Рак готовится свистеть: почему цены на московские квартиры наконец-то снижаются

Продажи новостроек в московском регионе по итогам августа вновь снизились. По данным сервиса Dataflat, всего в регионе (Москва, Новая Москва и Подмосковье) за август заключили 8001 договор долевого участия (ДДУ), что на 28% меньше июльского результата, а падение год к году составило 57%. Сильнее всего просели продажи в Новой Москве: до 1507 ДДУ (минус 41% за месяц и минус 56% за год).

У аналитиков Циан схожие данные, с которыми ознакомился Forbes: в августе 2024 года в Москве и Подмосковье было зарегистрировано 8000 сделок с квартирами и апартаментами в новостройках, зафиксировано падение на 28% в месячном выражении и на 57% в годовом. «Такие объемы продаж в августе — худшие за этот месяц с 2015 года, — комментирует результаты руководитель «Циан-Аналитики» Алексей Попов. — В абсолютном выражении повторены показатели мая и сентября 2022 года. В то же время месячные темпы падения снизились, в июле спрос падал на 38%». 

Снижение произошло за счет ипотечных сделок: по данным аналитиков платформы М2, с которыми ознакомился Forbes, в августе число ипотечных заявок уменьшилось в два раза в сравнение со среднемесячным результатом за первое полугодие 2024 года: в сегментах «новостройки» и «ИЖС» количество заявок снизилось на 60%, а в сегменте «вторичное жилье» — на 30%.

Опрошенные эксперты говорят, что в нынешней ситуации застройщикам уже не избежать снижения цен. В ряде проектов оно уже началось.

Стагнация с разворотом

Что происходит с ценами прямо сейчас? Как показывают оценки экспертов рынка, в целом по рынку — ничего, второй месяц продолжается стагнация. «В Москве зафиксирован небольшой, на 0,4%, рост номинальных цен предложения до 372 000 рублей за кв. м, в Московской области цены снизились на 0,2%, до 189 000 рублей за кв. м», — подсчитал Попов из «Циан-Аналитики».

Цены менялись разнонаправленно в зависимости от ценового сегмента, уточняет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его данным, в массовом сегменте цена кв. м составила 330 800 (минус 1,1% за месяц), в бизнес-классе — 469 900 рублей (плюс 1,1%), в премиум-классе — 731 500 рублей (минус 0,4%), в элитном сегменте — 2,047 млн рублей (плюс 8,05%), в Новой Москве — 244 800 рублей (минус 1,5%). Таким образом, высокобюджетная недвижимость продолжает дорожать, а более доступная начала дешеветь.

Все собеседники Forbes отметили, что сегмент элитного жилья существует в своей реальности, где есть высокий спрос, которому не помеха отсутствие льготных программ или высокие ставки рыночной ипотеки. «Что касается элитных и премиальных проектов, то здесь вообще нет какой-либо проблемы: этот продукт по-прежнему востребован и будет востребован», — выражает общее мнение основатель группы «Родина» Владимир Щекин.

Массовому сегменту живется сложнее, отмечают эксперты. «Практически все застройщики из массового сегмента почувствовали на себе проседание покупательского спроса на 40% в июле к июню и на 35%  к июлю в августе», — сетует коммерческий директор Plus Development Елена Тарасова.

«Запущенные альтернативные инструменты стимулирования спроса лишь частично позволяют компенсировать отсутствие льготных ипотек», — сокрушается директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. «Скидки, акции, рассрочки, траншевые ипотеки — все эти методы стимулирования продаж были продуманы заранее, но даже они не в состоянии поддержать спрос на том уровне, который позволяли поддерживать программы государственного стимулирования продаж», — добавляет вице-президент по маркетингу и продажам Dogma Илья Витковский.

Рынок ждет

Эксперты обращают внимание на то, что покупатели всерьез ожидают снижения цен, а застройщики в свою очередь ждут восстановления спроса. «Основной план застройщиков — переждать период снижения спроса, — полагает генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева. — Девелоперы могут выдержать спад продаж на один-три месяца».

Девелоперы традиционно рассчитывают на осеннее оживление рынка. «Три осенних месяца, вероятно, будут активнее, чем июль и август, — прогнозирует руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. — Во-первых, наступает активный деловой сезон с традиционно высоким спросом. Во-вторых, рынок адаптируется к новым реалиям и объем продаж все-таки вырастет, но показатели будут отнюдь не такими высокими, как прежде».

«Традиционно осенью ждем региональных клиентов, которые покупают недвижимость для детей-студентов, в этот период доля регионалов обычно в два раза больше, чем в другие месяцы», — добавляет директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков.

Однако многие опрошенные эксперты сомневаются, что спрос удастся восстановить осенью. «Высоким сезон в этом году вряд ли будет: цены завышенные, ипотека дорогая, спрос снижается», — полагает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «По нашим оценкам, к концу года спрос должен восстановиться на 10-15%, при условии, что не будет каких-то существенных изменений в ипотечном кредитовании, — полагает директор компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева. — Сейчас покупатели ищут скидки, и там, где застройщики готовы реально их делать, продажи растут даже в нынешних условиях».

Движение вниз

Ряд собеседников Forbes высказали мнение, что без реального снижения цен в этот раз не обойтись.

«В текущих условиях для успешных продаж на первичном рынке комфорт- и бизнес-класса достаточно устанавливать значительные скидки, — говорит Сырцов из «Метриум». — Это наглядно доказал опыт Level Group с дисконтом до 35% на широкий пул лотов. На фоне всеобщего спада покупательской активности число сделок в проектах этого девелопера, напротив, выросло в 2,2 раза. Следовательно, остальным компаниям, по-видимому, придется последовать этому опыту или смириться с оттоком клиентов».

Однако резкое снижение цен могут позволить себе не все компании, уточняет Гусева из Key Capital, добавляя, что реальные скидки до 15% действительно работают.

«До недавнего времени застройщики полагали, что, как и в предыдущие кризисы, период дорогих кредитов не затянется надолго, что ЦБ начнет снижать ключевую ставку уже в этом году, — отмечает Репченко из IRN.RU. — Застройщики были уверены, что вполне смогут прожить несколько месяцев и при низком спросе, но, согласно июльскому прогнозу ЦБ, ключевая ставка опустится ниже 10% только в 2027 году, то есть доступной ипотеки не будет еще минимум два года. А значит, застройщикам все-таки придется пересматривать цены».

«Собственно, сейчас, когда субсидирование ставок девелоперами более чем на 8 п. п. Центробанком запрещено, у них остается единственный надежный вариант для привлечения клиентов: крупный дисконт, — продолжает Сырцов. — Если же застройщики не готовы пожертвовать маржинальностью, то им придется пережить текущий сложный период, не выполняя планы продаж». «Рынок ждет реального снижения цен», — резюмирует главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова.