Крах по расписанию: продажи московских новостроек рухнули в июле

В июле продажи московских новостроек сильно снизились относительно июня. По данным сервиса DataFlat, в старой Москве падение составило 31% (до 4967 договоров долевого участия), в Новой Москве — 41% (до 2484), а в Московской области — 50% (3471). Опрошенные эксперты подтвердили Forbes, что новостроек в июле было реализовано значительно меньше, чем месяцем ранее, хотя цифры у всех немного различаются. 

«По нашим расчетам, продажи в Московском регионе в июле снизились на 38% относительно июня: в Москве — на 33%, в Московской области — на 48%, — подсчитала эксперт «Циан-Аналитики» Елена Лапшина. — Но нужно понимать, что снижение на 38% — относительно высоких показателей июня, а относительно фоновых значений весны 2024 года число договоров долевого участия в июле снизилось всего на 16%». По оценке «Инком-Недвижимости», число заявок на покупку квартир в новостройках Москвы снизилось на 22% относительно июня, количество сделок уменьшилось на 52%, а по сравнению с обычным (без потрясений) июльским уровнем нынешний спрос оказался ниже на 25%.

Собеседники Forbes говорят, что спад продаж был ожидаемым, основная часть падения пришлась на самые доступные лоты, а бизнес-класс пострадал меньше. 

Без эффекта внезапности

Главной причиной снижения продаж все опрошенные эксперты назвали прекращение работы льготной ипотеки «Господдержка 2020». По их словам, провал был совершенно предсказуем. «Это естественное явление в сложившихся обстоятельствах: в преддверии отмены массовой льготной ипотеки спрос взлетел, а после резко сократился, отсюда такая разница в объеме сделок и новых запросов», — комментирует ситуацию директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков.

Аналогичное мнение выразили все собеседники Forbes, однако они разошлись в оценке того, какой будет динамика спроса в дальнейшем. Некоторые полагают, что рынок теперь надолго останется на этом уровне спроса. «Скорее всего, продажи будут держаться на нынешнем уровне с 10%-ными отклонениями в обе стороны», — полагает основатель группы «Родина» Владимир Щекин.

Другие считают, что спрос со временем восстановится. «По опыту могу сказать, что рынку требуется два месяца, чтобы адаптироваться к новым условиям», — рассуждает директор департамента маркетинга ФСК Family Екатерина Коган. «Ситуация со спросом может выправиться осенью, когда часть денег из депозитов выйдет на рынок недвижимости и, соответственно, вернется инвестиционный спрос», — добавляет коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.

По мнению директора ипотечного центра «Миэль» Юлии Ибрагимовой, покупатели теперь будут ждать от застройщиков действий: скидок, рассрочек, акций и, главное, реального снижения цен.

Класс или цена?

В данных DataFlat, кроме резкого снижения продаж, присутствует еще один аномальный показатель, а именно резкий рост средней стоимости купленного лота и средней цены квадратного метра — плюс 17% (до 17 млн рублей) и плюс 8% (до 335 000 рублей) соответственно. С начала года месячная динамика этих показателей никогда не была столь существенной — показатели либо росли в диапазоне 1–3%, либо немного снижались.

Участники рынка выдвинули две версии, объясняющие такие изменения. Согласно одной из них, льготной ипотекой пользовались покупатели самых дешевых квартир, поэтому после завершения «Господдержки 2020» изменилась структура спроса и среди проданных лотов выросла доля новостроек бизнес-класса. «Рост доли жилья бизнес-класса и элитного сегмента, безусловно, является одним из ключевых факторов, — говорит директор компании «Этажи прайм» в Москве Ригина Гордеева. — В летний период наблюдается увеличение интереса к более дорогим объектам недвижимости, что влияет на среднюю стоимость квадратного метра и общую сумму сделок».

«В июне значение [средней стоимости] оказалось нестандартно низким для 2024 года, — уточняет Лапшина из «Циан-Аналитики». — Связано это с повышенным спросом в преддверии отмены льготной ипотеки — в периоды ажиотажного спроса покупатели выбирают в первую очередь более доступные варианты. В июле, когда ажиотаж прошел, выросла доля сделок без привлечения заемных средств (а значит, и без лимитов по льготным программам), средняя стоимость сделки вновь увеличилась до фоновых значений февраля — мая 2024 года».

Второе предположение экспертов — использование программ субсидирования ставки от застройщиков, при которых ставка ипотеки снижается, но затраты на это «зашиваются» в стоимость лота, а также общий рост цен на новостройки. «Применение субсидированных ипотечных программ отражается на увеличении средней стоимости квадратного метра», — говорит президент девелоперской компании G3 Group Олег Гулеватый. 

«Программы субсидированной ипотеки со ставками около 8% сейчас предлагают все крупные игроки рынка жилой недвижимости, — добавляет руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. — Все они стартовали уже в середине июля. И, как известно, субсидирование от застройщика приводит к удорожанию лота — ровно на размер банковской комиссии. Покупатели изначально в курсе, что цена квартиры по субсидируемой ставке будет выше». «Нельзя не отметить массовое повышение цен, связанное именно с точечным всплеском спроса в июне», — добавляет управляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов.

При этом аналитики не фиксируют роста цен в среднем по рынку. В эконом- и комфорт-классах по сравнению с июнем средняя цена квадратного метра практически не изменилась, зафиксировано снижение на 0,7% (до 340 060 рублей), а средний бюджет покупки — на 0,8% (до 15,17 млн рублей), подсчитала основатель bnMAP.pro и «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. 

По данным «Циан-Аналитики», с которыми ознакомился Forbes, средние номинальные цены предложения в Москве и Московской области в июле стали ниже соответственно на 0,1% и 0,3%. «После небольшого роста в июне, вызванного увеличением спроса на рынке, началась стагнация цен», — резюмирует Лапшина.