Жилая недвижимость: в поиске баланса без льготной ипотеки
Элитному рынку все нипочем
По данным NF Group, несмотря на высокие ставки по ипотеке, увеличение себестоимости строительства и вызовы, связанные с экономической ситуацией в стране, в сегменте элитной недвижимости сохраняется активный спрос и интерес со стороны частных инвесторов, говорит партнер NF Group Андрей Соловьев.
Покупатели жилья в массовом сегменте в «потребительской горячке» в ожидании дальнейшего повышения ставок по ипотеке спешат оформить уже одобренные на прежних условиях кредиты и войти в сделки. Также все увереннее прослеживается интерес к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), где еще продолжают действовать льготные программы ряда российских банков и можно за цену квартиры приобрести более просторное жилье.
На рынке элитных новостроек в границах старой Москвы доля сделок по ипотеке фактически не изменилась после повышения ключевой ставки, а продажи демонстрируют положительную динамику, как и цены. «Состоятельные люди вкладывают в недвижимость как в средство сохранения капитала», — комментирует Соловьев.
Свои рассуждения Андрей Соловьев проиллюстрировал цифрами за последние пять лет. По данным NF Group, цена квадратного метра в Москве неуклонно росла. Это, по его мнению, объективно — строить стало дороже. На данный момент в среднем 1 кв. м предлагается за 1,820 млн рублей. «Цена высокая, но спрос есть. За девять месяцев этого года, несмотря на заметно увеличившийся бюджет сделки, было приобретено на 52% больше квартир, чем за тот же период прошлого. Застройщики продолжают наращивать предложение: плюс 44% по сравнению с III кварталом 2023 года, что в свою очередь еще увеличивает число сделок. Возможно, в этом сегменте в ближайшее время мы выйдем на рекорд и по уровню спроса 2024 год превзойдет показатели постпандемийного 2021 года», — отмечает эксперт.
Рынок недвижимости в РФ сейчас сталкивается с определенными вызовами, но, несмотря ни на что, это системообразующая отрасль. Государство продолжает оказывать меры поддержки девелоперам, говорит Андрей Соловьев: «У девелоперских компаний огромные команды и довольно инертный бизнес, который не может молниеносно реагировать на очередное повышение ключевой ставки. И они не могут просто взять и остановить стройку. Государство этого просто не допустит».
Власти действительно обещают не бросать отрасль на произвол судьбы, но новых льготных ипотечных программ, стимулирующих спрос, не будет, пока не прекратится разгон инфляции. Поэтому застройщикам рекомендуют тщательнее рассчитывать экономику проектов.
Будут ли девелоперы в это непростое время заходить в новые проекты жилой недвижимости или предпочтут диверсифицировать бизнес? У коммерческого директора Capital Group Оксаны Дивеевой беспокойства по этому поводу нет: проекты продолжат выводить, потому что спрос есть. В то же время сейчас практически все крупные застройщики начинают разрабатывать новые направления, отмечает она.
«На элитном рынке мы работаем с клиентами, которым, по сути, ничего не надо. Они не решают жилищный вопрос, их не беспокоит отмена льготной ипотеки. Наш клиент имеет в собственности — не вообще за весь период своей жизни, а единовременно — 6–8 квартир. Они покупают новые проекты как трофейную недвижимость». Конечно, девелоперам важно создавать проекты, в которых видна перспектива [роста стоимости] за счет выгодной локации или архитектурной концепции. Вот тогда покупатели элитной недвижимости готовы идти в банк и снимать деньги с депозитов. «Конкурентная борьба недвижимости и банковских депозитов последние два года была особенно напряженной», — делится Оксана Дивеева. По ее словам, скидок в верхнем ценовом сегменте нет, но есть рассрочки до окончания строительства: «Это довольно популярный и действенный инструмент продаж».
Как развивается отечественная сфера проектирования и архитектуры, рассказал Юлий Борисов, руководитель группы компаний UNK. По его словам, проекты становятся все более масштабными: «Благодаря программе комплексного развития территорий (КРТ), количество точечной застройки существенно сократилось. Большинство рассматриваемых сегодня объектов охватывают территории, сравнимые с небольшими европейскими городами по площади и численности населения. Такой комплексный подход учитывает социальные, экономические и градостроительные аспекты, способствует улучшению качества городской среды и ее визуального облика». Однако комплексные проекты способны реализовать проектные бюро со значительными ресурсами: квалифицированными архитекторами, инженерами, конструкторами, технологами. Тем более, что требования к созданию качественного проекта становятся все более высокими.
Так, меняются требования города в части согласования архитектурного облика новых зданий. «Проекты «коробочного» типа, когда простые и дешевые здания украшались различными фасадами, отходят в прошлое. Современная архитектура подразумевает, что форма здания должна следовать за его функцией, создавая сложные и выразительные силуэты. Этот тренд привел к появлению в Москве объектов мирового класса. Например, мы спроектировали Национальный космический центр — один из важнейших объектов столицы, который планируется ввести в 2025 году», — рассказывает архитектор.
Также новая процедура согласования проектов делает рынок недвижимости более прозрачным: теперь всем понятно, что предлагает девелопер. У последнего определенно прибавилось работы, как и у архитекторов. Они должны уже на старте не просто рисовать красивые картинки, а создать и представить продукт, который может быть построен с использованием материалов и технологий, доступных на московском рынке, и с учетом экономической модели, подразумевающей прибыль девелопера. Поэтому новые правила коснулись, в том числе, и архитектурного рынка. «Да, стало дороже, дольше, труднее для всех участников, но все это ведет к улучшению конечного результата, повышению качества городской среды. На выходе мы получаем проект с глубокой проработкой — реализуемый, практичный, функциональный и красивый», — поясняет Юлий Борисов. Он считает важной работу, которую город ведет по улучшению прозрачности и цифровизации процессов.
Архитектурные решения становятся более разнообразными. «Уникальность перестала восприниматься как нечто сложное и дорогостоящее, став синонимом высокого класса проекта. Заказчики, город и жители хотят видеть проекты с индивидуальными чертами, не имеющие аналогов», — говорит руководитель UNK.
Это открывает большие перспективы для архитекторов, но важно учитывать, по его словам, что число иностранных бюро, работающих в стране, значительно сократилось. А в России не так много команд (10–20 компаний в Москве), способных на высоком уровне не только придумывать и рисовать объекты, но и реализовывать их. «В результате возникла ситуация, которой я не видел с конца 90-х: клиенты выстраиваются в очередь к архитекторам, а архитекторы выбирают себе клиентов», — делится Борисов.
Малоэтажное, популярное
В сегменте массового жилья все заметнее растет интерес к малоэтажному строительству (ИЖС), по мнению Екатерины Коган, маркетингового директора ФСК Family. Она считает, что его доступность будет расти. В том числе благодаря сохраняющимся, пускай и немногочисленным программам льготной ипотеки (семейной, IT, сельской, военной), продолжающим действовать на ИЖС. Льготные программы будут работать только при использовании аккредитованным застройщиком счетов эскроу, на которых деньги покупателя, в том числе и заемные, будут храниться в банке до ввода дома в эксплуатацию. Такую норму власти планируют ввести с марта 2025 года.
По словам Екатерины Коган, сейчас практически все территории в Москве, в Новой Москве и Московской области «накрыты требованиями к КРТ», что означает обязательное строительство школ, детских садов, поликлиник и коммерции. «Зачастую все требования для ИЖС избыточны, — добавляет она. — Но сейчас девелоперы загородной жилой недвижимости исходят из новых реалий».
«Мы долго анализировали международный опыт, и, в частности, опыт Америки, где в пригородах крупных мегаполисов около 80% жилья — это малоэтажные жилые комплексы, таунхаусы и отдельные дома, и только 20% — МКД (многоквартирные дома). Это, на мой взгляд, действительно правильная концепция застройки вокруг крупных городов. Нам помог опрос, проведенный ДОМ.РФ совместно с ВЦИОМ. Так, по их данным, 72% россиян в разных регионах выразили желание жить в собственном доме, но только 50% из них действительно готовы в ближайшие пару лет купить загородный дом или таунхаус. Остальные не готовы это сделать по причине высокого порога входа в проект», — отмечает эксперт.
Спрос, как известно, рождает предложение. Например, ФСК Family за два вывела на рынок три проекта и еще четыре планирует анонсировать в 2025 году.
Технологии и перспективы
Перед застройщиками сегодня стоит задача создавать проекты, которые будут полностью удовлетворять современные запросы покупателей и останутся актуальными и востребованными на ближайшее десятилетие. «В условиях растущих цен и высоких ставок, конкурентным преимуществом для покупателей и ключевым фактором успешного девелопмента остаются нестандартные решения и качественный подход к строительству», — говорит Алексей Трушин, руководитель направления по работе с проектными организациями KRAUSS. Не меньше, а то и больше, чем в архитектуре, инновации важны в том, что касается материалов и конструкций зданий, технологий строительства.
Компания KRAUSS много лет занимается фасадными технологиями, и последние несколько лет производство было локализовано на территории России. Сегодня компания использует, как и прежде, российский алюминиевый профиль, российскую или европейскую — это по желанию заказчика — фурнитуру и в состоянии сделать практически любую деталь, которую запроектировал архитектор. «А в каждом следующем крупном объекте технические решения все более необычные», — добавляет Трушин. И учитывая, что панорамное остекление, прозрачные фасады крайне популярны в настоящее время в Москве, у завода компании будет еще немало нестандартных заказов, уверен он.
По итогам сессии, участники форума пришли к выводу, что несмотря на вызовы, жилая недвижимость в России имеет все предпосылки для развития. Ответственной стратегией является внимание к качеству застройки и гармоничному развитию городской инфраструктуры.