Уходящий год оказался нетипичным для ипотечного рынка — в первую очередь, благодаря ставкам, которые с начала года опустились с почти 12% до еще недавно казавшихся невероятными 9,95% годовых. И это настоящая ставка, по которой можно взять ипотеку, а не рекламная.
Безусловно, этот фактор подстегнул выдачи. При этом обязательные затраты банков остались неизменными, стоимость фондирования упала, и кредитные организации действительно смогли предложить ипотеку «по профсоюзной цене».
Основные требования к клиенту — соотношение имеющихся платежей по кредитам к доходу, срок работы на последнем месте, общий трудовой стаж и все остальное, что определяет надежность заемщика, — в сущности, не изменились. Ипотека остается для большого количества банков важнейшим сегментом в рознице.
Мысль о том, что ипотечные заемщики существенно более ответственно относятся к внесению платежей и при оформлении кредита подходят к вопросу более взвешенно, чем те, кто оформляет потребительские кредиты, конечно, давно уже потеряла новизну, но сохранила свою актуальность.
Благодаря усилиям банков, ипотечное кредитование растет. По данным АИЖК за 10 месяцев 2017 года, и по объему, и по количеству выданных кредитов этот сегмент превысил показатели всего 2016 года. И это несмотря на то, что в конце прошлого года была отменена программа господдержки. Хотя справедливости ради надо отметить, что в начале 2017 года многие банки дорабатывали большое количество заявок, принятых в конце 2016.
Сюрпризы от ЦБ
Потенциал роста ипотеки, по нашему убеждению, лежит не столько в ее доступности, сколько в стоимости недвижимости. Цена квадратного метра — один из основных ограничителей, и никакие меры по поддержке ипотеки, включая субсидирование ставки, не улучшат ситуацию, пока не снизится стоимость жилья.
Помимо субсидирования ставки, конечно, есть и другие способы подстегнуть выдачи. Наш опыт показывает, что очень хорошо работает материнский капитал, когда его используют для ипотеки. Дело в том, что россияне традиционно испытывают сложности с накоплением, у многих еще свежи в памяти события недавней истории, когда сбережения сгорали в огне политических катаклизмов. С этой точки зрения удачным ходом могло бы стать выделение аналога материнского капитала на первоначальный взнос. Это выгодно и клиенту, и банку.
В этом контексте нельзя не упомянуть об одной важной новости 2017 года — грядущему усилению давления на банковский капитал при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом или вовсе без него. Эти планируемые изменения ставят барьер для большинства кредитов с участием маткапитала.
Банки или вовсе отменят такие программы, или повысят по ним ставки, чтобы компенсировать свои затраты на новые регуляторные нормы. Для конечного потребителя это будет означать, что кто-то решит отложить свой квартирный вопрос, пока не будет накоплен первоначальный взнос в размере не менее 20%.
Впрочем, с позиций Банка России эта меря выглядит совершенно логичной. Статистика однозначно показывает, что чем ниже размер первоначального взноса, тем выше риск просрочки.
Кредит на кредите
Еще один важный тренд 2017 года, напрямую связанный с падением ставок, — это программы рефинансирования. Конечно, они существовали и раньше, но так активно банки их никогда не продвигали. Это еще один случай, когда снижение ставок выгодно и банкам, и клиентам.
Число заявок на рефинансирование растет быстрыми темпами, но понятно, что вечно ставки снижаться не могут, и сейчас удачный момент для того, чтобы уменьшить размер ежемесячного платежа. Скорее всего, в следующем году программы рефинансирования будут постепенно занимать все больший объем в портфелях банков.
При среднем сроке реальной жизни кредита в 7-8 лет, для многих рефинансирование — это хороший вариант снижения ставки, даже учитывая, что он тянет за собой ряд дополнительных действий, таких как переоценка недвижимости и заключение нового страхового договора.
Дополнительный аспект, который также может повлиять на развитие ипотечного рынка в ближайшие годы — это планы государства по полному сворачиванию долевого строительства и переход застройщиков на форму проектного финансирования. Если схема поменяется, то деньги на строительство, по сути, будут поступать не от граждан, а напрямую от кредиторов.
Уровень риска, впрочем, не изменится, ведь кредиты будут предоставляться на те же объекты, что и раньше, поэтому не стоит ожидать каких-то драматических перемен на рынке. Хотя в этом векторе развития первичного рынка в стране надо будет решить еще ряд рабочих вопросов, чтобы, с одной стороны, полностью уйти от проблемы обманутых дольщиков, а с другой стороны, не затормозить рост вводимого в эксплуатацию жилья.
Очевидно, банки ответственно смотрят на свои портфели. Поскольку объем выдачи ипотеки с высокой вероятностью продолжит рост и в 2018 году, у нас нет оснований полагать, что в ипотеке надувается пузырь. Величина просрочки в портфелях невелика, новых шоков в экономике не предвидится, поэтому повторения американского сценария на ипотечном рынке России можно не бояться.