Что нам стоит дом построить: тенденции российской загородной недвижимости
— Что сейчас наиболее приоритетно в запросе у целевой аудитории при покупке загородной недвижимости? Какой порядок цен на строительство и как быстро можно возвести современный дом?
— Для тех, у кого есть финансы, приоритет один — купить дом под ключ. Для людей, у которых деньги появляются частями, в приоритете этапная стройка: сначала возводят коробку, потом занимаются отделкой, облагораживают территорию и лет через пять заселяются. Есть формула, по которой можно рассчитать строительство дома. Один квадратный метр под ключ сейчас стоит 125 000 рублей. Это включая фундамент, отделку, крышу, окна, инженерные коммуникации — все, кроме мебели. Формула применима и к каркасной, и к модульной, и к блочной технологиям. Стоимость примерно одинакова только потому, что сами стены — это максимум 10–15% от цены от всего дома. Каждая технология требует индивидуальных финансовых вложений при утеплении, штукатурке, покраске, отделке и т. д. Если раньше построить дом за год было достижением, то сейчас этим никого не удивить. Строители научились возводить дома по 150 кв. м под ключ за четыре месяца. И это прекрасный результат, учитывая, что строительству в частном секторе в нашей стране всего 30 лет. Мы еще слишком молоды. К примеру, в Америке этому бизнесу 250 лет, а в Европе — 400 лет. Но за эти 30 лет мы научились минимизировать затраты, выстраивать бизнес-процессы и благодаря этому сокращать сроки и улучшать качество стройки.
— Какой средний срок эксплуатации современного дома?
— Современные дома могут служить и по 100, и даже по 150 лет. Они требуют меньшего внимания к себе, но если в них не жить постоянно, то они будут постепенно приходить в негодность. Если в доме проживать круглый год и правильно эксплуатировать, то его вполне хватит на три-четыре поколения. Разумеется, при качественной стройке. Другое дело, что последующим поколениям такие дома не нужны. Не надо строить на века, нужно строить для себя, потому что ни детям, ни внукам, ни тем более правнукам такие дома не понадобятся. Они, как и автомобили, быстро устаревают. Сейчас идет большое развитие строительства коттеджных поселков, создается комфортная среда обитания для современного человека. То, что понастроили еще каких-то 15–20 лет назад, уже морально устарело. Молодежь с хорошими зарплатами не хочет больших домов, она хочет классную атмосферу, где можно с комфортом работать, жить и отдыхать с друзьями.
— Как эволюционировал загородный рынок недвижимости за последние 5–10 лет?
— Сначала это были обычные участки в основном без подряда. Потом начали появляться концептуальные поселки. Сейчас набирает обороты точечный девелопмент и «витаминный девелопмент». «Витаминным девелопментом» я называю такой вид застройки, когда компании заходят в давно сформированный поселок среднего качества и создают в нем уютные улицы, микрорайоны, застраивая их современными домами. Тем самым они улучшают весь поселок в целом. Но самое главное заключается в том, что все чаще мы, девелоперы и застройщики, создаем коттеджные поселки с комфортной средой обитания. В этом году на выставке мы покажем, что такое комфортная среда для жизни человека.
Девелоперы в этом плане показывают хорошие результаты: становятся стильными, интересными, работают над действительно классными проектами не только в лакшери-сегментах, но и в бизнес-, комфорт- и экономсегменте. Глобально загородный рынок недвижимости в России изменился еще в 2020 году с началом пандемии. Многие осознали, что нужно иметь свой кусочек земли с домом, куда можно уехать в случае чего, чтобы не оказаться запертым в четырех стенах. Несмотря на то, что в 2020 году был пик покупки загородной недвижимости, который потом ожидаемо пошел на спад, спрос на нее все равно остается стабильным и будет постоянно расти. В связи с событиями 2022 года цены поднялись на 25%, но особо ничего не изменилось, возникли сложности только в лакшери-сегменте, где привыкли строить из дорогих импортных материалов и делать люксовую отделку. Но ничего не пропало, все привозят, лишь увеличились сроки доставки материалов.
— Ваша выставка — это, по сути, аналог финской выставки жилья Asuntomessut. Как и почему вы решили реализовать такую концепцию в России?
— Когда я в 2011 году впервые побывал на выставке в Финляндии, то осознал масштаб и крутость этого проекта — он помогает абсолютно всем: компаниям, людям, государству. На этой площадке решаются абсолютно все вопросы. Решил запустить ее в нашей стране. Вначале предлагал финнам делать совместную выставку в России, они улыбались, кивали, но вежливо отказывались. Потом понял почему. У финнов это госпроект, государственный кооператив, куда входят банки, профсоюзы, институты, разные организации. Я же сам набрал команду и начал двигаться, вкладывая собственные деньги, потому что наших чиновников он просто не заинтересовал. Пришлось все делать самому. Долго раскладывал на молекулы финский проект, примерял его к российским реалиям. Думал, что предусмотрел все нюансы на 80%, и на 20% предполагал, что что-то упустил. Получилось кардинально наоборот. По неопытности я проводил первую выставку по финскому аналогу сразу на месяц. Вложил огромные деньги в рекламу, думал, что придет 50 000 человек, а приехало 5500. И слава богу! Если бы было больше, нас бы просто затоптали. Небольшого количества гостей хватило, чтобы я работал и парковщиком, и охранником, и администратором, потому что не предполагал, насколько это все сложно организовать в реальности! Но выставку мы провели, получили позитивную обратную связь и поняли, как двигаться дальше. Решили, что делать ее в одном месте раз в год, как финны, мы не будем — у них все отлажено на восемь лет вперед, а у наших строителей какая-то определенность складывается хорошо если за год. Мы теперь проводим выставку две недели и два лета подряд в одном и том же месте. В этом году на Новой Риге в коттеджном поселке «Грин Лаундж».
— Как бы вы описали основные особенности проекта Open Village?
— В одном месте можно увидеть и сравнить разную архитектуру, разные технологии строительства и отделочных работ. На время выставки мы возводим настоящие дома, которые потом становятся частью микрорайона поселка, где проходит Open Village. Люди видят реальное загородное жилье, узнают, сколько в действительности стоит дом под ключ, и могут здесь же сделать выбор. На выставках у метро, где домики стоят рядышком друг с другом, обывателю непросто узнать их действительную стоимость. Они видят миленький домик, ценник в 5 миллионов рублей, но им не всегда подробно рассказывают, что домику нужна вентиляция, сколько стоит канализация, подключение к воде, газу, электричеству. Посетители Open Village четко понимают стоимость наших домов. Им подробно объясняют цену участка, всех коммуникаций, отделочных работ, ландшафта и так далее. Мы придерживаемся правила не обещать построить дешево, поэтому объявляем вполне реальные цены. Кто-то, может, и откажется от мысли покупки загородного дома, купит квартиру, и мы тоже будем этому рады — по крайней мере человек не потеряет свои деньги.
— С какими целями ваши клиенты покупают загородную недвижимость?
— Растет спрос на жилье для постоянного проживания, хотя и спрос с целью инвестиций тоже есть. Люди в свое время строили дома как дачи, а потом поняли, что хотят там находиться круглый год. Они начинают переделывать свои дома или продавать и строить новые — для постоянного проживания. Статистика такая: 35% покупают для постоянного проживания, 35% — как второе жилье, а 30% — это уже инвестиции. А вот спрос на дома большой площади уменьшился. Раньше люди строили дома по 400 кв. м, не осознавая, что дети вырастут и разъедутся кто куда, что дом опустеет. И вот два взрослых человека, которым лет по 55–60, живут в огромном доме и фактически пользуются только первым этажом, второй почти всегда пустует. Качественный и комфортный дом сейчас — это примерно 130–250 кв. м.
— Современный загородный дом, какой он? Не так давно были популярны дома в стиле модерн, барнхаус, скандинавский дом…
— Единственный не устаревающий архитектурный стиль — классика. Барнхаусы с 2017 года ворвались в жизнь россиян, но, к сожалению, были растоптаны дешевым каркасным исполнением. Некоторые даже думают, что это не архитектурный стиль вовсе, а просто заведомо плохое строительство. Я бы не рекомендовал увлекаться барнхаусами, потому что у нас их удешевили за счет качества. Дома могут быть в абсолютно любых стилях: классика, барнхаус, модерн, современный дом с плоской кровлей. Другое дело, что первый дом всегда трудно строить. Редко бывает, что человек построил дом и через 10 лет он его полностью удовлетворяет. Однако качественно построенный дом через 10 лет проще продать с прибылью и построить по-настоящему дом мечты, имея опыт проживания за городом.
— На предстоящей выставке у вас анонсирован дом, который растет вместе с семьей. Что это за проект и чего еще нового можно увидеть?
— Часто люди строят дом, не думая, что семья имеет несколько разных фаз развития: сначала два человека живут, потом появляется один ребенок, второй, переезжают пожилые родители, затем дети женятся, покидают родительское гнездо. Концепция растущего дома позволяет людям продумать, что им нужно. Его можно построить сначала в 60 квадратов (для двоих), появились дети — достроить по необходимости. Это заранее продуманное строительство. Вторая концепция — дом-перспектива. Он предусматривает все стадии развития семьи. Это большой единый дом с двумя зонами: маленькой — 70 кв. м и большой — 120 кв. м. К примеру, молодая пара захотела большой дом, взяла льготную ипотеку и построила дом 190–200 кв. м. Живет в маленькой части, а большую сдает, покрывая кредит. Семья растет, кредит закрывается, они переезжают в большую часть, сдают уже маленькую. Старший ребенок женится и переезжает в маленькую зону. Эти зоны могут быть соединенными между собой общим проходом через котельную, или, если дом под сдачу, он может быть закрытым, и две семьи живут в одном доме с одной котельной, а другую сдают — минимум затрат и максимум выгоды.
У нас представлены разные концепции домов: двухэтажный модульный дом, собранный за один день, П-образный дом, H-образный дом с разной планировкой. Есть важный вопрос, который волнует любого человека, который мечтает построить себе дом, — он не про технологии и не про планировку, а про то, кому отдать деньги и получить качественное жилье без проблем, нервов и афер. Вот эту проблему мы и решаем на Open Village, отбирая на рынке надежные компании, которые ценят свою репутацию и с которыми можно иметь дело.
— В большинстве современных поселков уже не принято возводить высокие заборы, люди хотят наблюдать за природой через низкие ограды и панорамные окна. Как обеспечивается безопасность такого жилья?
— Пока люди, к сожалению, все еще пытаются закрываться заборами, но, я думаю, со временем все поменяется. Есть некоторые стереотипы, например, страховые кампании страхуют с повышенным риском дома без заборов. Но на самом деле они не являются преградой для воришки: перепрыгнул через ограду и спокойно проникает внутрь — его никто не видит с улицы. Самая лучшая система безопасности — «красный глаз», это когда дом ставится на пульт охраны и группа быстрого реагирования приезжает за 5–10 минут, если поступает сигнал о проникновении. Вряд ли кто-то полезет в такой дом. Я думаю, лет через 5–10 мы увидим больше ухоженных территорий без заборов с красивыми домами, но нужно, чтобы наш менталитет поменялся. У нас пока понятие «частная территория» не очень развито, водитель может спокойно заехать на чужую парковку или газон, развернуться, и для него это нормально. Человеку необходимо жить в комфортной среде, где глаз не будет упираться в километры заборов, а будут лишь зеленые изгороди, деревья, красивая архитектура и уважение к чужой собственности, и мы потихоньку к этому идем.
