Во многих странах рынок недвижимости не полностью пришел в себя после кризиса 2008 года. А падение темпов роста ВВП на развивающихся рынках и рецессия в странах еврозоны уже давят на цены и стимулируют вынужденные продажи. Ситуация в США, ЕС, России сильно различается, и нельзя сказать, что «плохо везде».
Процентные ставки и переток капитала между странами — главные факторы, которые будут определять спрос на недвижимость в 2016 году. Перераспределение денег инвесторов из недвижимости в долговые ценные бумаги и акции будет происходить везде, где цены на недвижимость высоки, а доходность облигаций начнет расти. Развивающиеся рынки еще не достигли дна кризиса, экономика еврозоны остается на уровне, близком к рецессии. Капитал пойдет туда, где еще есть рост (США, Германия), где почти достигнуто дно цен (ряд стран Восточной Европы, Испания, Португалия) или где можно рассчитывать на скорое восстановление спроса (Бразилия, Китай).
Цены будут ниже в странах с наибольшим объемом государственного и частного долга относительно ВВП и доходов на душу населения. Но цены начнут быстро расти лишь там, где макроэкономические факторы будут дополнены благоприятной политической ситуацией. Так, Бразилии кроме сырьевых цен может помочь ожидаемое снижение ставок и возврат инвесторов в случае импичмента популистке Дилме Русеф из-за обвинений в коррупции.
Рассмотрим подробнее основные страны и регионы.
В США, несмотря на сокращение продаж новых домов и спроса на коммерческую недвижимость, цены остаются низкими.
Сопоставимые объекты в сравнимых по экономическому развитию населенных пунктах США стоят почти вдвое дешевле, чем в Германии, которая также считается недорогой среди благополучных стран ЕС. Если к власти придут республиканцы или инвесторы не начнут выводить деньги из американских активов из-за победы демократов, то возможности для инвестиций только вырастут.
Обычно начало повышения процентных ставок в США означает завершение периода роста цен на недвижимость. Но замедление роста потребительского спроса не будет быстрым. Сохранятся две тенденции, важные для рынка недвижимости: стремление купить жилье, пока условия по ипотеке очень хорошие, и сокращение спроса на коммерческую недвижимость (в том числе в розничной торговле, все больше уходящей в онлайн).
В коммерческом секторе замедление пойдет быстрее, чем в жилом. На жилье в отдельных регионах также будет влиять постепенный спад спроса иностранцев (Флорида, Нью-Йорк), для которых из-за дорогого доллара цены стали менее привлекательны. Рост ставки ФРС частично уведет инвестиционный спрос из недвижимости на денежный рынок. Поэтому для США лучше работают следующие правила: 1) покупать коммерческую недвижимость с высокой рентой в prime locations; 2) инвестировать в новые и недорогие жилые комплексы в растущих (Сиэтл, Нью-Йорк) или модернизируемых (Детройт) городах.
В странах еврозоны цена на недвижимость зависит от скорости движения властей «вправо» и решения проблем с мигрантами.
Где российские инвесторы могут купить недвижимость, рассчитывая на рост? В первую очередь, в континентальной Европе: несмотря на высокие налоги и социальные проблемы большинство стран пригодно для адаптации россиян. В 2016 году спрос на недвижимость в таких странах, как Германия, Австрия, Ирландия, Чехия, Польша, Венгрия, Португалия, Литва, Латвия, Болгария, вырастет из-за низких ставок и курса евро. Опять же, Франция и Греция непригодны для инвестиций не из-за цен, а потому что инвесторы пока не видят признаков улучшений в экономике.
Стоит помнить: в ряде стран будет труднее обосноваться даже инвестору — кризис с мигрантами-беженцами ведет к ужесточению выдачи статуса резидента. Поэтому нужно успеть выбрать города, где спрос со стороны иностранцев растет, а предложение недвижимости сокращается — от Монако, Лугано и Кипра до Будапешта и Риги.
Ожидаемое завершение цикла роста доллара к евро позволяет рассчитывать на то, что недвижимость, приобретенная в ЕС, в долларовом выражении подорожает для инвесторов по мере роста курса этих валют. Поэтому наши приоритеты по средним темпам роста цен в Европе (Венгрия, Латвия, Болгария) можно дополнить наиболее привлекательными странами с учетом курса валюты (Германия, Кипр, Испания, Португалия, Монако).
Российский рынок во всех сегментах ждет сокращение спроса и падение цен из-за перепроизводства (офисы, склады, коттеджные поселки), резкого падения платежеспособного спроса (жилье, рассчитанное на средний класс), оттока инвестиций в подешевевшие ценные бумаги и за границу.
Можно и здесь найти сегменты, где недвижимость начнет дорожать во второй половине 2016 года. Но это, скорее всего, исключения, связанные с быстрым сдутием пузыря (очень дешевые новостройки) или недостатком предложения (современные квартиры люкс в центре Москвы, качественное курортное жилье для тех, кто лишен возможности купить что-то за границей).
Конечно, России может помочь нефть (цена которой достигнет дна, вероятно, в первом полугодии — $30 за баррель Brent), завершение самой длительной зачистки банковского сектора и стабилизация рубля на среднем уровне — чуть ниже 70 рублей за один доллар. Развернуть рынок недвижимости могут также такие события, как, например, возможное возвращение бывшего министра финансов Алексея Кудрина к руководству экономикой или изменение позиции властей по отношению к грабительски завышенной оценке кадастровой стоимости коммерческой недвижимости.
Покупать лучше не раньше второго полугодия, когда будет не только достигнут минимум цен на нефть и курса рубля, но и волна банковского кризиса завершится «выбросом» на рынок заложенной недвижимости.
Делать покупки нужно будет в Москве, в Краснодарском крае (но не в Сочи, где перепроизводство), в крупных городах Урала, Сибири и даже в Крыму.
Какого типа недвижимость может быть интересна? В 2016 году спросом будет пользоваться то, что необходимо для личного потребления (шанс купить квартиру на дне рынка) и что можно рассматривать как альтернативу хранению денег в банках (небольшие коммерческие помещения в местах максимальной концентрации людей, с высокой вероятностью сдачи в аренду).
В последнюю очередь будут дорожать офисные центры (их не купят ни банки, ни похудевший бюджет), склады (их слишком много вокруг крупных городов, а новый потребительский бум случится нескоро). Земля и производственные объекты в городах не будут востребованы из-за политики завышения кадастровой стоимости, проводимой властями Москвы и ряда регионов.
На что еще обратить внимание? В 2016 году мы увидим стабилизацию в Китае, если там примут планы дальнейшего развития инфраструктуры и модернизации устаревших отраслей. Можно также присмотреться к Украине. Ведь даже если там возобновится «гражданская война», рынок Киева или Одессы дешевый, как никогда за последние 20 лет. В странах ЕС уже создаются фонды для вложений в украинскую недвижимость.