Что происходит на рынке загородных домов и стоит ли в них инвестировать
Спрос: что изменилось за три года
В 2020–2021 годах мы видели повышенный интерес к загородной недвижимости. События 2022 года существенно повлияли на решимость покупателей выходить на сделку: заинтересованность не пропала, но некоторые заняли выжидательную позицию. Ситуация стала меняться в 2023 году.
Активность покупателей начала восстанавливаться, но до уровня спроса трехлетней давности нам пока далеко. Так, на сегодняшний день 31% покупателей жилой недвижимости на «Циан» интересуется домом, участком или таунхаусом. Для сравнения: в мае 2020 года 42% просмотров объявлений на «Циан» приходилось на загородные объекты.
Динамика обусловлена не только ситуацией в стране, но и «вымыванием» части предложения. Влияет и то, что в 2020–2021 годах реализовывался «отложенный спрос» — большинство покупателей «созревали» годами, а из-за пандемии резко приняли решение. Однако мы уверены, что спрос продолжит восстанавливаться. Этому поспособствует появление доступных ипотечных программ на строительство жилья, рост популярности льготной и семейной ипотек, а также появление новых интересных поселков.
Цены: в регионах дорожают дома, в Москве — участки
Еще один тренд — стабильный рост цен на загородную недвижимость в большинстве регионов страны. Самый впечатляющий подъем по сравнению с предыдущим годом показала Свердловская область, где цены выросли от года к году на 24%. В Челябинской области рост составил 16%, в Ростовской — 15%, в Волгоградской — 14%.
Интересно, что в Московской области цены на загородные дома выросли всего на 1% по сравнению с 2022 годом. А вот стоимость участков увеличилась на 16%. Это неудивительно: в 2023 году растет интерес покупателей не только к готовым домам, что уже давно характерно для рынка, но и к земле под строительство.
Тренд на покупку участков легко объясняется тем, что качественного предложения домов после бума спроса в 2020–2021 годах не хватает. Кроме того, развиваются строительные технологии, упрощающие возведение домов. И, конечно, работают льготные ипотечные программы, благодаря которым доля земельных участков в спросе оказалась выше, чем когда бы то ни было прежде. Все это способствует росту популярности строительства загородных домов.
Какие дома покупают: средний размер и много света
Покупатели стали чаще интересоваться средними по площади домами. В 2021 году 51% общероссийского спроса приходился на объекты площадью менее 100 кв. м. К 2023 году этот показатель остался практически неизменным — 50%. Тем временем популярность домов площадью от 100 до 200 кв. м растет — с 30% в 2021 году до 32% в 2023-м. Реже всего покупатели выбирают крупные дома в 300 кв. м и более. Доля таких объектов в структуре спроса равна 8%.
В Московском регионе востребованность средних по размеру домов растет еще активнее. В 2021 году объекты площадью от 100 до 200 кв. м выбирали 33% покупателей, в 2023 году — 38%. При этом спрос на очень большие дома снизился на 3% за два года.
Заметен и повышенный интерес пользователей «Циан» к лотам с простой эргономичной архитектурой. В моде минимализм, а также большие окна, которые запускают в загородные дома много света. Такую тенденцию легко объяснить тем, что многие сотрудники остались на удаленном режиме работы. Переезжая в свой дом, они хотят с комфортом трудиться у компьютера в светлом помещении.
Инвестиции: маловостребованно, но выгодно
Чаще всего загородные дома покупают семейные люди среднего возраста с детьми. Почти для половины из них домик в экологичной локации подальше от города — сезонный вариант проживания, для другой половины — постоянный. Доля «чистых» инвесторов на этом рынке традиционно невелика. Если для собственного использования дом за городом приобретают или строят 84,1% покупателей, то покупку для сдачи в аренду совершают только 9,2%. Обзаводятся загородной недвижимостью для последующей перепродажи еще меньше пользователей — 6,8%.
Несмотря на то что в последние годы мы видим рост цен на загородную недвижимость, инвесторы все еще относятся к ней с опаской. Этот актив не считается суперликвидным, средний срок экспозиции при продаже может составить около года. При этом доля инвесторов, приобретающих загородную недвижимость в том числе с целью дальнейшей перепродажи, в последние три года выросла на 3,3%. Как видим, такая инвестиция постепенно становится более привлекательной.
Некоторые застройщики специально «упаковывают» свои продукты под частных инвесторов и обещают доходность до 30% при покупке участков на этапе строительства поселка и их дальнейшей перепродаже. Если же на таком участке построить дом, то можно получить до 90% доходности. Цифры кажутся заоблачными, но такая возможность действительно существует: мы знаем примеры, когда цена сотки в поселке бизнес-класса выросла за два года с 400 000 рублей до 2 млн рублей.
Тем, кто планирует вложиться в загородный объект, мы рекомендуем тщательно разобраться в тонкостях строительства и внимательно выбирать локацию, чтобы инфраструктура поселка и вокруг него соответствовала классу недвижимости. Только в таком случае частный дом может стать по-настоящему удачным вложением.