Как Dogma стала крупнейшим девелопером Кубани и пытается выйти на рынок Москвы

В марте 2018 года два краснодарских бизнесмена беседовали о собственности. Гендиректор и совладелец 1% ООО СК «Кубань Инвест» Сергей Морозов «в устной форме», как потом установит суд, предложил обладателю доли 99% Григорию Сироте отказаться от участия в компании. Сирота согласился. Денег за свою долю он не получил.

Угрозы и рейдерство? Вовсе нет. Когда через полтора года Сирота попросил вернуть ему долю, суд признал сделку мнимой, а ответчик это решение охотно поддержал. Сирота и Морозов были совладельцами фирм в периметре группы Dogma, крупнейшего застройщика Краснодара, принадлежащей сыну Сергея Морозова Денису. В 2018 году одно из юрлиц группы проходило болезненную процедуру банкротства, потому и понадобилось тасовать собственников.

Но ситуация выправилась. В середине 2021 года Dogma попала в топ-3 крупнейших девелоперов Краснодарского края по объемам текущего строительства, а в октябре 2024 года вошла в топ-5 по этому показателю по России. Компания стала федеральным девелопером: развернула строительство в Новороссийске, Омске, Калуге, Москве. Выручка группы Dogma выросла в 2023 году на 56%, с 39 млрд рублей в 2022 году до 70 млрд рублей. Только в 2024 году компания инвестировала 91 млрд рублей в приобретение земли под застройку, в том числе покупая участки в Москве.

Правда, доли в компаниях-застройщиках заложены в банке. Как устроен бизнес амбициозных регионалов и каковы его перспективы?

В чистом поле

По словам Дениса Морозова, предпринимательством он начал заниматься уже на пятом курсе Кубанского государственного аграрного университета. «Первые шаги в бизнесе я делал в 2002–2003 годах, помогал родителям, — вспоминает Морозов в беседе с Forbes. — Они тогда занимались торговлей мехами. Потом уже я начал бизнес по оптовой продаже дверей, потом — гранита, потом — стекла. Самое интересное, что стекло производили в Северной Корее. Сам я там ни разу не был, но у моего родственника с Дальнего Востока были соответствующие контакты, и он помог организовать поставки».

На вопросы об оборотах родительского бизнеса по торговле мехом или его собственного по продаже дверей и стекла Морозов не отвечает. Известно, что в какой-то момент он перешел от дверей к коммерческой недвижимости.

«Я начинал с того, что строил и продавал офисы, — говорит бизнесмен. — Но понимал, что в этом нет масштаба, что нужно строить жилье». «Наша команда построила целый ряд коммерческих зданий в Краснодаре: торгово-офисные помещения на улице Красных Партизан, торговые помещения для компаний АО «Тандер» (сеть «Магнит») и X5», — говорил в одном из интервью топ-менеджер Dogma.

Некоторые объекты находились на улице Красных Партизан, которая тянется практически от центра города и до улицы Западный обход, после которой жилые районы Краснодара заканчиваются. Крупного жилищного строительства в этом районе не велось, большинство земель находилось в бессрочном пользовании агрофирмы «Солнечная». В 2008–2010 годах часть этих земель была передана Краснодару для строительства дворца спорта «Баскет-холл» и других нужд, а в 2010 году компания-собственник обратилась в суд с заявлением о признании ее банкротом, после чего еще ряд принадлежащих ей участков был выставлен на торги. Вот на эти земли и сделал ставку Денис Морозов с партнерами, когда решил заняться жильем.

Друзья смеялись над Морозовым, когда он сказал, что намерен стать «номером один» в строительстве жилья в Южном федеральном округе. Было самое начало 2010-х, в Краснодаре строили все кому не лень, но сам Денис делал только первые шаги в строительном бизнесе, так что мысль о достижении лидирующей позиции казалась забавной тогда и ему самому. «Друзья смеялись, и я смеялся вместе с ними», — вспоминает он в беседе с Forbes. Но спустя 10 лет она полностью воплотилась: ГК Dogma, владельцем и президентом которой является Денис Морозов, стала крупнейшим застройщиком Краснодарского края.

Первый жилой проект будущего федерального девелопера назывался незамысловато: «На Красных Партизан». Морозов не говорит, у кого и за сколько купил участок, но пустых земель было много. По словам топ-менеджера девелопера, работающего на юге России, «экономика проекта сошлась, потому что земля была очень дешевой: никто из застройщиков не верил, что там хоть что-нибудь купят».

Прежде чем приступить к работам, Морозов привлек компетентного партнера. Пока сам молодой предприниматель возводил помещения для «Магнита» и «Пятерочки», другой бизнесмен и бывший чиновник активно осваивал пустынные земли агрофирмы «Солнечная». Геннадий Боярко в 2004–2008 годах был начальником отдела по благоустройству и санитарии в Департаменте городского хозяйства при администрации муниципального образования города Краснодара, а потом занялся строительным бизнесом. К началу 2010-х за плечами у Боярко был уже построенный жилой комплекс на землях агрофирмы, его компания называлась ЗАО «КубаньИнвест» (не путать с ООО «Кубань Инвест» Морозова).

В описании ЖК «На Красных Партизан» говорилось, что его строит ООО «Кубань Инвест», которая образована из «мощностей команды ЗАО «КубаньИнвест» Геннадия Боярко и инвестиционного ротора строительного дома «Бизнес-недвижимость «Морозов» Дениса Морозова».

«Геннадий Боярко присоединился к компании в 2013 году, когда мы искали строителя, им и стал Геннадий Геннадьевич, — рассказывает Морозов. — Это был первый человек, который пришел на работу, мы с ним вообще вдвоем сначала были. Вместе мы целый год готовили компанию к старту». Сейчас Боярко — вице-президент группы Dogma.

«Дерзкие краснодарские пацаны»

В 2009–2012 годах, когда Денис Морозов начал присматриваться к строительству жилых домов, Краснодар уже превратился в один из самых быстрорастущих городов Европы. «Население столицы Кубани только за последние 10 лет выросло на 41,3%, с 805 700 до 1,139 млн человек», — напоминает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Темпы строительства росли пропорционально: по данным Росстата, всего в Краснодарском крае за 2010 год было построено 3,6 млн кв. м жилья, в 2015-м — уже 4,6 млн кв. м, в 2021-м — 6,3 млн кв. м. Девелоперы из Южного федерального округа раньше других начали выходить за пределы своего региона — сейчас в рейтинге застройщиков Forbes таких трое. В самом Краснодаре в 2011 году ввод составил 1,75 млн кв. м.

Решение о застройке в окрестностях Западного обхода оказалось удачным: сейчас в этом районе возводится 44% всего краснодарского жилья, но «Кубань Инвест», впоследствии принявшая имя Dogma, стала пионером этой большой стройки. «Дерзкие краснодарских пацаны» — так охарактеризовал стратегию «Догмы» местный предприниматель, знакомый с владельцами компании. «Да, мы сразу зашли на 100 000 кв. м, — говорит Морозов. — Для первого проекта это масштабный объем». Действительно, истории большинства девелоперов начинаются с одного дома площадью примерно в 10 раз меньше.

Участники рынка жилой недвижимости Краснодара говорят, что покупателей привлекло обещание строить не только дома, но и инфраструктуру. «В Краснодаре строили множество домов, но не соцобъекты, — рассказывает представитель агентства недвижимости. — Самострои вообще обходились без них, застройщики, работавшие по закону, возводили точечные проекты, где объем социалки минимальный».

Денис Морозов так описывает начальную пору своего бизнеса: «Приходили люди и покупали бумагу и, по сути, веру в то, что им кто-то что-то построит. Я помню человека, который купил у нас первую квартиру… У нас в компании пять человек работает, пустое поле. Доверчивый у нас народ — и слава богу. В этом его сила. Ты отдаешь покупателю бумагу, он отдает тебе деньги, и все разошлись счастливые. Он счастливый с верой, что получит когда-нибудь эту квартиру, а мы счастливые с верой, что когда-нибудь эту квартиру для него достроим».

«Догма» — застройщик с очень прорывной бизнес-моделью, — объясняет руководитель группы продаж компании «Этажи» в Краснодаре Екатерина Кара-Куш. — Они не занимаются точечной застройкой, а строят системно, целыми микрорайонами, и в этом плане были одними из первопроходцев. Часто они берут осваивать земельные участки, в которых другие не видят никаких перспектив, и делают это весьма успешно, поскольку создают всю необходимую инфраструктуру».

Все шло хорошо, пока в 2017 году ООО «Кубань Инвест» не угодило в процедуру банкротства.

Дело на миллиард

Денис Морозов сетует, что в первых домах, которые строила «Кубань Инвест», приходилось устанавливать низкий ценник, чтобы удержаться на рынке. «Первый квадратный метр, который мы продали, стоил 32 000 рублей, — рассказывает он. — А себестоимость строительства где-то 28 000–29 000 рублей на квадрат. Для бизнеса это невыносимые цифры, но мы, застройщики, все так начинали. В Краснодаре было много застройщиков, возможно, 150 или больше, но 95% из них закончили банкротством, потому что на таких маржинальностях ни один бизнес не построится».

Масштабная стройка требует финансирования. Будущая Dogma, а тогда «Кубань Инвест», заняла 1 млрд рублей у московского Росэнергобанка Константина Шварца. Этот банк отличился тем, что у него отозвали лицензии в том же 2017 году, а также уголовными делами в отношении руководства. В 2024 году арбитражный суд Москвы даже освободил компанию «Башкирское шахтопроходческое управление» от выплата кредита в 1 млрд рублей Росэнергобанку, посчитав, что топ-менеджеры банка ставили условием выдачи денег закупку техники и материалов у указанных ими поставщиков, но технику компания из Башкирии, согласно материалам суда, не получила.

Морозов затягивал строительство на землях агрофирмы, сроки ввода ЖК «На Красных Партизан» неоднократно сдвигались. Осенью 2017 года одна из дольщиц подала в суд заявление о банкротстве застройщика. Как следует из постановления Арбитражного суда Краснодарского края, на тот момент кредиторская задолженность ООО «Кубань Инвест» составляла 2 млрд рублей, дебиторская — 1,5 млрд рублей и, по словам ответчика, «была нереальна к взысканию». С исками к «Кубань Инвест» обратилось около 230 дольщиков ЖК «На Красных Партизан» — они требовали признать их кредиторами компании. У Росэнергобанка на момент подачи заявления о банкротстве ООО «Кубань Инвест» уже была отозвана лицензия, поэтому в суде в качестве кредитора выступало Агентство по страхованию вкладов (АСВ).

Дальнейшие события участники оценивают по-разному. АСВ пыталось доказать в судах, что «Кубань Инвест» вывела средства в пользу ООО СК «Кубань Инвест», которая принадлежала отцу Дениса Сергею Морозову. «У должника ООО «Кубань Инвест» активы снижаются, тогда как у компании-двойника ООО СК «Кубань Инвест» активы выросли в обратной пропорциональной зависимости, — цитирует Арбитражный суд Краснодарского края представитель АСВ. — Величина чистых активов у должника характеризуется отрицательными значениями, а у новой компании величина чистых активов из отрицательных значений в 2016 году перешла к положительным значениям в 2017–2018 годах». Достройкой ЖК «На Красных Партизан» действительно занималось ООО СК «Кубань Инвест».

«Денис Морозов был привлечен к субсидиарной ответственности, однако структуры, которые достроили ЖК, принадлежали не ему, а его отцу Сергею Морозову, — объясняет старший партнер юрфирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов. — АСВ пыталось привлечь Сергея Морозова и его компании к субсидиарной ответственности. Агентство должно было доказать, что фактически 1 млрд рублей кредитных средств через компании-однодневки перекочевал от сына к отцу.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении требований агентства, так как счел недоказанным получение компаниями Сергея Морозова спорного миллиарда. Однако кассация направила дело на новое рассмотрение, указав на множественные признаки аффилированности компаний сына и отца». Но в 2019 году в деле произошел неожиданный поворот.

«АСВ провело торги посредством публичного предложения по продаже имущества должника — права требования к ООО «Кубань Инвест», включенного в реестр требований, на сумму 1,17 млрд рублей, — объясняет арбитражный управляющий Татьяна Пугачева. — На торгах победителем был признан Лямзин Денис Анатольевич, предложивший цену 148,7 млн рублей. После заключения договора уступки прав требования Лямзин заявил о своем процессуальном правопреемстве и одновременно заявил отказ от требования к должнику с целью дальнейшего прекращения производства по делу о банкротстве».

Иными словами, долг «Кубань Инвест» был выкуплен со значительным дисконтом, а потом «прощен» покупателем. «Выкуп Лямзиным долга, вероятнее всего, представлял собой ход по минимизации затрат на погашение требований кредиторов и ускорение производства по арбитражному делу со стороны должника, в том числе с целью минимизации рисков возбуждения уголовного дела», — полагает адвокат юридической фирмы «Томашевская и партнеры» Владислав Губко.
ООО «Кубань Инвест» так и не было обанкрочено. Денис Лямзин — один из краснодарских адвокатов. Forbes безуспешно пытался связаться с ним напрямую и через его помощника. «Лямзин занимается инвестициями на долговом рынке, — заявил Forbes представитель группы Dogma. — В текущий момент долг с ним полностью урегулирован».

Денис Морозов вспоминает те времена с неохотой. «Дело о несостоятельности «Кубань Инвест» завершилось в мае 2023 года восстановлением платежеспособности компании-­застройщика, — объясняет он. — Все обязательства перед дольщиками были выполнены. Причиной этого банкротства явились недобросовестные действия преследуемых в рамках уголовного дела бывших топ-менеджеров Росэнергобанка, когда номинированные ими подрядчики похитили выделенные на проект деньги. На работе группы Dogma это банкротство не сказалось. Безусловно, этот урок обошелся дорого, но многому нас научил». Именно в ходе разбирательств по делу о банкротстве и состоялся разговор, с которого начиналась эта история.

Друзья и близкие

ООО «Догма» зарегистрировано в 2016 году. Кроме Дениса и Сергея Морозовых, владельцами компаний группы Dogma являются множество людей, например, Захар Сирота (родственник того самого Григория Сироты). Антон Давиденко, Георгий Лабинцев, Александр Пономаренко и Геннадий Боярко, по данным системы «СПАРК Интерфакс», являются учредителями, совладельцами и руководителями компаний, входящих в структуру Dogma, причем с самых первых лет ее работы. Некоторыми компаниями владели Любовь Морозова, Анна Морозова, Мария Морозова.

«Я всегда был единоличным собственником компании, доверяя операционное управление своим соратникам, — говорит Денис Морозов. — Никакой бизнес не может существовать без команды».

Это подтвердили руководитель консалтинговой компании и бывший топ-менеджер крупного регионального девелопера: «Привычка оформлять компании на всех друзей и близких слишком характерна для южных компаний».

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в группу Dogma входит 21 компания-застройщик, из них пять контролируются Захаром Сиротой, три — Антоном Давиденко и еще две (не ведущие в данный момент строительства) — Сергеем Морозовым, остальные либо находятся в управлении УК «Долгосрочные инвестиции», либо ликвидированы.

«Все эти люди — Антон Давиденко и другие — прошли со мной долгий и сложный путь, — объясняет Денис Морозов. — Это очень вовлеченные и преданные делу люди, которым я весьма признателен за поддержку, но структура владения бизнесом была не так важна до его серьезного бизнеса и связанного с этим перехода на стандарты отчетности по МСФО, к чему мы приходим сейчас». По данным «СПАРК Интерфакса», структуры группы Dogma действительно начали активно менять учредителей и переходить под контроль головной компании в 2024 году. Перенос штаб-квартиры компании в Москву произошел в конце 2023 года, примерно тогда же Dogma объявила о выходе на рынок Московского региона.

По данным «СПАРК Интерфакса», 99% долей головной ООО ГК «Догма» принадлежат ЗПИФ «Владение» под управлением УК «Долгосрочные инвестиции». Доли в дочерних компаниях, так называемых специализированных застройщиках, принадлежат людям из «команды» и в основном находятся в залоге у Сбербанка.

Дерзкие регионалы

Процедура банкротства одного из юридических лиц не мешала бизнесу Dogma — компания продолжала продавать дольщикам квартиры в других объектах. Однако в 2020 году свободная земля в Краснодаре начала заканчиваться, а в 2021-м власти наконец-то утвердили генплан — правила землепользования и застройки. «Не так много земли осталось под застройку», — сетует Морозов. Став в 2021 году крупнейшим застройщиком Краснодарского края, компания стала искать выходы на рынки других регионов.

Начали с Москвы и Омска одновременно. Почему Омск? В тот период город привлекал крупных застройщиков, и Dogma стала третьей иногородней компанией, пришедшей в этот город, ранее в 2021 году это сделали екатеринбургская «Брусника» и группа «Эталон». Все три компании получили земли по инвестиционному соглашению с властями Омской области, по которому обязались передать 5% квартир в построенных домах в муниципальную собственность.

В Москве все пошло иначе. «Сложный регион, очень сложный, — сетует Морозов. — Но глобально мы понимаем, что все разворачивается вокруг Москвы, Московской и Ленинградской области, и ориентируемся на города-миллионники».

Путь региональных застройщиков на московский рынок за последние годы стал стандартным: они приобретают участки (разрешительную документацию) у крупных московских девелоперов.

«Чтобы успешно работать на московском рынке, краснодарским девелоперам нужно наладить сотрудничество с местными партнерами, — рассуждает Руслан Сырцов из «Метриума». — Не исключен и сценарий, при котором краснодарцы в рамках экспансии переманят эффективных специалистов из других компаний».

Так и вышло. Алексей Козлов, ранее работавший в ГК ПИК и ГК «Самолет», в 2023 году стал вице-президентом Dogma, отвечающим за развитие во всех регионах, кроме Краснодара. Илья Витковский, бывший топ-менеджер этих же компаний, занял в компании Морозова должность вице-президента по продажам, маркетингу и рекламе. Людмила Зайченко, экс-сотрудник ПИК и «Центра-Инвест», стала коммерческим директором.

Как насчет земли? «Когда приезжаешь в новый город, то в первую очередь идешь к риелторам, у них, как правило, есть вся информация про площадки, — рассказывает Морозов. — Риелторы и привели нас в ПИК». Речь шла тогда о первом проекте группы Dogma в Московском регионе — в мае 2023 года компания приобрела у ГК ПИК 17,8 га в Реутове. Сумма сделки не разглашается, опрошенные Forbes эксперты предположили, что краснодарский девелопер мог заплатить от 4,5 млрд до 7,5 млрд рублей. Представители Dogma не ответили на вопрос Forbes о стоимости участка.

«Регионалам часто продают московские площадки по завышенным ценам, — говорит специалист по оценке недвижимости. — Местные компании объективнее оценивают рынок, поэтому в переговорах могут снизить изначально запрошенную сумму, так что эксперты, дающие оценку 6–7 млрд рублей, ближе к истине». «Если не хочешь сам строить — продай площадку сумасшедшим оторванным регионалам», — подтверждает существование такой практики крупный московский девелопер.

«Dogma, как и многие другие провинциальные застройщики, не очень хорошо разбирается в земельном банке Москвы, — полагает старший партнер Vysotsky Estate Сергей Смирнов. — ЖК EVO (коммерческое название того проекта в Реутове. — Forbes) имеет максимально неудобное расположение. Невозможно объяснить, что застройщик продвигает в этом проекте как уникальное предложение: 250 м до МКАД, подмосковную прописку или «Вкусно — и точка». Стоимость студии в ЖК начинается от 6,8 млн рублей без отделки, а с отделкой — от 7,9 млн рублей, с таким расположением компании придется очень тяжело. В Подмосковье высокая конкуренция застройщиков, и здесь с отрывом лидирует «Самолет» и достаточно хорошо представлены квартиры ПИК с отделкой. Все указывает на то, что Dogma ошиблась с выбором стартового проекта в Московской агломерации». По данным ЕИСЖС, распроданность квартир в трех корпусах ЖК EVO составляет 31%, 44% и 0% соответственно.

Темпы Денис Морозов набрал нешуточные. Кроме реутовского проекта, Dogma успела купить участок в подмосковном городе Пушкино, где строит ЖК на 668 000 кв. м, в который планирует инвестировать 75 млрд рублей. Всего в 2024 году компания купила 12 земельных участков суммарной площадью 1039,2 га, общая сумма инвестиций в расширение земельного банка превысила 91 млрд рублей (в 2023 году на эти цели потратили 8,2 млрд рублей). В 2024 году Dogma получила проектное финансирование на пять объектов площадью 742 000 кв. м. Они расположены в Краснодаре, Новороссийске, Омске и Калуге.

Кто финансирует бурное расширение? «Наши крупнейшие партнеры — «Сбер», ВТБ, Альфа-банк», — скупо комментирует Морозов. Сбербанк, выделяющий проектное финансирование крупным объектам Dogma, не ответил на запрос Forbes.