Евгений Дячкин: «Ипотека — это больше, чем кредит, это мера социальной поддержки»
— Расскажите, что вообще происходило на рынке ипотеки в первом квартале? Насколько тяжело сектор жилищных кредитов переживал потрясения февраля-марта?
— Первый квартал для ипотеки оказался нетипично активным. Как правило, рынок в начале года только «разгоняется» из-за низкой базы и закрытых сделок конца предыдущего года. Но в этот раз ситуация изменилась кардинально. Наши продажи выросли более чем на 25%, мы оформили кредиты на четверть триллиона рублей. Пик спроса пришелся на март. Да и у других банков наблюдалась повышенная активность, в общей сложности россияне взяли 1,3 трлн рублей ипотеки. Такое начало года — это рекорд.
Но надо сказать честно: интерес подогревался ростом ключевой ставки. Центробанк начал поднимать ее еще прошлой осенью, но уровень цен на ипотечном рынке в начале этого года для населения еще был комфортным. А в конце февраля ключевая взлетела до 20%, банки были вынуждены автоматически повысить стоимость кредитов. В такой ситуации заемщики, у которых на руках было одобренное решение, поступили абсолютно правильно, оформив кредиты по ставке в два раза ниже, чем ключевая. Мы пошли им навстречу и дали возможность воспользоваться такими условиями, хотя для банка эти кредиты, по сути, были убыточными. Но здесь на чаше весов было доверие клиентов, и мы не могли себе позволить подвести людей, которые рисковали оказаться с разорванной цепочкой покупки-продажи жилья. К сожалению, такие случаи все равно были, хоть и не по нашей вине: многие продавцы на вторичном рынке решили снять свои объявления, опасаясь «продешевить».
— Как ситуация стала развиваться дальше? Можно ли говорить о глубоком падении выдач?
— В апреле среднедневной объем ипотечных продаж сократился примерно в три раза. До повышения ключевой ставки мы выдавали в день 5 млрд рублей, сейчас — 1,5 млрд рублей. Ставки оказались рекордно высокими. 22–23% — это просто «заградительный» уровень, мало кто осмеливается взять кредиты на 20–30 лет с такими условиями. По сути, рынок встал, многие банки просто остановили кредитование. Мы видели реакцию коллег и тоже обсуждали вариант временного моратория на новые сделки, но в итоге отказались от этой экстренной меры. Ситуации в жизни бывают разные, кому-то нужно было срочно купить квартиру и добавить кредитные деньги. Лишать клиентов этой возможности было неправильно, потому что ипотека — это больше, чем просто кредит, это мера социальной поддержки общества.
Отчасти ситуацию спасают госпрограммы. Причем в марте спрос на них тоже подогревался ожиданием роста ставок, что с экономической точки зрения было неминуемым шагом. Так что, даже несмотря на прошлые лимиты (до 7 апреля максимальная сумма кредита по ипотеке с господдержкой составляла 3 млн рублей для всех регионов. — Прим. ред.), заемщики активно брали кредиты на новостройки под 7% и даже ниже. Все понимали, что это последний шанс на долгое время вперед.
За март с господдержкой мы выдали примерно 16000 кредитов на 58,5 млрд рублей.
Это более чем в полтора раза превышает результат июня 2021 года, тогда на фоне сворачивания основной программы льготной ипотеки тоже наблюдалась высокая активность заемщиков.
Модернизация госпрограммы в начале апреля очень сильно повлияла на рынок. В первую очередь с точки зрения доступности ипотеки на первичное жилье Москвы и Санкт-Петербурга. Там лимиты подняли сразу в четыре раза, до 12 млн рублей, чего не было у нас почти год. Можно справедливо сказать, что и цены на квартиры за это время подросли, но все равно даже в столице по таким параметрам вы сейчас можете подобрать комфортное жилье для семьи с одним-двумя детьми. При прежних условиях это было сделать практически невозможно. Важно, что ипотека даже в новых условиях остается инструментом поддержки для покупателей нового жилья, и правительство продолжает ее субсидирование. Кроме того, модернизированная программа поддержала рынок застройщиков, так как позволяет завершить текущие и запустить новые девелоперские проекты, а также сохранить занятость населения как в этой отрасли, так и в смежных. В противном случае был реальный риск, что многие стройки надолго остановятся.
— То есть господдержка станет основным драйвером рынка?
— Да. Сейчас льготная ипотека поддерживает рынок — от заемщиков, которые могут приобрести объект, до застройщиков, которые могут просчитывать свои продажи хотя бы на среднесрочную перспективу. Если в марте по госпрограммам мы выдавали примерно половину всей ипотеки, то сейчас уже 90%.
Регулятор не исключает планов по еще одному снижению ключевой ставки до конца апреля, но, даже учитывая это, общий уровень ипотечных цен на рынке по банковским программам в этом году остается двузначным. А такие высокие ставки явно не обеспечат необходимую динамику спроса. Даже сейчас, когда нам удалось опустить стоимость кредита ниже 17%, это все еще объективно дорого. Рынок начинает активно развиваться только при более низких ставках.
Поскольку для россиян недвижимость всегда остается защитным активом, кардинально изменить ситуацию может только дальнейшая модернизация господдержки. Ранее мы уже предлагали улучшить условия основной программы, поэтому считаем своевременным решение продлить ее до конца года и снизить ставку до 9%. Это позволит заемщикам без лишней спешки подобрать новое жилье и готовиться к сделкам на более выгодных условиях. Кстати, ВТБ с 27 апреля начал принимать заявки по новым условиям в своих офисах, предоставляя скидку в 0,3% при использовании цифровых сервисов на сделке
— Как текущую ситуацию переживает рынок вторичной недвижимости? Как изменилось соотношение объемов выдачи на первичном, вторичном рынках и поменяется ли оно сейчас, по вашему ощущению?
— Для рынка вторичного жилья ситуация оказалась еще сложнее. Этот сегмент гораздо больше по объему, чем первичный, но госпрограммы поддержки на него не распространяются. Когда регулятор резко повысил ключевую ставку, «вторичка» фактически замерла. Судите сами: если в апреле прошлого года в этом сегменте мы выдали примерно 42 млрд рублей, то в этом — всего около 5 млрд рублей.
Но мы считаем, что для целостности рынка недвижимости развитие «вторички» тоже необходимо. Многие семьи, приобретая новое жилье, направляют на первый взнос средства от продажи уже имеющейся квартиры. Но с таким высоким уровнем ставок найти покупателя практически нереально. К тому же не во всех регионах активно развивается жилищное строительство, и у многих заемщиков фактически не остается альтернативы для покупки. Стагнация вторичного рынка ставит под угрозу и работу риелторов, которых порядка 300 000. При этом профессиональные участники рынка выполняют важную социальную миссию: помогают найти нужный объект, провести его полную проверку, оценить риски и безопасно закрыть для клиента «квартирный вопрос» на много лет вперед.
— Как переживают нынешний кризис те, кто оформил ипотеку несколько лет назад? Есть ли просрочка, что ее может сдержать?
— Пока ситуация с просрочкой вполне приемлемая: в целом по рынку это всего лишь полпроцента от общего портфеля, у нас показатель еще ниже. Во-первых, еще недостаточно времени прошло для полновесной оценки: обычно мы делаем выводы о нестабильных платежах клиента только через три месяца. Во-вторых, мы говорим с вами о кредитах, которые были выданы в последние несколько лет, а тогда ставки по ипотеке были на исторических минимумах. В-третьих, к ипотеке все-таки наши граждане очень ответственно относятся и стараются не пропускать платежи.
Надо сказать, что заемщики с уже действующими кредитами оказались в выгодном положении. Они зафиксировали для себя стоимость недвижимости, низкую ставку по ипотеке и теперь могут обслуживать ее без спешки — ведь на фоне роста инфляции в досрочном погашении нет смысла. К тому же такие клиенты могут получать повышенную доходность по своим вкладам и направлять ее на платеж по кредиту или на другие нужды.
Гражданам, которые оказались в сложном финансовом положении, очень помогает программа кредитных каникул. На сегодняшний день по ипотеке мы приняли около 7000 заявок по госканикулам, и пока спрос на них ниже, чем в первую волну пандемии 2020 года.
Кроме госпрограмм, мы активно предоставляем собственные меры поддержки. По нашим каникулам можно отложить от трех до шести платежей по кредиту.
Они проще государственных: мы предлагаем их независимо от уровня снижения дохода и не просим подтверждающих документов, подключаем по звонку, в офис клиентам приходить не нужно.
— Какие перспективы вы видите для рынка ипотеки загородной недвижимости?
— Сегодня этот рынок развивается за счет действия как собственных программ банков, так и ряда государственных и региональных, часть из которых включает в себя возможность взять кредит на льготных условиях. Это позволяет поддерживать интерес населения к загородной недвижимости, который начал активно расти в пандемию.
Мы в этом году по сравнению с январем-апрелем 2021-го удвоили выдачи в сегменте готовых частных домов: провели около 2000 сделок на 11 млрд рублей. Конечно, во многом такая динамика объясняется тем, что ранее банк значительно упростил условия собственной программы кредитования. Нельзя сбрасывать со счетов и высокую активность клиентов из-за резкого роста ключевой ставки. Однако свой вклад в продажи внесло и решение правительства распространить на этот рынок ипотеку с господдержкой. В апреле мы зафиксировали рост доли сделок с загородной недвижимостью по этой программе. По сравнению с мартом она увеличилась в пять раз, до 30%. Поддержать сегмент поможет продление программы до конца года.
Учитывая масштабы нашей страны и стремление россиян жить в собственном доме, у рынка загородной недвижимости есть перспективы более динамичного развития. Важное условие для этого — разработка специального, стандартизированного подхода и комплекса мер для выгодного кредитования населения.
— Покупка недвижимости в том числе зависит от эмоций покупателей, их уверенности в будущем. На что обратить внимание клиентам в текущих условиях, где можно сэкономить?
— Сегодня очень сложно сказать, каким будет рынок в конце года. Все-таки сохраняется очень высокая степень неопределенности. Но я работаю в банковском бизнесе уже более 20 лет и могу сказать, что в любой кризис есть несколько нюансов, которые могут помочь сократить расходы при сделке с недвижимостью.
Во-первых, это совместные программы банков со строительными компаниями. Сейчас их доля в наших продажах занимает порядка 40%. Более низкая ставка для заемщика формируется за счет субсидии, которую банк получает от застройщика, причем девелоперы могут предлагать льготные ставки как по базовым продуктам, так и по господдержке. Мы, кстати, один из немногих банков, который предлагает такие кредиты на весь период действия договора — до 30 лет.
Во-вторых, не надо забывать про возможность оформления налогового вычета, который фактически возвращает часть денег, потраченных на покупку недвижимости и выплату процентов по кредиту. Полученную сумму (а это сотни тысяч рублей) можно потратить на досрочное погашение ипотеки, ремонт или покупку мебели в новую квартиру.
Наконец, нужно помнить, что наша экономика циклична и на смену стагнации рынка приходит его рост.
Конечно, период двузначных ставок может затянуться, но все-таки он не навсегда. Никому не надо, чтобы вы платили ипотеку по 20%-й ставке на протяжении десятилетий. ВТБ всегда развивал программы рефинансирования, предлагая максимально быстрое снижение ставок и уменьшение долговой нагрузки, как только ситуация в экономике улучшается. Мы по-прежнему нацелены на реализацию таких продуктов по мере смягчения денежно-кредитной политики.
В текущих условиях для всех банков главной задачей должно стать не получение дохода или прибыли, а поддержка клиентов и сохранение их доверия. Это только кажется, что наша роль заканчивается на этапе выдачи денежных средств по кредиту. На самом деле сотрудничество продолжается долгие годы. И от того, как сегодня банки поведут себя в новой реальности, зависит и дальнейшее развитие рынка, и положение самих финансовых институтов, и, главное, стабильность заемщиков и их семей. Задача нашей команды — сделать все, чтобы мы были для них надежным партнером на долгие годы вперед.