Шаги за рубеж: перспективы российского девелопмента в других странах
Основными регионами присутствия бизнеса из России наиболее заметно в последние пару лет стали Объединенные Арабские Эмираты. По мнению Ольги Широковой, партнера и директора по консалтингу компании NF Group, российская экспансия на восток уверенно набирает обороты уже не первый год, но на карте проектов сейчас выделяются три эмирата: Дубай, Абу-Даби и Рас-эль-Хайм.
«Начиналось все с жилой недвижимости, и даже не три года назад, — вспоминает Ольга Широкова. — Несправедливо было бы говорить, что освоение иностранных рынков девелоперами из России только началось в последние несколько лет. На самом деле они реализовывали жилые проекты в разных странах и раньше. Но сейчас новый этап. В Дубае мы видим, среди российских проектов, и жилье, и сервисные апартаменты, и офисы. Даже фуд-холл наши коллеги-соотечественники успели открыть. Пионерами в этом направлении стали девелоперы из Санкт-Петербурга и Москвы. В Абу-Даби и Рас-эль-Хайме пока проектов с российским участием меньше, но они активно обсуждаются».
Офисы с национальным колоритом
В России офисы, предоставляющие гибкие условия арендаторам и сервис 24/7, активно развиваются последние 10 лет и даже вошли в моду. По данным аналитиков CORE.XP, на текущий момент в Москве, где этот формат наиболее развит в масштабах страны, действуют 164 гибкие площадки общей площадью 442 116 кв. м. В Петербурге предложение в коворкингах составляет 80 600 кв. м (на примерно 13 500 рабочих мест). На сетевых операторов в этом сегменте приходится более половины предложения.
Всего в России, по данным ГК «БестЪ», оператора сети Page, коворкинги как офисный формат присутствуют уже в 130 городах, общее количество таких проектов — около 900 штук суммарной площадью около 680 000 кв. м.
В мире рынок сервисных офисов ежегодно прирастает на 15–18%. В России сказывается эффект «низкой базы», и в Москве потенциал для роста еще не исчерпан.
Одна из ключевых предпосылок для развития данного сегмента в том, что бизнес по всему миру спешно стремится вернуть сотрудников обратно в офис, а для этого его необходимо сделать привлекательным и современным местом коммуникации, в чем компаниям берутся помочь сервисные операторы.
Михаил Бродников, генеральный директор сети сервисных офисов Space 1, говоря об опыте развития бизнеса сервисных офисов российскими компаниями за рубежом, приводит в пример Дубай.
В этот Эмират российский оператор зашел в 2022 году. На тот момент на локальном рынке насчитывалось около 10 млн кв. м офисных площадей. К середине 2024 года объем сервисных офисов от российских операторов в Дубае составлял около 10 000 кв. м, подсчитали в Nikoliers.
В долгосрочной аренде под управление у Space 1 сейчас один действующий объект, 3000 кв. м на трех этажах делового центра Al Salam Tecom Tower. Еще один объект сети сервисных офисов Space 1 в Дубае, на 2500 кв. м, оператор планирует открыть в январе 2025 года в реновированном небоскребе Emaar Square Building 3.
«Два года назад ввод новых офисных проектов в Дубае был минимальным, как тогда казалось. Но 2023 год отличился еще меньшим показателем ввода и еще меньшей вакансией. Сейчас, как и год назад, в морально устаревших небоскребах Эмирата, а их в ОАЭ насчитывается более половины от общего предложения, пустует около 8% стандартных офисных площадей», — делится наблюдениями Михаил Бродников.
Дефицит качественных офисных площадей на рынке Дубая сохраняется, что, в свою очередь, влияет на вакансию. В обновленных зданиях респектабельных деловых районов города она, по словам Бродникова, стремится к нулю. Средние ставки аренды в дубайских офисах Space 1 в два раза выше, чем в московских, а стало быть, и маржинальность бизнеса больше. «Начинали мы с одного этажа в первом здании — 952 кв. м. Взяли в аренду, сделали ремонт, обеспечили круглосуточный сервис и за два месяца сдали в аренду 100% рабочих мест разным компаниям. Когда через несколько месяцев мы поняли, что бизнес работает, взяли в аренду еще два этажа, выполнили отделку и выставили на рынок со ставкой от $900 (93 000 рублей) за рабочее место в месяц на срок от 18 месяцев до пяти лет», — рассказывает Бродников.
В Москве капитальные затраты оператора гибкого офиса, под которыми не имеется ввиду капитальное строительство, а лишь ремонт помещений, оборудование, декор и меблировка, составляет в среднем $1250 (130 000 руб.) на 1 кв. м, в Дубае — $950 (98 800 руб.). Срок строительно-отделочных работ в ОАЭ также меньше за счет профицита рабочей силы.
«Если в Москве ремонт занимает шесть месяцев, то в Дубае при схожих параметрах помещения — четыре, но для получения стабильного качества нужны стандарты отделки, опыт работы с местными подрядчиками и постоянный контроль в процессе. Вкупе с бюрократической сложностью ввода в эксплуатацию и отсутствием на рынке вакантных средних и малых блоков — сервисные офисы пользуются стабильным спросом как у выходцев из РФ, так и у международных компаний», — говорит Бродников.
«В целом сервисом в Дубае люди не избалованы, — отмечает он. — Так, в России в наших сервисных офисах есть приложения, которые облегчают повседневную жизнь арендаторов (доступ по ключу в телефоне, бронирование переговорных). Казалось бы, простые и привычные для нас вещи стали инновацией для Дубая».
Арендаторы гибких офисов — в основном международные компании, часто британские, но есть и несколько российских девелоперов. В частности брокеры элитной недвижимости Kalinka group, Villagio estate, девелоперы Vos'hod, Radius Group открывают ближневосточные представительства.
Восток — дело тонкое
Помимо специфичных требований местных заказчиков и климатических особенностей: кондиционер работает везде, даже на улице, круглый год. В ОАЭ на архитектуру, функциональное наполнение, планировки и эстетику современных офисных зданий влияют нюансы взаимодействия с государственными надзорными органами и специфика коммуникаций с большими местными управляющими компаниями.
«В Эмиратах пожарного инспектора, который должен поставить подпись, чтобы объект заработал, можно ждать месяцами. Может быть, у него сиеста, отпуск или просто жарко на улице. И это тоже внутренняя специфика», — отмечает Сергей Труханов, основатель и руководитель бюро Т+Т Architects, который с командой уже не первый год работает в Дубае. «Культура рабочей документации в ОАЭ фактически отсутствует. Или, например, мы что-то нарисовали в режиме концепции, представили генподрядчику, а тот взял и наделал из этого огромное количество мокапов*. Такие бизнес-подходы нас порой сильно удивляют».
Тем не менее российские архитекторы быстро адаптируются, и на международной арене они сейчас представлены уже довольно широко и вполне успешно.
«Несмотря на весь сложный политический ландшафт, российских проектов за рубежом сейчас довольно много, и они все заметны. Да, может быть, они не касаются крупных градостроительных проектов, а помогают девелоперам решать локальные инвестиционные задачи в сфере коммерческой недвижимости — офисы, HoReCa (бизнес в сфере гостеприимства и общепита), проекты жилой недвижимости. Но они есть, и за последние два года их стало гораздо больше», — добавляет Труханов и отмечает, что растет не только количество проектов российских архитекторов, реализуемых за рубежом, но и число премий, которые они берут на международной арене, что вселяет оптимизм и гордость.
Бюро Т+Т Architects работало в разных странах, с различным культурным контекстом, градостроительными условиями, типологиями, будь то реконструкция, новое строительство, интерьеры или архитектурные объекты. Один из последних реализованных проектов — реконструкция с адаптацией и приспособлением здания бывшего банка под сервисный офис с насыщенной цифровой инфраструктурой.
Примечательно, что большинство проектов — это апарт-отели, которые реализуются сейчас нашими архитекторами в основном в средиземноморских странах. На проектирование русскими офисов и апарт-отелей в Европе за последний год оформился выраженный запрос, отмечает архитектор.
«Придя на эти рынки с нашими проектами и компетенциями, мы смогли масштабировать их на регионы. И тот отклик, которые мы получили, стал новым опытом, пищей для размышлений. Ведь, оказывается, еще далеко не до всех девелоперов дошли такие современные мировые тренды, как active-based office (современное офисное пространство с продуманным дизайном, подчеркивающее статус компании как глобальной корпорации) или концепция work-life balance (живи, работай и отдыхай в одном месте). То же касается и типологии рабочих мест. Мы показываем на примере наших проектов то, как эффективно можно работать в деловом пространстве и что вообще может предложить резидентам современный гибкий офис», — рассказывает Труханов.
Новые горизонты
В целом участники рынка недвижимости своим заграничным опытом девелопмента довольны, и они планируют осваиваться за рубежом дальше, расширяя географию присутствия на другие страны и континенты.
«Финансовые показатели, такие как EBITDA** и чистая прибыль, выше, чем на родном рынке. Думаю, что офисный рынок Дубая будет выглядеть привлекательно для оператора сервисных офисов еще один-два года, до изменения баланса спроса и предложения в сторону рынка «арендатора». На высококонкурентном рынке работать будет сложнее и менее выгодно», — объясняет Бродников. Но компания с интересом посматривает и на другие рынки. В частности на Индию, где российским игрокам тоже будет чем заняться, не сомневаются эксперты.
«В Индии, например, рынок сервисных офисов исключительно развит — их доля от общего портфеля недвижимости в 2024 году перевалит за 13%, но предложение не так централизовано, как в ОАЭ или в Москве. В этой стране много городов-миллионников со своей спецификой — Бангалор, Пуна, Хайдарабад, Дели, Мумбай, Ченнаи и даже Калькутта. Например, город Бангалор — столица мирового аутсорсинга IT, в котором сосредоточено 43% всего предложения гибких офисов в Индии, а это около 67 000 рабочих мест или 480 000 кв. м, что сопоставимо с Москвой. А общее же предложение этого формата оценивается C&W в 160 000 рабочих мест или 1,1 млн кв. м, что более чем вдвое превосходит объем предложения в РФ», — рассказал Бродников.
Интеграция на международном рынке недвижимости для архитекторов и девелоперов из России проходит не без сложностей, но все решаемо, было бы желание, рассуждает Труханов: «Сложности — это, например, обязательное наличие локальных партнеров, лицензирование, определенный уровень количества в штате местных сотрудников. Важно понимать градостроительные нормы и правила, механизмы работы на местном рынке. Исходя из того, насколько востребованы за рубежом архитекторы из России, проектирование остается нашей наиболее сильной стороной, именно это делает нас конкурентноспособными на международном рынке».
Новые рынки и территории как внутри страны, так и за ее пределами становятся частью стратегии «исследовательского девелопмента». Перспективы у российских игроков за рубежом есть, как есть и спрос на российский опыт, считают участники форума.
* Мокап — трехмерная демонстрационная модель объекта
** EBITDA — прибыль до вычета расходов по выплате процентов