Автор — доцент Российской экономической школы
Министерство регионального развития совершенно справедливо хочет изжить долевое строительство. И действительно, проблемы дольщиков неискоренимы вот уже лет пятнадцать. Граждане продолжают нести деньги добросовестным и не очень добросовестным застройщикам, фактически принимая на себя все риски этого непростого бизнеса. Что же делать с «несознательными» гражданами, может, запретить им?
Давайте разберемся, почему люди по доброй воле выбирают нервную жизнь дольщика. Ведь можно купить квартиру в готовом доме, с оформленным правом собственности. Дорого? Но разница в цене и есть плата за отсутствие рисков недостроя и мошенничества, за вселение без задержки и за возможности кредитования готового объекта. И все-таки люди массово выбирают альтернативу «дешево и рискованно» против «дорого и надежно». Значит, это выгодно?
Инвестиции в строительство имеют несколько редких преимуществ перед другими финансовыми инструментами. Вложив некоторую сумму в рублях, дольщик получит «доход» в виде обещанной квартиры. Такого рода инструмент особенно ценен для человека, который сам собирается в построенной квартире жить. Если цены на жилье вырастут, дольщик в выигрыше, если упадут — он все равно получает нужную ему квартиру с определенными потребительскими свойствами. Дольщик застрахован от инфляции и колебаний курсов валют. Остается надеяться, что застройщик не обанкротится.
Парадоксальная ситуация сложилась в России. Во всем мире банки являются эффективными финансовыми посредниками. Логично, что банк имеет больше возможностей оценить надежность застройщика, чем простой гражданин. Следовательно, банк собирает депозиты у населения и кредитует застройщика, к общему удовлетворению. Население довольно надежностью вкладов, застройщик доволен низким процентом по кредиту. В нашей стране — наоборот. Люди согласны кредитовать строителей дешевле банковского процента, потому что риск других финансовых инструментов им кажется еще более высоким. На протяжении последних 20 лет банковские вклады дважды массово обесценивались, банки разорялись, цены на нужное (в том числе недвижимость) резко вырастали. А сама недвижимость оставалась.
Парадокс и в том, что на сегодняшний день долевое строительство — один из самых надежных видов инвестиций. Вернее, это единственный вид инвестиций, где государство компенсирует потери неудачливым. Обманутые дольщики после вмешательства властей чаще всего жилье все же получают, пусть после долгих проволочек. Кто-нибудь когда-нибудь компенсировал за счет государства потери прогоревшим на фондовом рынке частным инвесторам?
Когда у российского потребителя появится несколько надежных возможностей вложения свободных средств, строители встретят более жесткую конкуренцию за деньги людей и сами будут вынуждены предлагать инвесторам более высокую доходность или перейти на банковское кредитование.
Еще один российский парадокс — несоответствие цен на недвижимость и текущих доходов. В результате массовой приватизации средний россиянин оказался одновременно и богат, и беден. Богат, так как владеет дорогой собственностью, и беден, так как ни при каких обстоятельствах он не смог бы купить эту собственность со своих сбережений. В США среднее домохозяйство владеет 49% своего дома, остальные 51% — ипотечный долг. Средняя российская семья с квартирой владеет почти 100%, но ипотека была бы ей не под силу. Улучшать жилищные условия через долевое строительство привлекательно для тех, кто имеет существенную сумму денег (например, от продажи другого жилья), но не имеет стабильного дохода для ипотеки. Когда поменяется соотношение того, что мы имеем, к тому, что мы зарабатываем, уменьшится и спрос на долевое строительство.
Вот тогда и станут строители хлопотать за прозрачность выдачи разрешений на строительство, за нормальный оборот земли — чтобы легче было получить кредит у банка. И вкладываться в строительные проекты будут профессионалы, а продаваться жилье будет уже готовым, так будет выгоднее. А что может сделать государство? Государство может приблизить этот день, уменьшая издержки и волокиту и уже сейчас повышая прозрачность всей строительной отрасли.
Автор — доцент Российской экономической школы