Дмитрий Макашов, «PRO ИнвестДом»: «Если не тратить миллионы, миллиарды не заработать»

— Чем привлекательны инвестиции в недвижимость?

— Земля — это ограниченный ресурс. Строительство новых зданий — сложный процесс, на рынке не так много профессиональных игроков, а постоянный спрос есть. Так рождается дефицит, который провоцирует регулярный рост цен. Это формирует доходность, но при этом риски остаются минимальными, потому что ты владеешь тем, что многим интересно. Это достаточно ликвидные объекты, которые можно быстро продать. Чем сильнее кризис, тем ниже цена, но при правильной цене покупки любой объект будет доходным. 

— Но работа с инвестиционными компаниями предполагает, что часть прибыли придется отдать…

— Наша компания получает треть дохода. Конечно, человек может сам найти сделку с доходностью 15–30%, но все риски взять на себя. А когда он работает с нами, мы стараемся выйти на доходность 60–80% годовых, иногда и 100%. Без нас он бы заработал 15–30%, но переживал весь цикл сделки, все ли правильно он сделал. С нами он может получить 30–40% без траты своего времени. 

Мы не брокеры, чтобы брать комиссию и оставлять человека один на один с инвестицией. Каждый инвестор выступает как собственник, когда весь объект или его часть оформляется на него, или как владелец привилегированных акций. Он становится нашим партнером, поэтому перед сделкой мы задаем ему четыре основных вопроса: какой у него свободный капитал, риск-профиль, на какой цикл сделки он рассчитывает и какую реальную доходность ожидает? 

— Можно ли выстроить эффективную инвестиционную стратегию самостоятельно?

— Многие инвесторы на рынке — любители. Хирург, прежде чем самостоятельно делать операции, проходит многолетний курс теории, потом практики и только потом начинает работать. Можете себе представить, какой путь должен пройти среднестатистический человек, чтобы по-настоящему называться инвестором? Он должен иметь насмотренность, грамотность, а главное — опыт. 

Я, как руководитель инвестиционной компании, глубоко погружен в этот процесс: посещаю много мероприятий, провожу переговоры, просматриваю объекты. В лучшем случае из 100 объектов только два или три станут доходными. Человеку не хватит и года, чтобы просмотреть 100 объектов, и не факт, что он выберет один из трех доходных. А в моем случае это происходит за месяц или два. 

— Как вы подходите к выбору стратегии?

— Кто-то делает широкую диверсификацию портфеля. Это хорошая тактика, но, например, по мнению Уоррена Баффета, не самая успешная. В компании «PRO ИнвестДом» на некоторых объектах мы иногда создаем доходность в 100–300%. Зачем мне делать широкую диверсификацию, если я точно знаю, что делаю? Двадцатилетний опыт позволяет мне уверенно выбирать объекты и строить стратегию развития. Мы создаем кейсы, которые имеют под собой проектное или банковское финансирование, что кратно увеличивает доходность. Поэтому у нас есть возможность выплачивать 30–50% годовых на защищенных, по нашим оценкам, сделках. 

Недвижимость — это твердый объект экономики, и многие миллиардеры до 62% своего портфеля держат именно в ней. Если вы решили вкладываться в объект, нужно решить, как именно вы хотите им владеть. Мы чаще всего стараемся сделать так, чтобы собственником объекта или его части был инвестор. Но в некоторых случаях мы работаем по принципу целевого займа. В нем фиксируется, что я взял деньги, чтобы стать собственником определенного объекта с целью продать его и разделить прибыль, а позже получить треть прибыли за управление капиталом, выбор и реализацию объекта. С юридической точки зрения указывается, что реальным собственником объекта является инвестор. То есть если пять человек дали мне инвестиционный заем на покупку одного здания, то суд при необходимости перераспределит право собственности между пятью участниками, которые дали мне целевой заем. А я там даже долю иметь не буду. Так мы поступаем в тех случаях, когда невозможно долевое право собственности.

— Почему именно такой принцип?

— В свое время мне потребовалось восемь месяцев, чтобы найти эффективные пути роста. В какой-то момент я подумал: «Зачем мне, как очередному девелоперу, брать здание или строить его, а затем продать на квартиры». Я тогда учился у бизнес-наставника Саидмурода Давлатова, и мы с ним пришли к пониманию, что, вместо того чтобы собирать и продавать автомобили, лучше продать их по запчастям и взять долю. Продал фару, бери 2% в долю, двигатель — 10%. Если у тебя есть открытые двери, не торгуй квартирами, торгуй возможностями. Квартиры есть у половины Москвы, а возможность решить сложные вопросы — у немногих. 

Я прошел путь трансформации со среднестатистического предпринимателя с оборотом в несколько миллионов до крупного предпринимателя с оборотом в несколько миллиардов.

— Что помогло так трансформировать бизнес?

— На курсах финансового тренера Максима Темченко, в которых я участвовал, было ключевое для меня упражнение. Максим поднял вопрос: «Что является причиной неуспеха?» Это страх! Всем участникам раздали настоящие стрелы со стальными наконечниками и попросили написать на них собственные страхи. Затем их нужно было сломать особым образом. Это было не больно, но, естественно, страшно. Только мы сами можем разрушить свои страхи. 

Страх — это инструмент, который может присутствовать, если помогает. Тот страх, который тебя сковывает, конечно, нужно искоренять. Максим Темченко говорил, что из страха нужно сделать своего друга. Когда я это проработал, я понял: в маленькой луже большой рыбой не стать. Это вопрос окружения! 

— Но не все ведь решает внутреннее состояние?

— Чтобы понять, как заработать свой первый миллиард, мне пришлось много думать. Я проходил обучение, много читал, ходил на встречи. В жизни есть только три главных вопроса: кто ты, чего ты хочешь и как это получить? «Кто я?» — рассмотрела и показала мне моя жена. Сейчас наставником в этом вопросе для меня является Сергей Дворкович. На вопрос «Что ты хочешь?» мне помог ответить Максим Темченко. Саидмурод Раджабович Давлатов рассказал, как это получить, поделился своим опытом и буквально за руку провел по пути развития бизнеса. На свое обучение сейчас я трачу более 10 млн рублей, не все на такое готовы. Но сейчас я понимаю, что, если не тратить миллионы, миллиарды не заработать.