В конце 2017 года сразу несколько экономистов заговорили о стремительно растущем ипотечном пузыре в России. В коллективной памяти сразу всплыл 2008 год и финансовый кризис в США, разгоревшийся на руинах ипотечной системы, а также массовые протесты в Ирландии, где схлопывание ипотечного пузыря привело к обрушению национальной экономики.
Первым об угрозе объявил бывший первый зампред ЦБ, председатель совета директоров «Сафмар Финансовые инвестиции» Олег Вьюгин, он был обеспокоен ростом совокупного ипотечного портфеля банков на 16,35%, с 4,4 трлн рублей до 5,1 трлн рублей в 2017-м.
В начале ноября финансист отметил, что российские банки будут перестраивать свои модели и обязательства граждан вырастут. «Когда у банка быстро растет какой-то продукт, он не может не накапливать рисков даже при условии, что снижается процентная ставка. Банки все равно снижают требования к качеству заемщиков и их финансовому состоянию. Если ЦБ не будет регулировать эту ситуацию, то есть риск, что они столкнутся с проблемами через два-три года», — уточнил Forbes Вьюгин.
Вторым провозвестником ипотечной катастрофы стал бывший директор департамента макроэкономического развития Минэкономразвития Кирилл Тремасов. «Бум ипотеки на фоне снижения реальных доходов населения и негативной динамики цен на жилье вряд ли можно назвать здоровой тенденцией. Да и сами темпы роста в слабо растущей экономике выглядят очень нездоровыми», — рассуждал в ноябре 2017-го Тремасов. Нервозности добавила и публикация ошеломляющих прогнозов АИЖК по росту ипотечного рынка: к концу 2020 года объем портфелей банков удвоится и достигнет 10 трлн рублей. Есть ли повод для беспокойства?
Замещение, а не размещение
В отличие от участников рынка Центробанк сохраняет спокойствие и уверяет, что угрозы кризиса на ипотечном рынке нет, о чем сообщил тогда же, в ноябре, в обзоре финансовой стабильности. Вместе с тем ЦБ зафиксировал в 2017 году максимальный объем выданных банками ипотечных кредитов с 2006 года — 2 трлн рублей (рост на 37% по сравнению с 2016-м). Тем не менее рост числа жилищных кредитов далеко не всегда обеспечивается притоком новых заемщиков — ведь совокупный объем ипотечных портфелей, по данным того же ЦБ, вырос всего на 16%. Это объясняется тем, что многие ипотечные кредиты выданы в рамках рефинансирования. Глава Frank RG Юрий Грибанов оценивает долю таких кредитов в 10–20%. Аналитический центр АИЖК отмечает, что в целом около 7,5% всей выданной в 2017 году ипотеки приходится на рефинансирование, таких кредитов было оформлено на 140–150 млрд рублей, это позволило улучшить условия по ипотеке для 75 000–85 000 семей.
Проведенный Forbes опрос крупнейших банков (топ-20) о размере ипотечного портфеля показал, что многие из них запустили программу рефинансирования в середине или в конце 2017 года. Пока интенсивность разная: у кого-то объем рефинансирования составил 30% от выданных ипотечных кредитов в 2017 году, у кого-то — всего 1%. В 2018 году спрос на перекредитование будет расти, прогнозируют в АИЖК.
Причина понятна — из-за снижения ключевой ставки ЦБ стоимость ипотеки сильно оторвалась от тех ставок, под которые банки выдавали кредиты два-три года назад. Типичный портрет клиента, желающего рефинансировать ипотеку: заемщик, оформивший кредит в конце 2014 — начале 2015 года в период высоких ставок, говорит заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова. Еще три года назад средневзвешенная ставка по рублевой ипотеке составляла 12,45% годовых, а к 1 январю 2018 года этот показатель снизился до 10,64%.
Круговорот ставок
Подавляющее большинство банков рефинансируют ипотеку, оформленную для покупки жилья как на вторичном, так и на первичном рынке. В последнем случае необходимо, чтобы на недвижимость было оформлено право собственности. Часть опрошенных Forbes кредитных организаций работает только со вторичным рынком, но рассматривает запуск рефинансирования и для первичного рынка.
На ставку влияют несколько традиционных для банка параметров — доходы клиента и сумма выплат по ипотеке, его кредитная история, готовность оформить страхование жизни или подключить еще какие-то дополнительные опции, наличие созаемщиков и поручителей.
Как отмечают банкиры, процедура рефинансирования проста. Получить его могут только клиенты с рублевой ипотекой. Для этого заемщику необходимо обратиться либо в банк, где был получен кредит, либо в другой, который выдаст новый кредит на погашение действующего. Если клиент обращается за понижением ставки в свой же банк и кредитная организация дает добро, то происходит просто подписание дополнительного соглашения к договору о снижении ставки. Если же клиент обращается в другой банк, то процедура мало отличается от обычного оформления ипотечного кредита. Она также требует оценки залога, страхования, сбора документов. К тому же необходимо снятие обременения в первом банке и оформление его у нового кредитора.
Оценка залога в среднем обойдется в 5000 рублей, стоимость комплексного страхования, если нет действующего полиса, около 0,4% от стоимости кредита, госпошлина для регистрации в Росреестре — 3000 рублей, приводит ориентировочные цены управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов. Все это отражается на конечной стоимости продукта и несколько снижает выгоду для заемщика.
Рефинансирование становится выгодным, только когда разница в ставке превышает 1,5–2 процентных пункта, убежден начальник отдела валидации «Эксперта РА» Станислав Волков. Например, если клиент должен банку 2,8 млн рублей и ему выплачивать долг еще 14 лет по ставке 13%, то при рефинансировании под 10,5% годовых он сэкономит более 500 000 рублей. В АИЖК считают, что рефинансировать кредит стоит даже при разнице в 1 процентный пункт. «Все расходы, связанные с переоформлением, такие как оценка залога, страхование и госпошлина на регистрацию в Росреестре, окупятся через полгода», — отметила в комментарии пресс-служба АИЖК.
Борьба за заемщика
Для банков рефинансирование ипотеки — это новый вид конкуренции за клиента, говорит Волков. По его словам, вряд ли частные банки будут бенефициаром передела рынка. Он убежден, что победителями в этой борьбе за клиента станут госбанки и банки с иностранным капиталом, у которых есть доступ к дешевому фондированию. «Рефинансирование может запустить тренд по перетоку клиентов из частных в госбанки и банки с иностранным капиталом», — прогнозирует Волков.
По мнению старшего кредитного специалиста Moody’s Ольги Ульяновой, рефинансирование — это нишевой продукт, который могут предоставлять банки с отлаженными бизнес-процессами. В этой связи локомотивами рефинансирования будут крупные ипотечные игроки.
Так как конкурировать по размеру ставки довольно сложно, крупные игроки, скорее всего, будут соревноваться друг с другом по отлаженности процесса: скорости рассмотрения заявки, легкости процедуры переоформления, условиям страхования и так далее, предполагает Ульянова.
Риски по рефинансированию ипотеки у банков примерно такие же, что и при выдаче обычных кредитов на покупку недвижимости, отмечает эксперт. Главное, чтобы у банка был доступ к долгосрочному и дешевому фондированию. В АИЖК добавляют, что при рефинансировании кредита происходит снижение платежной нагрузки на заемщика, а значит, фактический рост качества кредита и уменьшение риска просрочки.
В рефинансировании банк может выбрать две стратегии. Первая — это работа с клиентами других банков, а вторая — предложение продукта своим же заемщикам. Если раньше банки неохотно шли на снижение ставок для своих клиентов, то сейчас они активизируются, чтобы не отдавать своих проверенных заемщиков конкурентам, говорит Ольга Ульянова. В конечном счете работа со своими же клиентами — это дешевле и надежнее для банка с точки зрения рисков, чем привлечение новых. Впрочем, у АИЖК другие наблюдения: банки не сильно заинтересованы в снижении ставки по действующему кредиту. «Зачастую ставки, по которым заемщикам предлагается рефинансировать ипотеку в своем банке, хуже, чем при рефинансировании в другой кредитной организации», — отмечают в пресс-службе агентства.
Можно еще подождать
Ставки в экономике снижаются. Главный вопрос — рефинансировать ипотеку сейчас или же понаблюдать за ситуацией. В 2017 году ключевая ставка Банка России снижалась шесть раз, опустившись с 10% до 7,75% годовых. По итогам первого заседания совета директоров ЦБ в 2018 году (9 февраля) было решено понизить ставку до 7,5%. Пресс-релиз Банка России дал понять, что тенденция к смягчению монетарной политики продолжится. На этом фоне, по мнению Юрия Грибанова, к концу этого года средневзвешенная ставка по ипотеке может уменьшиться еще на 1,5–2 процентных пункта.
По словам Станислава Волкова, Центробанк, скорее всего, намерен перейти к нейтральной денежно-кредитной политике уже в середине 2018 года, что потребует довольно интенсивного снижения ключевой ставки в первом полугодии этого года. Для тех, кому сейчас некритично продолжать выплаты по старой ставке, стоило бы подождать середины года для получения более выгодных условий, советует финансист.
Он отмечает, что обычно процентная политика банков корректируется вслед за ключевой ставкой, но бывают и исключения. Можно однозначно сказать, что банки ориентируются на действия лидера ипотечного рынка — Сбербанка, подчеркивает Волков.
Эксперты напоминают, что у ипотечного заемщика нет ограничений по рефинансированию — при дальнейшем снижении ставок он всегда может снова обратиться за перекредитованием. Желательно ориентироваться только на соотношение расходов на процедуру и полученной выгоды.