Ближе ли Бали: где россиянам выгоднее инвестировать в недвижимость

Модератор дебатов Анна Андреева, руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости, NF Group, отмечает, что в силу более низкой ликвидности по сравнению с другими инвестиционными инструментами недвижимость традиционно не входит в топ самых популярных. «Но в контексте глобальной неопределенности и волатильности многие инвесторы сегодня предпочитают именно недвижимость», — говорит Анна Андреева. Это самый очевидный вариант сохранных инвестиций. Но вот вопрос: какая именно и где именно.

Ответ на него в ходе дискуссии искали участники рынка недвижимости, отстаивавшие по условиям формата две противоположные позиции: вкладываться стоит в Индонезии (в частности, на Бали) или остановиться лучше на вариантах в России. 

Что влияет на выбор

В самом начале дебатов Илья Косолапов, вице-президент по экономике и финансам ГК «Эталон», в пользу инвестиций в российскую недвижимость привел прежде всего макроэкономические факторы. Во-первых, в России есть глобальная необеспеченность жильем. Во-вторых, еще один драйвер жилого девелопмента — большое количество ветхого жилья, около 300 млн кв. м. И даже снижение доли ипотеки с госучастием, которое по мнению многих экспертов может оказать давление на рынок жилой недвижимости в краткосрочной перспективе, эти драйверы не перекроет. За последние два года, помимо традиционных центров притяжения — обеих столиц, застройщики мощно вышли в города-миллионники. ГК «Эталон», например, активно осваивает Екатеринбург, Новосибирск, Омск, Казань и Тюмень. «Рассматриваем и другие города, это альтернатива для россиян в том числе с точки зрения инвестиций, а не просто покупки жилья для себя. Наблюдается тенденция на развитие рынка недвижимости регионов», — отмечает Илья Косолапов.

Среди факторов растущего рынка региональной недвижимости эксперт называет и мощный импульс для развития промышленного производства в России. В Омск, например, много людей сейчас переезжает, а жилья там нет, в Екатеринбурге промышленный кластер активно растет. 

Юлия Сидская, директор по инвестициям федерального девелопера «Неометрия» и компании Alias Group, подробнее раскрыла перспективы инвестиций в курортную недвижимость в России. Она отмечает, что выбор географии зависит от профиля инвесторов, от целей, которые они перед собой ставят. «Очевидно, что рынок недвижимости Сочи в настоящий момент строится не на спекулятивных сделках, а на долгосрочных инвестициях. Основная цель наших клиентов — сохранить вложенные средства. Для них важна надежность застройщика и прозрачность условий. Клиент может не получать на первом этапе сверхдоходов от проекта. Но это будет надежный вклад, который не обесценится со временем, поскольку курортная недвижимость всегда пользуется высоким спросом», — прокомментировала Юлия Сидская.

По словам эксперта, среди инвесторов в российские курорты много людей, которые не могут инвестировать за рубежом, и тех, кто не хочет в сложившихся рыночных условиях разбираться в сложных процессах перевода валюты за границу и управления счетами, учитывая постоянно возникающие риски. «Им гораздо проще инвестировать в российскую недвижимость, для них важны безопасность, удобство и прозрачность условий, а также высокое качество клиентского сервиса на всех этапах сделки», — отмечает Юлия Сидская.

Также в качестве аргумента она приводит прирост турпотока на курортах Краснодарского края каждый год: по прогнозам специалистов, к 2030 году общий турпоток в Сочи достигнет не менее 10 млн туристов в год, при этом в городе наблюдается дефицит качественного жилья в объеме 2 млн кв. м. «В нашем портфеле есть объекты на черноморском побережье и в других городах, сейчас «Неометрия» строит в Новороссийске, где мы также видим спрос. При этом мы не конкурируем с инвестициями в зарубежную недвижимость. Скорее диверсифицируем инвестиционный портфель», — констатирует Юлия Сидская.   

Андрес Сенковс, руководитель международного направления Magnum Estate, балийского застройщика, аргументацию в пользу зарубежных инвестиций начал с макрофакторов. Индонезия — третья по скорости роста развивающаяся экономика мира (5,2% за последний год) и дружественная нам страна. «К тому же это четвертая страна по населению — более 280 млн человек, и там живет много богатых людей, более 10 млн из которых выбирают Бали как место отдыха. Индонезия последние 50 лет не ведет никаких военных действий. Даже саммит G20 в 2022 году, проходивший в Индонезии, был организован не в Джакарте, а прямо на Бали. Дополнительный важный фактор для инвесторов — стабильность валют: индонезийская рупия за 2023 год потеряла к доллару всего 1%», — перечисляет Андрес Сенковс. 

Бали — один из двух десятков тысяч островов, входящих в Индонезию. Но это единственный остров, который имеет свои законы и свою культуру, которая привлекает людей со всего мира (в целом Индонезия — мусульманская страна с достаточно строгими законами). 

Возможности для инвесторов

Илья Косолапов напоминает, что инвестиции в недвижимость ― это не только инвестиции конкретно в квадратные метры. «Покупка первички либо вторички — не единственный инструмент инвестиций в недвижимость в России. У нас достаточно много публичных девелоперов. Большинство топовых застройщиков размещает рублевые облигации. И сейчас в целом спред к ОФЗ по облигациям застройщиков достаточно широкий, при хорошем кредитном рейтинге они торгуются с достаточно большой премией к ОФЗ. Все мы начали развивать цифровые финансовые активы, переводить квадратные метры в цифру. И возможность инвестировать через ЦФА в недвижимость определенной категории инвесторов интересна. Ну и последний вариант ― сами квадратные метры через ДДУ, что после новой редакции 214-ФЗ с точки зрения надежности стало более интересным инструментом», — перечисляет возможности для инвесторов Илья Косолапов. И напоминает про психологическую приверженность российского человека в периоды неопределенности к кубометрам бетона, квадратным метрам и кирпичам, что поддерживает застройщиков во все кризисы. 

Андрес Сенковс, представляя преимущества недвижимости Бали как инвестиционного инструмента, тоже отмечает свойства продукта: «Мы упаковали и вывели на рынок Индонезии понятный для российского инвестора продукт с очень качественным соотношением риска и доходности. Выбирая эту инвестицию, человек диверсифицирует свои риски на дружественном рынке, получая доход в долларах или в индонезийских рупиях на местную банковскую карту, — это достаточно легко делается удаленно. Не менее важно, что, помимо диверсификации, курортная недвижимость — еще и классный ликвидный актив: можно без визы приехать насладиться прекрасным отдыхом на острове». 

Юлия Сидская отмечает, что и в России сам продукт совершенствуется: «Мы не просто продаем голые стены, а уже умеем продавать квартиры как доходную недвижимость, например, сейчас на рынке присутствуют объекты выше 1 млн рублей за квадратный метр, а на пике цена может достигать и 3,5 млн рублей за «квадрат».