Быть в тренде: куда движется рынок недвижимости и чему учиться его игрокам
В этом году в форуме недвижимости «Движение» приняли участие более 4000 представителей отрасли из 72 регионов РФ. Застройщики, риелторы, архитекторы, банкиры, представители власти и бизнес-тренеры в течение четырех дней обсуждали актуальные вызовы, инструменты антикризисного управления строительством, продажами, маркетингом, кадровой политикой. Организаторы форума разделили площадки, создав три кластера: в «Розе Хутор» — для девелоперов и строителей, в «Красной Поляне» — для риелторов.
30 мая, в день открытия работы форума, начала свою работу Всероссийская онлайн-школа недвижимости, ориентированная на подготовку девелоперов, маркетологов, менеджеров и других профессионалов в этой сфере. Школа является частью экосистемы форума недвижимости «Движение». Спикерами выступили топовые эксперты рынка, а онлайн-формат позволил пригласить специалистов отрасли высокого уровня независимо от их географии. На старте два образовательных направления: «Управление», «Маркетинг и продажи». Оба выбраны по запросу рынка — многие компании отрасли сейчас ищут именно этих специалистов. В планах запуск направлений «Архитектура», «Финансы» и др.
Четыре дня работы форума еще раз показали, что потребность в обмене опытом и актуализации знаний на рынке высокая.
Тренд: коллаборация
Основной запрос участников «Движения» — узнать из первых рук как можно больше кейсов. Именно примеры из практики с самого начала были главной особенностью, отличающей «Движение» от других отраслевых конференций. Как отмечает основатель форума Илья Пискулин, конечная цель мероприятия не передача знаний, а создание условий для того, чтобы одни богатые люди встретились с другими, объединились и начали строить что-то большое. «Мы зафиксировали 42 совместных проекта по итогам трех предыдущих форумов. Кто-то кому-то финансово помогает, земельно, разными ресурсами складываются. Есть факты слияния компаний. Нам хочется, чтобы это вышло все в публичное поле: мы становимся площадкой для договоренностей и коллабораций участников рынка», — констатирует Илья Пискулин.
О партнерстве как метакомпетенции говорил в своем выступлении на форуме визионер Гор Нахапетян, почетный профессор бизнес-практики Школы управления «Сколково», отметив, что тандем — союз с общим интересом и качественное партнерство дает созидательную энергию.
Новые партнерства, кстати, проявились на форуме в этом году: организаторы форума недвижимости «Движение» и ассоциация REPA подписали соглашение о стратегическом сотрудничестве. Главным совместным проектом станет новая премия REAL ESTATE PROPERTY AWARDS, которая даст российским девелоперам возможность получить международную награду и признание. Следующий международный саммит недвижимости «Движение» пройдет в Дубае.
Впервые на форуме недвижимости «Движение» состоялся и инвестиционный клуб, участниками которого стали более 120 человек, заинтересованных в инвестировании средств и продвижении своих проектов в сфере недвижимости. До финальной защиты дошло восемь проектов, которые прошли отбор со стороны экспертов акселератора Build UP, фонда «Сколково» и форума недвижимости «Движение». Эксперт проектной сессии Юрий Хаханов, директор по акселерации проектов по городским и строительным технологиям фонда «Сколково», отметил, что все девелоперы по сути своей — инвесторы и такие встречи для них — возможность диверсифицировать свои инвестиции в быстрорастущие отраслевые PropTech- и ConTech-решения.
Тренд: цифровизация
Ставка на технологический суверенитет и цифровизацию всех процессов — один из основных трендов отрасли. Цифровая трансформация означает перевод услуг в электронный вид, взаимодействие всех участников строительно-инвестиционных процессов на базе единой цифровой среды, использование технологии сквозного моделирования для всего жизненного цикла объектов капитального строительства, внедрение российского ПО. Во всем этом заложен огромный потенциал для снижения себестоимости строительства.
Все компании, которые уже проходят цифровую трансформацию, отмечали, что это помогает создавать продукт на качественно ином уровне. Что актуально, учитывая растущую конкуренцию за платежеспособный спрос.
Антон Елистратов, генеральный директор и член совета директоров ГК «Самолет», в своей презентации обозначил вектор развития на 2023–2025 годы так: IT-компания, реализующая сценарии жизни. И рассказал, что в 2023 году затраты на IT и цифровизацию достигли 10 млрд рублей, а количество IT-специалистов в штате превышает 1500 человек. Собственные разработки и приобретения касаются не только очевидных для девелопера направлений вроде ПО для управления стройкой или агентской сетью, но и решений, конкурирующих с экосистемами российских IT-лидеров. Таких, например, как маркетплейс по обустройству жилья Rerooms или сервис «Самолет Плюс», представляющий «единое окно» для покупки недвижимости и всех сопутствующих услуг.
А Ильдар Хусаинов, директор компании «Этажи», уверен, что к 2027 году 90% взаимодействия с клиентами будет проходить онлайн: «На мой взгляд, если застройщик не тратит на эти цели хотя бы 1,5–2%, это опасно — тяжело будет конкурировать в будущем».
Тренд: стимулирование отрасли
Представители Минстроя и «ДОМ.РФ» обозначили приоритеты и драйверы развития отрасли, а застройщики поделились собственным видением необходимых мер поддержки отрасли (разговоры о необходимости трансформации механизма эскроу-счетов, о стоимости проектного финансирования и росте требований банков к проектной документации вызывали особенно бурную реакцию зала, но это проблематика для отдельного большого материала).
Александр Ломакин, первый заместитель министра строительства и ЖКХ России, отметил, что в сфере строительства многоквартирных домов наблюдается рост объемов, улучшение качества. Все больше внимания уделяется экологичности и энергоэффективности. Он напомнил, что для повышения доступности жилья государство ввело льготные ипотечные программы, доступ к льготной ипотеке продлен до 1 июля 2024 года. При этом все ипотечные программы распространены на индивидуальное жилое строительство. В рамках льготной и дальневосточной ипотеки можно построить дом не только с помощью подрядчиков, но и собственными силами. Кроме того, проекты по строительству частных домов можно будет признать типовыми. Особое внимание, по его словам, уделяется массовому индустриальному домостроению с применением готовых домокомплектов: такая технология позволяет ускорить все процессы.
А представители банков говорили о возможности поддержки рынка недвижимости за счет более адресной ипотеки и адресных проектов поддержки. ВТБ, например, подключается к семейной программе, планирует начать работу с программами для медиков, педагогов. А Промсвязьбанк завершил строительство жилого дома для сотрудников машиностроительного предприятия в подмосковном городке: цену сделали на 40% ниже среднерыночной. Предприятие таким образом смогло удержать специалистов от переезда в крупные города.
А девелоперы, помимо льготной ипотеки, вспоминали еще много возможных стимулов. Станислав Киселев, гендиректор «Кортроса», например, ожидает возврата программы «Стимул», поскольку строительство социальной инфраструктуры — школ и детских садов — имеет принципиальное значение для региональных проектов. Программы Минпросвещения по строительству объектов социнфраструктуры ориентированы в большей степени на реконструкцию существующих жилых районов. А вот для новой перспективной застройки таких мер поддержки не предусмотрено.
Тренд: комплексное развитие территорий
Представители Минстроя и банка «ДОМ.РФ» отметили и развитие механизмов комплексного развития территорий. По словам Александра Ломакина, появлению современных жилых кварталов с учетом всех потребностей жителей служит механизм комплексного развития территорий, который регионы уже начали применять на практике. Нормативно-правовые акты на федеральном и региональном уровне для этого приняты. По данным Минстроя, 317 проектов КРТ на 7500 га реализуется в 71 регионе РФ. Их градостроительный потенциал — 49,4 млн кв. м, в том числе 37,45 млн кв. м жилья. В границы КРТ входит около 350 000 кв. м жилья, расселено около 2000 жителей из 45 000 кв. м аварийного фонда, механизм КРТ существенно помогает регионам решать задачи качественного обновления жилого фонда.
Меры для повышения эффективности финансирования проектов КРТ предлагает и банк «ДОМ.РФ». Андрей Бахмутов, вице-президент — директор по развитию государственных программ банка «ДОМ.РФ», отметил, что такие проекты обладают огромным потенциалом для инвесторов и регионов, которые тем самым могут «перезагрузить» неэффективно используемые территории. Но важно сбалансировать все интересы: обеспечить банкам механизм управления рисками, расширить возможности по финансированию проектов, снизить нагрузку на застройщиков в части создания инфраструктуры и т. д. В настоящее время в портфеле у банка 92 проекта КРТ на 16,9 млн кв. м в 43 регионах России. В 2023 году «ДОМ.РФ» планирует выставить на торги землю под КРТ с потенциалом 3 млн кв. м.
Александр Ручьев, президент ГК «Основа», отметил, что КРТ — эффективный инструмент: «Если мы выигрываем КРТ, то понимаем, что у территории есть перспектива развития. Москва нам позволяет развивать КРТ за счет средств инвесторов, но в других городах требуется механизм долгосрочной финансовой поддержки».
Тренд: конкуренция за человеческий капитал
Регионы уделяют все больше внимания созданию разнообразной и многофункциональной городской среды, в том числе силами девелоперов.
Например, как рассказал мэр Тюмени Руслан Кухарук, город активно поддерживает развитие креативных индустрий, создание не только мест отдыха для тюменцев, но и кластеров, в которых появлялись бы новые бизнесы.
В прошлом году Липецк актуализировал генплан до 2042 года: город перестает расти в ширину. Стратегические решения помогают создавать среду, наполненную смыслом, отметила Евгения Уваркина, мэр Липецка. Город концентрирует инвестиции на развитии существующих районов, вместо того чтобы создавать новые «спальники», и на раскрытии туристического потенциала.
Создание гибкой современной городской структуры с учетом местных условий и традиций предусматривает и генплан Перми, рассказал Эдуард Соснин, министр экономического развития и инвестиций Пермского края.
Для многих регионов вопрос оттока населения стоит остро. Изменить ситуацию можно, если создавать рабочие места и комфортные условия для жизни, вкладывать средства в инженерию и благоустройство и системно работать с застройщиками, считает глава Тамбовской области Максим Егоров.
Между тем профессор географического факультета МГУ Наталья Зубаревич прогнозирует, что в России рост населения в ближайшие годы будет происходить только в пригородах крупных агломераций и нескольких регионах. Макроэкономист отметила два базовых тренда: стягивание людей в центры своих регионов и их пригороды, а также отток из региональных центров в агломерации Москвы и Петербурга. В том же направлении движется в основном поток инвестиций. По итогам прошлого года в Москве сосредоточилось 22% капвложений, второе место — у Тюмени (11% инвестиций). Региональные центры, лидирующие по вводу жилья: Краснодар, Ростов, Тюмень, Калининград, Тамбов, Липецк, Южно-Сахалинск.
По мнению Зубаревич, в условиях экономической неопределенности бизнес будет инвестировать в стройку меньше, Москва сохранит преимущества в том числе благодаря бюджетным инвестициям.
