— Как инвестору определить, что он вкладывается в действительно доходную недвижимость?
— Мы работаем исключительно с центром города как в Санкт-Петербурге, так и в Москве. Это ключевая особенность нашего продукта. За счет беспроигрышных локаций обеспечивается высокая загрузка апарт-отелей. Порог входа при этом составляет 5–6 млн рублей в Петербурге и 8 млн рублей в Москве. Апартаменты как инвестиция предполагают одновременно два типа дохода. Первый — ежемесячные платежи от сдачи в аренду. Доходность здесь колеблется на уровне 10–12% годовых. Важно учитывать, что апарт-отели набирают обороты постепенно: чем дольше эксплуатируется объект, тем доходнее он становится. Второй тип дохода для инвестора — это капитализация самого объекта недвижимости. В центре стоимость актива, прошедшего реновацию, по завершении строительных работ вырастает на 25%, в исключительных случаях достигая 40% и ежегодно прибавляя 15% к стоимости. В итоге инвесторы зарабатывают дважды: на росте стоимости недвижимости и на ежемесячном арендном потоке.
— В чем специфика работы с вашей компанией для инвестора?
— В нашей идеальной картине мы встречаемся с инвестором трижды. В первый раз клиент выбирает объект, во второй — подписывает договор купли-продажи, далее — договор управления. Ежемесячно он стабильно получает доход, при этом у него есть доступ к системе управления отеля. Инвестор в режиме реального времени видит шахматку, загрузку номеров, цены и заселяемость.
Одно из ключевых отличий нашей модели в том, что мы занимаемся редевелопментом. Такой подход в два-три раза ускоряет ввод объекта в эксплуатацию, сокращает издержки и предоставляет инвесторам возможность для покупки доходной недвижимости в лучших локациях города.
Однако у редевелопмента есть и оборотная сторона — невозможность работы с ипотекой на раннем этапе проекта. Мы выкупаем объект, делаем план перепланировки и запускаем апартаменты в продажу. Студии в подбираемых нами локациях пользуются таким спросом, что раскупаются за 4–12 месяцев. Работа по раскадастриванию помещений ведется параллельно и не успевает за ходом продаж. Мы добиваемся присвоения студиям отдельных кадастровых номеров ближе к завершению строительных работ. Только с этого момента банки готовы оформить ипотеку, но в ней уже нет нужды. Вместо ипотеки на момент продаж апартаментов нашим инвесторам доступна рассрочка на период до года за время строительства.
— Какой период проживает компания сегодня?
— В 2020 году из-за пандемии туристический поток в Петербург снизился до исторического минимума. Как следствие, мы сдавали свободные юниты в долгосрок и обеспечили инвесторам доходность 6% годовых — показатель выше, чем при сдаче типовой квартиры в аренду. Стало очевидно, что наш продукт даже без туристического потока способен приносить инвестору доход.
В 2022 году рынок недвижимости пережил большие потрясения и создал инвесторам множество поводов для сомнений вкладывать туда деньги. Booking и Airbnb — основные каналы поиска арендаторов — закрылись. Тогда мы перешли на отечественные площадки. Сегодня эти ресурсы полноценно заменяют прежние системы интернет-бронирования. К концу этого года инвестиционный климат на рынке улучшился. Туристический поток в Санкт-Петербург вырос с 6 млн до 8 млн человек, а в Москву — с 17 млн до 18 млн. Сейчас наш бизнес развивается стремительными темпами. Мы открыли собственное мебельное производство для самостоятельного наполнения своих отелей, чтобы не зависеть от поставщиков. В этом году мы покажем доходность выше, чем в прошлом, ориентируемся на 11–12% в среднем. Новые объекты принесут 9–10% годовых, а открытые в прошлые годы — 13%.
Для консервативной инвестиционной недвижимости это хорошие показатели. Они достигаются за счет топовой локации, небольшого номерного фонда, заполняемости в сезон до 97%, а в несезон — до 85% и высокого уровня сервиса нашей управляющей компании.
— На что инвестору стоит обратить внимание при выборе апартаментов?
— Важно понимать, что огромные отели на несколько тысяч номеров продаются долго. Первые инвесторы получают до 6–7% годовых от сдачи их студий в аренду, но испытывают трудности с перепродажей. Ведь из-за удорожания недвижимости арендная доходность для перекупщика упадет на 2–3%. И в тех же комплексах имеются еще актуальные и более интересные предложения от застройщика со скидками, акциями, возможностями оформления ипотеки.
Удаленная локация для апарт-отеля — очевидно не лучший выбор. Турист всегда выбирает место, максимально приближенное к центру. Здесь надо четко понимать локацию, объем и концепцию. Просчитывать вероятный доход и способы выхода из проекта. Здания в центре — это подарок для инвестора. Новых проектов в этой части города нет, а предложение на вторичном рынке ограничено. Отчего недвижимость там востребована и высоколиквидна.
В 2022 году несколько наших инвесторов перепродали свои апартаменты после завершения редевелопмента. Прирост оказался самым высоким в истории перепродаж юнитов в наших объектах — 40% годовых. Помимо этого, собственники студий получили 10–12% годовых от сдачи их недвижимости в аренду.
Этот пример показывает, насколько важно учитывать динамику стоимости вашей недвижимости. Если инвестор сохраняет апартамент за собой, при арендной доходности 10–12% годовых срок окупаемости его актива достигает 8–10 лет. Если же по истечении двух-трех лет сдачи в аренду продать недвижимость с наценкой, срок окупаемости сокращается в разы. Поскольку за эти годы цена актива увеличивается на 50–60%.
— Что останавливает инвестора от вложения средств в апарт-недвижимость?
— В нашем случае два фактора. Первый — отсутствие ипотеки. У нас специфический продукт, мы не строим с котлована, не работаем по 214-му закону об участии в долевом строительстве. Второй — это отсутствие образа полноценного застройщика. Для людей, которые ищут застройщика с ипотечными программами, мы менее привлекательны. Но компенсируем это доходностью. Выбор за инвестором: или получать 5–6% годовых со всем пакетом документов в ипотеку, или зайти в оригинальный проект, приобретая апартаменты с высокой доходностью.
— Какие риски ждут потенциальных инвесторов при работе с апартами?
— Главный риск: ожидание и реальность могут не совпадать. Апарт-комплексы привлекательны для девелоперов. При их возведении к застройщику не предъявляются требования о создании прилегающей социальной инфраструктуры. Здесь действуют упрощенные строительные нормативы.
Проблема в том, что застройщик без должного опыта управления отелем может нарисовать доходность 12% годовых для объекта в спальном районе на окраине, грубо подогнав под это цифры, наняв подвернувшуюся управляющую компанию, и продать такой продукт инвесторам. В результате оказывается, что цифры не соответствуют действительности, доходность ниже заявленной, и инвестор не зарабатывает.
У нас в управлении 11 объектов. Мы можем максимально точно прогнозировать показатели апарт-отелей в каждой локации. И эти прогнозы совпадают с реальностью, потому что у нас за плечами семилетний опыт управления такими объектами и конкретные цифры.
С другой стороны, работа нашей инвестиционно-строительной компании сопряжена с риском растягивания сроков открытия наших отелей. Как я уже отмечал, мы не возводим здания с нуля, а проводим редевелопмент существующих. В том числе — объектов в старом фонде. Это ускоряет процесс в два-три раза. Но реновация имеет свою специфику. При осмотре здания до его выкупа не всегда можно выявить скрытые дефекты. Особенно когда владельцы объекта не дают нам провести экспертизу. Впоследствии на этапе демонтажа эти недочеты вскрываются. Мы устраняем их за свой счет и не перекладываем эту финансовую нагрузку на инвесторов — в наших договорах купли-продажи апартаментов фиксированные цены. Однако строительные работы могут затянуться на лишние месяцы. Благо в итоге инвесторы получают в собственность безопасный объект, соответствующий всем строительным нормам.
Чем консервативнее продукт, тем рисков меньше. С недвижимостью риски всегда минимальные.
— В чем преимущество вложения средств именно в апарты?
— В случае с нашим продуктом преимуществ немало. Недвижимость в собственности, доступный порог входа на уровне 5–6 млн рублей, капитализация 25–40% после редевелопмента и ежегодный рост цены актива на 15–20%, а арендный поток — 12% годовых. Мой инвестиционный портфель на 80% состоит из апартаментов производства моей компании. Я покупаю почти в каждом нашем объекте по одному-двум апартаментам и не планирую менять эту стратегию.