Герои вчерашних дней: как склады дрейфуют от стабильности в неопределенность
На рынке складской недвижимости наступило затишье, пришедшее на смену ажиотажному спросу и агрессивному росту арендных ставок, говорят опрошенные Forbes эксперты. Относительно будущего сегмента они сильно разошлись во мнениях: одни прогнозируют полноценное охлаждение, снижение ставок и заметный рост доли вакантных площадей, другие же считают, что «замирание» на рынке временно и на смену ему вскоре снова придет рост.
Холодная осень
Осенью 2024 года участники рынка начали говорить об охлаждении спроса. «Снижение спроса на складские площади, действительно, стало заметно примерно с ноября, — говорит партнер NF Group Константин Фомиченко. — Триггером послужило повышение ключевой ставки. В условиях удорожания кредитов многие игроки приостановили планы по расширению и начали пересматривать стратегии, сфокусировавшись на оптимизации уже занятых площадей. В результате на рынке сформировалась дополнительная вакансия, что привело к стабилизации ставок аренды и прекращению аукционов за каждый свободный метр, которые еще недавно были признаком дефицита предложения». О практике проведения аукционов и ультимативном повышении ставок на рынке складов ранее писал Forbes.
В конце 2024 года стало известно, что компания «СберЛогистика» разрывает договоры аренды складов, что еще сильнее подогрело разговоры о снижении спроса на склады. «Ситуация с компанией «СберЛогистика» спровоцировала дискуссии о возможном охлаждении рынка складской недвижимости», — констатирует коммерческий директор 3PL-оператора NC Logistic Игорь Ковальчук.
Возможный спад спроса нашел отражение в прогнозах на 2025 год: IBC Real Estate прогнозируют снижение сделок со складами в Московском регионе на 19,7%, до 2,5 млн кв. м, NF Group — на 20%, до 2 млн кв. м, Remain — на 22%, до 2,2 млн кв. м. Таким образом, в случае реализации прогнозов спрос может вернуться к уровню 2021 года, который IBC Real Estate оценивал в 2,76 млн кв. м, а NF Group — в 2,6 млн кв. м (все перечисленные исследования есть в распоряжении Forbes).
«Особенность 2025 года заключается в «навесе» запланированного в 2024 году предложения, которое, по прогнозам, будет превышать спрос, — отмечает директор департамента складской и промышленной недвижимости Remain Александр Федоров. — Именно с этим и связано охлаждение и приземление рынка».
Понастроили
Одновременно со снижением спроса на складском рынке ожидается большой ввод новых складских площадей. Ряд опрошенных экспертов отмечают, что заявленный ввод может не реализоваться в полной мере в 2025 году.
«5,3 млн кв. м — это объем строительства, который заявлен в этом году, — отметил член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин в ходе выступления на пресс-мероприятии, на котором присутствовал корреспондент Forbes. — Это очень много, что-то такое было в 2015 году, и это привело к резкому обвалу ставок. Мы очень консервативно оцениваем цифру реального ввода в 2,2 млн кв. м, из которых 900 000 кв. м — это строительство под конкретного заказчика, 450 000 кв. м — строительство в сегменте light industrial, 700 000 кв. м — объекты, строящиеся спекулятивно и 150 000 кв. м — объекты, возводимые для собственных нужд. Между объемом заявленных проектов и нашим прогнозом большая разница — 3 млн кв. м, и если хотя бы 1–1,5 млн кв. м из этой разницы будет введено, это приведет к резкому росту вакансии, остановке роста ставок аренды и возникновению конкуренции за арендатора». Остальные эксперты Forbes разошлись в оценке объема заявленного строительства: региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко и старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев оценили заявленный ввод в 5,4 млн кв. м, Фомиченко из NF Group — в 7,7 млн кв. м.
«Прогнозируемые консультантами 7,7 млн кв. м новых складов для рынка, объем которого 50 млн кв. м — это очень много, — отмечает заместитель генерального директора управляющей компании MLP Глеб Белавин. — За такую активность отвечает человеческий фактор. В какой-то момент все кинулись торговать на маркетплейсах, потом создавать транспортные компании, а в данном случае — строить склады, соблазнившись рассказами о высоком спросе и ставках. Заморозить проекты можно, но только если сама стройка еще не началась, а когда уже есть фундамент и колонны, поздно останавливать стройку. Поэтому я думаю, что изрядная доля этих проектов на рынок все-таки выйдет. А дальше произойдет то же самое, что и с транспортными компаниями — хаотичный выход больших объемов на рынок и дисконты». О последствиях выхода на рынок автомобильных грузоперевозок большого числа новых игроков ранее писал Forbes.
«Доля спекулятивных проектов разнится от рынка к рынку, — описывает структуру нового строительства Алябьев из CORE.XP. — Например, в Москве из ожидаемых к вводу в 2025 году 2,4 млн кв. м 51% приходится на спекулятивные проекты. Конечно, часть из них может пополнить вакантное предложение, что отразится на доле свободных площадей, мы ожидаем роста этого показателя до 2–2,5%. В регионах же основа ввода (до 80%) — built-to-suit проекты (то есть строительство под заказчика. — Forbes)».
В Московском регионе на 2025 год запланирован ввод новых складских площадей общей площадью 1,99 млн кв. м, из них 56,6% или 1,126 млн кв. м приходится на спекулятивное строительство, подсчитал директор департамента складской недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Герастовский. В спекулятивных объектах 20,4% площадей на данный момент законтрактовано, уточняет он.
Каких объемов может достичь вакансия к концу 2025 года? По итогам 2024-го в оценках всех аналитиков она оставалась на уровне менее 1%, однако прогнозы на 2025 год разнятся. Ricci прогнозирует 1% Remain — 1,3%, IBC Real Estate — 2,5%, максимальный прогноз дает NF Group — 7%, но при условии ввода всех заявленных проектов. Все перечисленные прогнозы относятся к Московскому региону.
Объем рынка Московского региона на конец 2024 года достигал 25,9 млн кв. м (по оценке NF Group). Таким образом, даже без учета нового строительства вакансия в 2% в натуральном выражении к концу 2025 года составит примерно 520 000 кв. м против 180 000 кв. м годом ранее; с учетом же нового строительства объем вакантных площадей может достичь 2 млн кв. м в Московском регионе и 4 млн кв. м по всей России. По версии IBC Real Estate, существующий объем московского рынка больше — 31,7 млн кв. м, и вакансия 2,5% соответствует 790 000 кв. м против 470 000 кв. м (1,5%) на конец 2024 года.
Не пригодилось
К чистой вакансии постепенно добавляются площади, предлагаемые в субаренду, говорят эксперты. Частично это связано с изменениями структуры импорта, в которой снижается доля потребительских товаров, о чем ранее писал Forbes.
Представители логистических компаний подтверждают появление свободных площадей у части арендаторов. «Сейчас покупательная способность снижается, что может сказаться на объемах формируемых запасов», — отмечает директор производственного департамента Boxberry Андрей Соколов.
«Некоторые ретейлеры снижают объемы поставляемых товаров, в том числе в связи с ростом закупочных цен, кредитных ресурсов и логистики, — добавляет коммерческий директор логистического оператора «Молком» Евгений Смирнов. — В то же время ряд наших клиентов, напротив, просит расширить долю зарезервированных площадей».
«Многие владельцы стоков стремятся сократить их объем, увеличивая оборачиваемость продукции на складах, что позволяет снизить размер финансовой нагрузки на бизнес, — констатирует руководитель отдела развития бизнеса FM Logistic в России Артем Хомышин. — Данный тренд наблюдается на рынке уже несколько месяцев с момента последнего повышения ключевой ставки. Как следствие, на рынке появляются предложения по субаренде ряда складских объектов».
Некоторые участники рынка складской недвижимости тоже зафиксировали рост предложения субаренды.
«На данный момент в субаренду в Московском регионе доступно около 85 000 кв. м площадей, что в три раза превышает показатель, зафиксированный в конце прошлого года», — подсчитал Афанасенко из Nikoliers. Реальное предложение площадей может быть и больше, добавляет Белавин из MLP. «Возможно, у людей есть эти пустые полки, но они не заявляют в субаренду в открытую, то есть не приходят к брокеру и не говорят: «Сдай», — уточняет он.
«Снижение импорта потребительских товаров действительно сказалось на заполненности сухих складов, — заключает CEO индустриального агентства Herzen Ярослав Туа. — Если летом 2023 года загрузка полочных мест у отдельных операторов достигала 85–90%, то к началу 2025-го показатель снизился до 70–75%, а в некоторых сегментах (за пределами маркетплейсов) — еще ниже. Это не массовый выход арендаторов, а следствие падения товарооборота: меньше товаров — ниже оборачиваемость — меньше складских запасов».
Беспощадные ставки
Возможность роста доли вакантных площадей может привести к снижению ставок аренды складов, полагают собеседники Forbes. За последние годы аренда складов дорожала, значительно опережая уровень инфляции. По оценке Remain, за 2024 год ставки аренды существующих складов выросли на 41%, до 12 000 рублей за квадратный метр в год, по оценке IBC Real Estate — на 43,6%, до 12 800 рублей, NF Group — на 41,17%, до 12 000 рублей за «квадрат» в год. Для сравнения, инфляция в 2024 году составила 9,52%, а ключевая ставка выросла на 31,25% или 5 п. п., до 21%.
«В прошлом году складской рынок оказался перегрет из-за высокого спроса на складские площади, — объясняет тенденцию сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. — Помещения искали не только компании, планирующие расширение, но и арендаторы, которым собственники стали массово объявлять о повышении ставок по заключенным договорам в два-три раза. Для владельцев логопарков это был вынужденный шаг, поскольку прописанная в заключенных до 2022 года договорах индексация ставок не позволяла им приблизиться к рыночным показателям. В результате компании, которые отказались платить более высокую стоимость аренды, стали искать альтернативные варианты. Конкуренция за складские площади в определенный момент была столь высока, что на некоторые объекты было 15–20, а иногда и 30 потенциальных претендентов». Многие из опрошенных экспертов отмечают, что текущий уровень ставок аренды стал для арендаторов непосильным и наравне со стоимостью кредитов является причиной снижения спроса. «Уменьшение количества новых арендных сделок будет обусловлено не столько снижением запросов, сколько неготовностью арендаторов платить по текущим ставкам», — говорит управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов.
На ажиотажный спрос на фоне дефицита сослались большинство собеседников Forbes. Вакансия уже выросла: по оценке IBC Real Estate, на конец 2024 года она составляла 1,5%, а к середине марта 2025-го выросла до 2,2%.
Собственники складов при этом уверены, что рост вакансии будет умеренным, а ставки вырастут либо останутся на прежних уровнях.
«Мы как собственники пока не видим разворота к снижению ставок, — отмечает директор департамента складской недвижимости Accent Capital Антон Комаров. — Но есть игроки, которые на фоне торможения спроса почувствовали возможность и пытаются раскачать этот тренд. Это компании из разных сегментов рынка — и 3PL, и ретейл, и e-commerce. Ну и конечно, это в первую очередь касается BTS. На рынке готовых складов, к примеру, на очень востребованном сегодня южном направлении все объекты, которые сейчас маркетируются, ставок не снижают».
«В перспективе мы ожидаем замедления темпов нового складского строительства, продолжающегося роста ставок, — говорит коммерческий директор ГК «Ориентир» Петр Зарицкий. — При этом уменьшение количества новых арендных сделок будет обусловлено не столько снижением запросов, сколько неготовностью арендаторов платить по текущим ставкам, сформированным в условиях дорогого заемного капитала». По его словам, на рынке наблюдаются разнонаправленные тенденции, однако в целом ставки либо остаются стабильными, либо продолжают умеренный рост.
«На текущий момент рынок складской недвижимости в России сохраняет стабильность, и мы не наблюдаем со стороны арендаторов требований инициировать пересмотр арендных ставок в сторону снижения», — добавляет генеральный директор Instone Development Валерий Жуков.
Снижение ставок нежелательно и для еще одной категории игроков рынка — пайщиков ЗПИФ недвижимости. По данным IBC Real Estate, на конец октября 2024 года в рыночных ЗПИФ недвижимости было сосредоточено порядка 3,2 млн кв. м, 81% которых приходится на складские объекты, 7% — на жилье и 5% — на офисы.
«Рисков как таковых мало, но фонды, которые инвестировали в строящиеся объекты, могут принести клиентам убытки при фиксации, — полагает директор по продуктовому развитию УК «Финам менеджмент» Евгений Цыбульский. — В остальном — у клиентов уменьшится доходность или они получат свои денежные средства обратно за вычетом всех комиссий».
Можно говорить о некой стабилизации спроса, сменившей ажиотаж, потому что прогнозы основаны на показателях предыдущих лет, когда складские комплексы как инвестиция были на пике, добавляет директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. «Мы не видим серьезных рисков для держателей ЗПИФ, при которых склады будут невостребованными», — говорит он.
Опрошенные представители консалтинговых компаний связывают стоимость аренды складов с ключевой ставкой. «Снижения ставок я не вижу, — говорит Ахмедзянов из IBC Global. — Арендаторы давят, просят скидки, но собственники их дать не могут. Пока ключевая ставка Центробанка не упадет, цены на склады вниз не пойдут».
«Текущего уровня ставок недостаточно, чтобы развивался девелопмент новых складов, и если здесь мы увидим замедление нового строительства, то, как только начнет снижаться ключевая ставка и активизируется спрос, мы вновь столкнемся с еще бóльшим дефицитом, — прогнозирует партнер, директор по развитию департамента складской недвижимости Invest7 Александр Перфильев. — И в этом случае рынок отреагирует новым ростом ставок аренды».
NF Group и IBC Real Estate, которые на момент публикации успели подвести итоги I квартала на складском рынке и обновить прогнозы по ставкам аренды, разошлись во мнениях. Аналитики IBC Real Estate прогнозируют, что за 2025 год ставки вырастут на 8%, до 13 500 рублей за квадратный метр в год. NF Group прогнозирует, что в Московском регионе ставки сохранятся на уровне конца 2024 года — 12 000 рублей, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — рост на 2,8%, до 10 700 рублей, а в остальных регионах — рост на 6,4%, до 11 500 рублей за квадратный метр в год.