Релокация не в тренде: зачем россияне покупают зарубежную недвижимость в 2024 году
Российские покупатели зарубежной недвижимости стали меньше реагировать на ажиотажный спрос, реже поддаваться советам сомнительных консультантов и совершать полуимпульсивные покупки, говорят опрошенные Forbes эксперты.
«Российские инвесторы в зарубежную недвижимость стали более осознанными — период хайповых инвестиций прошел, — констатирует директор департамента по развитию франчайзинговой сети компании «Этажи» Ольга Половникова. — Многие из тех, кто попал на лжеэкспертов и накупил откровенного неликвида, сейчас выигрывают в основном за счет разницы в курсах, реализуя свои зарубежные объекты. Те, кто реинвестирует уже с позиции опыта, более тщательно проводят анализ перспективной доходности потенциальных объектов».
«Основной тренд 2024 года — с международного рынка сегодня уходят непрофессиональные инвесторы с небольшими чеками, остаются и приходят инвесторы с опытом и с большими финансовыми возможностями», — добавляет владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate, член Association of Real Estate Agencies (AREA) Виктор Садыгов.
Большинство собеседников Forbes так или иначе подтвердили, что спрос на зарубежную недвижимость перестал быть ажиотажным, зато стал более прагматичным.
Закат Турции
Турция, которая несколько лет была лидером спроса на зарубежную недвижимость со стороны россиян, теряет свои позиции. С этим согласны все собеседники Forbes. «Общее количество заявок на покупку в Турции снизилось на 27,5%», — подсчитала президент AREA Ирина Жарова-Райт.
«Турция, лидер прошлых лет, утратила популярность из-за резкого роста цен и увеличения порога участия в программе гражданства», — добавляет директор департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Ларина. По оценке Tranio, сделанной для Forbes, Турция в январе — июне 2024 года все еще входит в топ-10 стран (5,7% от всех заявок), в которых россияне покупали недвижимость, но за год спрос снизился на 36% — это самое большое падение в первой десятке.
«Охлаждение спроса на рынке Турции — это последствия изменения порога инвестиций, позволяющего получить вид на жительство, который увеличен с $50 000 до $200 000, и ужесточений правил сдачи жилья в краткосрочную аренду, которая с 1 января стала возможна только после получения специальной лицензии», — объясняет сооснователь и управляющий партнер Tranio Михаил Буланов.
Прежние покупатели стали выходить из турецких активов. «Сейчас многие избавляются от турецкой недвижимости, так как государство ужесточило контроль за рынком аренды — для краткосрочной сдачи нужно разрешение всех жильцов и лицензия, — говорит основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate Татьяна Агеева. — Часть районов закрывается для получения ВНЖ, инфляция растет, так что релоканты выезжают в другие страны, а туристы делают выбор в пользу отелей. Все это не отражается на рынке недвижимости, и инвесторы стараются скинуть актив, который не приносит ожидаемого дохода».
«В первом полугодии 2024 года стало окончательно ясно, что экономические проблемы, с которыми никак не может справиться правительство Турции, лишили страну звания одного из главных зарубежных направлений, где россияне готовы покупать недвижимость», — резюмирует президент Becar Asset Management Александр Шарапов.
Дубайские мотивы
Второй лидер российского спроса — ОАЭ (и конкретно Дубай) — тоже переживает изменения. Здесь одни российские инвесторы начинают продавать ранее купленную недвижимость, а другие — покупать, но уже не новостройки, а жилье на вторичном рынке.
«В Дубае инвесторы стали продавать недвижимость, купленную на хайпе, в спешке и в больших объемах, прежде всего в локациях, которые имеют перспективу развития, — отмечает руководитель направления международной недвижимости компании Golden Brown Group Даяна Березовская. — Но это не прибрежные районы, а более «глубинные», где строительство будет вестись еще достаточно долго». «Клиенты, что инвестировали в Дубае и Абу-Даби два года назад, сегодня в большинстве своем выходят из проектов, то есть сегодня мы с ними «собираем урожай», — подтверждает Садыгов из Nika Estate. Данные Tranio это подтверждают: количество запросов на продажу недвижимости в Дубае выросло в первом полугодии на 61%.
Однако нельзя сказать, что Дубай переживает полноценный спад спроса наравне с Турцией: по словам собеседников Forbes, здесь активно меняется структура спроса, например, растет интерес к коммерческой недвижимости, вторичному рынку жилья и флиппингу.
«В Дубае увеличился объем сделок на вторичном рынке недвижимости, — констатирует Жарова-Райт из AREA. — Сюда входит так называемый fix-flipping, представляющий собой приобретение вторичного жилья с последующим ремонтом для перепродажи».
По словам Садыгова, в Дубае сейчас выходит на первое место по перспективам роста коммерческая недвижимость. «В 2023 году был зафиксирован рост арендных ставок на офисные помещения премиального класса за счет прихода европейских и американских корпораций», — уточняет он.
Другие собеседники Forbes тоже обращают внимание на рост интереса к коммерческой недвижимости. Доходность сдачи в аренду жилья в Дубае сейчас находится в пределах 8–12%, а коммерческой недвижимости — в среднем 14–15% в год, отмечает Половникова из «Этажей».
«В Дубае привычный формат строительства — узкий небоскреб-башня, на дом с несколькими сотнями, а то и тысячей квартир может приходиться всего два-три коммерческих помещения в цоколе, — добавляет Агеева из Ageeva Real Estate. — При этом у бизнеса спрос на коммерческие помещения в жилых районах с хорошей проходимостью высокий, и доходность от аренды может быть даже выше и стабильнее, чем при сдаче жилой недвижимости — контракты заключаются на более длительный срок». Но есть нюанс, продолжает Агеева, — налоги на владение коммерческим помещением и на доход от его аренды выше, чем в случае с обычной квартирой.
Возвращение в Европу
Покупка европейской недвижимости снова актуальна для российских инвесторов, говорят опрошенные эксперты.
«Европейское направление также растет в спросе, все большее количество клиентов оформляет ВНЖ Евросоюза как за инвестиции, так и на основании финансовой независимости, — констатирует управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева. — Лидерами среди европейских иммиграционных программ стали Франция, Испания и Кипр».
«Увеличение спроса на недвижимость в Европе связано с целью получения вида на жительство, — подтверждает основатель международной компании по зарубежной недвижимости Nevestate Екатерина Никитина. — Здесь россияне отдают предпочтение Кипру, который принимает заявки от граждан России без ограничений и дает возможность получить вид на жительство за инвестиции в недвижимость от €300 000. Повышенный интерес россияне также проявляют к только что стартовавшей программе «золотых виз» в Венгрии, позволяющей получить вид на жительство в стране ЕС в обмен на инвестиции в фонды и недвижимость».
«Ухудшение политических отношений между Россией и некоторыми европейскими странами не повлияло на сохраняющийся высокий интерес россиян к приобретению недвижимости, — соглашается Жарова-Райт из AREA. — В 2023 году Греция, Испания, Франция, Германия и Италия останутся ведущими направлениями для российских покупателей. Основной мотивацией для них в этих странах является получение вида на жительство».
Однако многие собеседники Forbes обращают внимание на то, что получение ВНЖ перестает быть основной причиной для покупки недвижимости, а на первое место выходит инвестиционный интерес.
«Изменение спроса на европейских рынках напрямую связано со снижением доли клиентов, которые рассматривают недвижимость как инструмент для получения ВНЖ, — в первой половине 2024 года с такой целью обратилось на 38% меньше клиентов, это 19% от всех заявок, — говорит Буланов из Tranio. — В то же время на 41% увеличилась доля желающих приобрести недвижимость для самостоятельного отдыха и сдачи в аренду. Снижение спроса на недвижимость в Греции происходит после череды анонсов и переносов ужесточений условий «золотой визы»: сначала правительство Греции повысило минимальный порог инвестиций с €250 000 до €500 000 в августе 2023 года в 28 муниципалитетах Афин и некоторых районах. В этом году порог инвестиций поднимают по всей стране до €400 000–800 000».
Релокация вышла из чата
Собеседники Forbes обращают внимание на то, что получение ВНЖ и вообще релокация перестают быть основными мотивами для покупки зарубежной недвижимости, а на первое место выходят инвестиции. И речь идет обо всех основных странах.
«Доля сделок с целью инвестирования в ОАЭ выросла с 38% до 72%, в то время как доля сделок для личного проживания снизилась до 28%, — подсчитала Ларина из NF Group. — Также мы отметили, что если в прошлом году россияне отдавали предпочтения вторичной недвижимости для личного проживания, то сейчас вновь вырос интерес к инвестиционным проектам, включая строящуюся недвижимость, а также к объектам вторичного рынка для флиппинга, то есть покупки, ремонта и перепродажи с возможной прибылью в 15–20%».
«Увеличилось количество запросов на покупку инвестиционной недвижимости, а к недвижимости для иммиграционных целей, наоборот, снизилось, — соглашается Никитина из Nevestate. — В первом полугодии 60% от общего числа запросов пришлось на инвестиции и только 40% — на недвижимость для получения ВНЖ и гражданства».
«Ключевой тренд первой половины 2024 года — в изменениях целей покупки недвижимости: снизился спрос на покупку недвижимости с целью получения ВНЖ или гражданства и увеличился спрос с целью приобретения жилья для проживания и сдачи в аренду», — резюмирует Буланов из Tranio.
Непотопляемая Азия
Не все тенденции, актуальные в 2023 году, перестали быть актуальными, — интерес к Юго-Восточной Азии со стороны российских инвесторов остается неизменным, говорят эксперты.
«В этом году заметно вырос интерес россиян к азиатским направлениям, — комментирует Жарова-Райт из AREA. — Лидером спроса на недвижимость стал Таиланд. С января по март 2024 года российские покупатели приобрели 9300 объектов недвижимости в Таиланде. Одновременно наблюдался рост интереса к Индонезии, где сейчас есть предложения о покупке недвижимости на Бали. Кроме того, во Вьетнаме наблюдается 43%-ный рост заявок от российских покупателей в 2024 году».
По данным Tranio, на долю Таиланда приходится 13,6% от всех заявок на зарубежную недвижимость в первом полугодии, относительно аналогичного периода прошлого года спрос вырос на 60%.
В Таиланде средний чек за недвижимость составляет около $150 000–400 000, что делает его доступным и привлекательным направлением для инвестиций, подсчитали аналитики компании VillaCarte Group. Для сравнения, инвестиции в недвижимость США стартуют от $300 000.
«Лидером по спросу среди наших клиентов по-прежнему является Юго-Восточная Азия — Таиланд, Бали, Вьетнам, Камбоджа, — соглашается Мошева из Intermark Global. — Сделки здесь незначительно снизились относительно того же периода 2023 года, однако спрос и доля по-прежнему высоки. Мы объясняем небольшой спад открытием новых направлений и возможностей: в прошлом году Азия была одним из немногих проверенных регионов, однако сейчас ситуация стабилизировалась, и, например, в Европе наладили процесс проведения сделок, что рассредоточило интересы клиентов».