скором достижении отметки в 7%. Но картину начали портить новые американские санкции и предстоящий переход строительной отрасли на проектное финансирование.
С конца марта ключевая ставка ЦБ опустилась до 7,25%. И представители регулятора, и аналитики прогнозировали дальнейшее ее снижение. В государственных банках публично заявляли, что если темпы снижения ставки сохранятся, то уже через два-три года ипотеку будут выдавать где-то под 7%, и указ Владимира Путина можно будет выполнить досрочно — президент поставил задачу достичь такой процентной ставки только к 2024 году.
Неопределенное будущее
В апреле Конгресс США объявил об очередной порции санкций, которые поставили на грань выживания одну из крупнейших в России и мире алюминиевых компаний. Шок оказался сравнимым с тем, что испытала наша экономика в конце 2014 года — после объявления санкций последовали резкий обвал рубля и фондовых рынков. ЦБ на последнем заседании 27 апреля решил оставить ключевую ставку неизменной из-за волатильности на рынках.
Однако ситуация, к несчастью, не похожа на обычную волатильность. Несмотря на серьезную недооцененность российских активов, их никто не торопится покупать — иностранные инвесторы начали понимать, что какой бы привлекательной ни была цена, идти против американских властей себе дороже. Кроме того, сохраняется угроза, что следующим шагом США станет запрет на покупку российского госдолга.
Но даже если все обойдется, крупнейшие банки столкнутся с ростом плохих долгов из-за уже попавших под санкции предприятий, предупредил глава Сбербанка Герман Греф. Давление на капитал неизбежно приведет к пересмотру ставок, в том числе ипотечных.
Очень показательно, что топ-менеджеры Банка России немедленно заявили о пересмотре прогнозов по ряду показателей, включая инфляцию. Сначала озвученные цифры оказались совсем уж тревожными — предполагалось, что инфляционный таргет будет превышен в следующем месяце. Позднее появились более осторожные оценки, и сейчас речь идет о росте цен в связи с санкциями на 0,5-1%.
Этого достаточно, чтобы отложить дальнейшее снижение ставки на неопределенное время. Глава департамента денежно-кредитной политики ЦБ Игорь Дмитриев и вовсе дал понять, что ключевая ставка может двинуться в другую сторону. Иными словами, самый оптимистичный сценарий на сегодня — это сохранение ставки на нынешнем уровне. А значит, и стоимость ипотеки в крупнейших банках снижаться не будет.
Распродажа жилья
К счастью, в любой экономической формуле несколько переменных. Власти объявили, что через три года все строители будут вынуждены перейти на проектное финансирование.
Это значит, что эра долевого строительства, когда возведение жилья финансировали сами будущие владельцы квартир, подходит к концу. Вскоре застройщики будут брать деньги у банков под проценты.
Готовясь к новой жизни, строители постараются реализовать «старые запасы». Уже сегодня объем предложения новостроек в столице находится на исторических максимумах. Это значит, что цены на квартиры будут и дальше снижаться. Некоторые эксперты предсказывают падение цен в ближайшие годы даже на 30%.
Разумеется, это радикальные оценки, на них не стоит ориентироваться. Грамотный покупатель должен оценивать ситуацию трезво. Не стоит забывать, что объемы предложения жилья еще весьма далеки от потребностей. Также поставлена под угрозу и платежеспособность населения из-за санкций и последующего всплеска инфляции. Поэтому платить по кредиту даже 9-10% сегодня могут позволить себе немногие.
Независимые аналитики советуют сейчас брать ипотеку только тем, кто остро нуждается в жилье и имеет деньги на первый взнос. Терпеливым покупателям стоит еще немного подождать — цены на жилье будут снижаться и дальше. Что же касается ипотеки, то власти предпримут максимум усилий, чтобы ставка оставалась комфортной и как минимум не росла.