С доверенностью и без
Продажа квартиры сопряжена со множеством формальностей, многие из которых требуют физического присутствия участников сделки: составить и подписать бумажный договор, побывать в МФЦ или у нотариуса, передать ключи и подписать акт приема-передачи. При оформлении ипотеки к процессу добавляется визит в банк и составление отчета об оценке.
Если собственник находится не в России, то все это предстоит проделать его конфиденту. Сам владелец предварительно должен оформить доверенность в российском консульстве либо у нотариуса, готового заверить документ на русском языке. Эту доверенность требуется выслать в Россию по почте или передать с надежным человеком.
Но даже в этом случае сделка может не состояться — не каждый согласится приобрести недвижимость у доверенного лица. Некоторые покупатели настаивают на скидке до 15% в том случае, если имеют дело не с продавцом, а с его конфидентом. Альтернативный вариант — приехать на сделку из другой страны лично. Правда, в этом случае придется потратить время и деньги на перелет туда и обратно.
Разрешить эти затруднения способны сервисы удаленной регистрации купли-продажи, которые недавно начали появляться в России. Своим возникновением они обязаны загранпаспортам последнего поколения. В этих документах установлен чип, который позволяет идентифицировать владельца. Для этого нужно считать данные с чипа с помощью смартфона, поддерживающего NFC, — с точки зрения закона это допустимый способ идентификации для получения усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). Она позволяет сэкономить силы и деньги, которые пришлось бы потратить для очного оформления купли-продажи жилья.
За последние годы подобные сервисы опробовали несколько российских банков. Сначала они внедрили решения для электронной регистрации при покупке квартиры в ипотеку. Эти решения позволили отказаться от бумажных документов, но все же требовали личного присутствия покупателя в отделении. Сервис по поиску недвижимости «Циан» пошел дальше, запустив в 2021 году услугу «Циан.Сделка». С ее помощью можно оформить куплю-продажу недвижимости полностью онлайн — не приходя ни в банк, ни в МФЦ, ни куда-либо еще.
Как это работает
На первом этапе собственник обращается к агенту по недвижимости или выбирает риелтора на сайте «Циан». Агент заполняет заявку на проведение сделки и обсуждает ее детали с персональным менеджером, которого «Циан» «прикрепляет» к каждой заявке. После проверки комплектности документов наступает этап установки приложения для подписания договора и выпуска электронной подписи.
Сама электронная подпись — это не физический объект, она существует виртуально и неотъемлемо привязана к личности человека. Воспользоваться ею без ведома продавца не сможет ни выдавший УКЭП удостоверяющий центр, ни «Циан», ни банк, через который пройдут расчеты, — каждое действие нужно будет подтвердить с личного смартфона. Единственное ограничение — наличие у человека сим-карты российского оператора. Оформить электронную подпись на иностранный номер телефона не получится. Если у продавца уже оформлена УКЭП, то с точки зрения закона подписание договора купли-продажи в специализированном приложении приравнивается к физическому подписанию документов ручкой на бумаге.
Для того чтобы подтвердить, что все происходит с согласия владельца квартиры, в «Циан.Сделке» просят участников сделки совершить звонок по видеосвязи. Во время такого звонка продавцу нужно показать загранпаспорт. Это доказывает, что человек действует осознанно и добровольно, — а значит, удаленная сделка будет законной и обоснованной.
Наконец, финальная стадия — собственно сделка. Здесь созваниваться по видеосвязи уже необязательно, хотя многие для собственного успокоения предпочитают это делать. При желании продавец и покупатель могут вообще не говорить друг с другом, а электронный договор «подписать» в разное время — например, если они живут в разных часовых поясах.
После этого все данные уходят в Росреестр по электронному защищенному каналу. Несколько дней спустя на электронную почту каждого участника сделки приходят документы, подтверждающие переход права собственности. Каждый такой документ Росреестр подписывает электронной подписью.
Расчет можно произвести несколькими способами. Самый доступный — через номинальный счет сервиса в банке «Тинькофф»: здесь «Циан» становится гарантом того, что деньги достанутся продавцу сразу после того, как сделку зарегистрирует Росреестр. Альтернативный метод — электронный аккредитив от Сбербанка, организовать открытие которого помогает «Циан». Эти способы позволяют рассчитаться по сделке полностью удаленно и не требуют личного визита в офис банка.
При желании можно выбрать расчет наличными, через банковскую ячейку или аккредитив в другом банке — но в этом случае продавцу и покупателю может потребоваться личное присутствие в России.
«Циан.Сделка» в цифрах и фактах
- 4,6 млн рублей — средняя сумма сделки
- 81 млн рублей — самая дорогая сделка
- Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск — лидеры по числу электронных сделок
- США, Канада, Великобритания, Испания, Франция, Германия, Венгрия, Турция, Грузия, Армения, Узбекистан — страны, из которых проводили электронную сделку купли-продажи
- 18+ — ограничение по возрасту для продавцов. Удаленная продажа жилья, которое принадлежит несовершеннолетнему, невозможна по закону
Если присутствие возможно, но нежелательно
Сервис онлайн-регистрации позволяет избежать личного присутствия на сделке занятым людям, которым сложно вырваться в банк или МФЦ для подписания документов, а также маломобильным гражданам.
Если все участники сделки находятся в России, к продавцу и покупателю приезжают представители удостоверяющего центра и лично идентифицируют каждого получателя электронной подписи. Это заменяет процедуру с биометрическим чипом — а значит, сервис становится доступен и для тех, у кого нет загранпаспорта.
Но отличительной чертой сервиса является именно возможность проведения сделки с участниками, находящимися за рубежом. В практике «Циан.Сделки» есть даже пример трансконтинентальной сделки, когда находившийся в Канаде собственник продал подмосковный дом с участком земли покупателю в Турции.