Дальние берега: особенности рынка недвижимости США

— Насколько сейчас высок интерес к недвижимости Южной Флориды?

— Привлекательность штата увеличилась из-за внутренней миграции, которая усилилась в пандемию, а также из-за внешней миграции — ее рост произошел после кризиса 2008 года. В 2022 году Флорида вышла на первое место в стране по темпам прироста населения. Сейчас в штат ежедневно переезжает 1200 человек! За счет большого спроса произошло увеличение цен на жилую недвижимость. Еще одна причина интереса к штату — налоги. Во Флориде, в отличие от других штатов, нет подоходного налога и налогов штата, здесь платят только федеральные налоги.

Недавно на платформе коммерческой недвижимости CoStar вышло исследование, показавшее, что с 2019 года в штат переехали корпорации и фонды, у которых суммарно под управлением находится более $3 трлн (277,8 трлн рублей — здесь и далее на март 2024 года). Помимо этого, эти компании перевезли во Флориду свои головные офисы, что не только заметно повысило спрос на жилую недвижимость, но и хорошо повлияло на развитие сектора коммерческой недвижимости. Например, в Майами-Дейд произошел прирост арендной ставки на 7%, в Форт-Лодердейл — на 5%, в Палм-Бич — на 4% в сравнении с упавшим на 13% показателем в Калифорнии.

— Есть ли ослабление такого интереса на фоне девальвации рубля?

— Инвестиционная платформа Vera Fund много работает с предпринимателями и инвесторами из стран СНГ. При девальвации рубля у нас происходит обратный эффект — увеличивается спрос, потому что люди понимают, что эта валюта в долгосрочной перспективе теряет в стоимости. Поэтому инвесторы хотят получать более стабильный долларовый доход.

— Какие особенности есть у рынка недвижимости Флориды?

— С 1991 года в штате разработан специальный строительный код — все здания очень надежные, прочные и устойчивые и возводятся из бетоноблока, монолита с пуленепробиваемыми стеклами в связи с риском ураганов в сезон с августа по сентябрь. Таким образом, все объекты, построенные во Флориде с 1991 года, соответствуют самым высоким требованиям безопасности и очень ценятся на рынке. Если вы покупаете объект, построенный до 1991 года, необходимо обратить внимание на его инженерию, так как он может не соответствовать новому коду.

Важной особенностью также является климат. Здесь летом очень большая влажность, поэтому большое внимание уделяется инженерным решениям при строительстве зданий, которые обеспечивают сохранение комфортного микроклимата в помещениях, минимизируя энергозатраты.

Другая особенность в том, что все профессии в штате лицензированны. Существует портал, на котором вы можете проверить лицензию своей строительной компании, агента и так далее. Также во Флориде сформировалась огромная покупательная способность. За счет крупного прироста населения хорошо работает выдача кредитов на покупку недвижимости под выгодные условия. 

— В чем особенность инвестиций в коммерческую недвижимость?

— В том, что они более просчитанные, более оптимизированные, там нет эмоционального фактора, как при покупке жилья. Здесь всегда смотрят на цифры. У нас есть подписки на все порталы аналитики, и при покупке объекта мы проводим глубокий анализ, иногда это может занимать от 30 до 120 дней.

Инвестиции в коммерческую недвижимость более капиталоемкие. Объекты коммерческой недвижимости заметно дороже жилой недвижимости. Инвестиции в коммерческую недвижимость более долгосрочные. По моему опыту, выход из таких проектов происходит через 1,5–2 года. При этом размер дохода от аренды и дивиденды после выхода из проекта гораздо более привлекательны для инвесторов в коммерческую недвижимость.

— Какие можно выделить главные риски для инвесторов в этом секторе?

— Если вы покупаете объект индивидуально, а не работаете с профессионалом на рынке, то существует риск невыявленных особенностей данного объекта, которые впоследствии могут обернуться в значительные незапланированные расходы. Нужно сделать полный и корректный due diligence - детальную проверку объекта, которую проводят инспекционные компании. Например, последний объект, который мы инспектировали, был площадью 7000 кв. м, мы заплатили за due diligence около $10 000 (926 118 рублей) и получили полный отчет более чем на 100 страниц о состоянии систем безопасности, лифтовой системы, системы кондиционирования, структуры здания, о составе воздуха и многого другого. Также необходимо проводить анализ расположения объекта, который ответит на вопрос, какой инвестиционный потенциал вы будете иметь при его покупке, что вы сможете там достроить или построить. 

Второй риск заключается в том, что есть штаты, где идет спад спроса, потому что ситуация после пандемии для них изменилась в худшую сторону. Нужно смотреть на демографические тренды, изучать их, просчитывать экономическую составляющую объекта. Также важно помнить, что необходимо управлять объектом и содержать его. Поэтому у Vera Fund есть «сестринская» компания Vera Property Managеment, которая эффективно управляет коммерческими объектами, обеспечивая стабильный доход от аренды. 

— Сколько можно зарабатывать на аренде и перепродаже в этой локации? 

— Зарабатывать в сфере коммерческой недвижимости можно от 5% до 9% дохода от аренды. Текущий арендный поток можно увеличить путем переподписания краткосрочных контрактов. Второе, на что мы смотрим, — добавочная стоимость строительства дополнительного объекта на участке либо полного переформатирования старого объекта, включая снос существующего здания и строительство нового.

У Vera Fund есть три направления. Первое — строительство нового объекта. Второе — сдача в аренду существующего помещения и пристройка к нему дополнительных конструкций. Третья — сдача в аренду и строительство нового здания на этой же локации. Для каждого объекта мы прорабатываем бизнес-план и стратегию выхода на доходность минимум 30% годовых. В наших проектах мы достигали уровня доходности до 160%.

Несколько кейсов из практики Vera Fund

— Какой порог входа для инвестиции в коммерческую недвижимость Южной Флориды?

— Порог входа на данный момент у нас составляет $250 000 (23 млн рублей), обычно средняя инвестиция — более $500 000 (около 46 млн рублей), стоимость объектов — от $2 млн (около 184 млн рублей) до $20 млн (около 1,8 млрд рублей). У нас не стоит задача собрать множество инвесторов с низким входом, мы «фондируем» конкретный объект с 3–10 заинтересованными в высоком доходе инвесторами.

Сейчас у Vera Fund под управлением коммерческие объекты в совокупности на сумму $100 млн (9,2 млрд рублей), параллельно приносящие и арендный доход. Также строящиеся объекты на сумму более $40 млн (3,7 млрд рублей). У фонда большой прецедент сделок, я сам занимаюсь этим направлением с 2011 года и являюсь инвестором в каждый из наших объектов. Накопленный опыт очень ценен, с ним пришли наработанные связи с застройщиками, местными инвесторами и коммерческими брокерами.

— Насколько сложно самому разработать эффективную инвестиционную стратегию в этом сегменте? 

— Важно понимать все подводные камни: какие есть способы улучшения объекта, есть ли люди на местах, которые готовы заниматься управлением и перепродажей. Из этого формируются инвестиционные решения. Если у вас все «галочки» отмечены, можно разрабатывать стратегию, если нет — нужно обращаться к специалистам с личным опытом. 

— В чем плюсы работы с инвестиционными платформами?

— Работа с платформой дает определенные гарантии, выстраивает процесс инвестирования и анализа объекта. В коммерческой недвижимости важно работать с профессионалами рынка и изучать их опыт. Vera Fund в этой сфере с 2011 года. Мы начинали с инвестиций в жилую недвижимость, а с 2017 года, все больше понимая этот рынок, сместились в сторону коммерческой недвижимости. 

Более 50 лет в Америке существует система GP/LP (генеральный партнер / лимитированные партнеры), по которой фонд выступает генеральным партнером, а инвесторы становятся лимитированными партнерами в холдинговой компании, которая владеет конкретным объектом. То есть вы инвестируете не просто в фонд, который распределяет средства по объектам, вы инвестируете только в один конкретный объект со своей инвестиционной стратегией и бизнес-планом, где вы являетесь соучредителем, совладельцем и у вас есть четкая доля. Мы работаем по этой схеме и двигаемся строго по бизнес-плану. Если от него есть отклонения, мы согласовываем их с каждым инвестором в проекте. Объекты находятся под нашим управлением, что обеспечивает своевременную периодическую отчетность, то есть вы понимаете, на каком этапе бизнес-плана находится проект. Пока объект находится во владении, вы можете получить арендный доход, а на выходе —потенциально внушительные дивиденды.