Шагреневая льгота: новостройки потеряют треть спроса из-за новой семейной ипотеки
Минфин сообщил о новых правилах льготной семейной ипотеки, которые будут действовать до 2030 года. Часть параметров сохранены: ставка по ней останется равной 6%, первый взнос — 20%, максимальная сумма кредита — 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти, 6 млн рублей — для остальных регионов.
Но есть и отличия. Прежние условия, по которым получить льготный кредит могут семьи с двумя несовершеннолетними детьми, сохранились только в некоторых регионах. Получить кредит при таких параметрах могут жители малых городов численностью до 50 000 человек, регионов с низким объемом строительства и регионов, имеющих индивидуальные программы развития (список из 35 таких регионов представил Дом.РФ).
Во всех остальных локациях семье для участия в программе необходимо наличие хотя бы одного ребенка в возрасте до шести лет либо ребенка-инвалида.
Участники рынка объяснили Forbes, что обновленные параметры льготной семейной ипотеки существенно сокращают круг потенциальных заемщиков и, следовательно, покупателей жилья, поэтому застройщикам придется активнее внедрять собственные программы стимулирования спроса.
Семейная доля
По данным ЦБ, в мае на долю льготных программ пришлось 77,5% от всех выданных ипотек. ЦБ не раскрывает доли каждой из льготных программ, однако Минстрой именно семейную ипотеку называет «самой востребованной».
«51% жилищных кредитов с господдержкой, которые были выданы в 2024 году, оформлены в рамках этой программы», — подсчитал генеральный директор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
«С начала года доля семейной ипотеки в общем объеме ипотечных сделок «Этажей», включая первичный, вторичный и загородный рынок, составляла 23,7%, среди льготных программ — 43,5%», — говорит генеральный директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Другие собеседники Forbes оценили долю семейной ипотеки от 30% до 60% от общей суммы сделок на первичном рынке.
«Ипотека дает порядка 70% сделок на рынке строящегося жилья, это инвестиции покупателей, которые позволяют застройщикам наращивать цены и снижать нагрузку на обслуживание кредита через механизм эскроу-счетов, — резюмирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Эти 70% сделок, в свою очередь, на 80–90% формируются спросом заемщиков, которые участвуют в разных государственных программах субсидирования ипотечных ставок. В 2023 году семейная ипотека стимулировала порядка 40% от общего числа сделок на рынке новостроек с субсидированными ставками».
Эффект сжатия
По словам собеседников Forbes, обновление параметров семейной ипотеки неизбежно приведет к сужению круга потенциальных покупателей, а следовательно, и спроса.
«Круг потенциальных покупателей, которые претендовали на использование этой программы в столичных регионах, сократится из-за ограничения возраста — хотя бы один ребенок должен быть младше семи лет», — обращает внимание директор ипотечного центра «Миэль» Юлия Ибрагимова.
«Сокращение, бесспорно, будет, — уверена основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. — Во многом это коснется регионов с дорогой недвижимостью, в первую очередь Москвы. Максимальный размер кредита здесь — 12 млн рублей, но количество семейных квартир, которые подпадают под эти показатели, небольшое. Поэтому произойдет отток московских покупателей в Новую Москву и область, где лимит такой же, а цены ниже. В меньшей степени такая же тенденция децентрализации может наблюдаться в Петербурге и Ленобласти».
«Падение спроса прогнозируется на уровне 30% в июле и августе, к осени рынок должен адаптироваться к ситуации, и застройщики совместно с банками будут придумывать новые инструменты», — добавляет Сагирян из «РКС Девелопмент».
«Доля семейной ипотеки с начала 2024 года в наших проектах составила 55%, и только четвертая часть не попала под действие новых условий», — более оптимистично настроена коммерческий директор СК DOGMA Людмила Зайченко.
«Обновленные условия приведут к снижению популярности семейной ипотеки на 30–40%, покупатели переключатся на другой ипотечный продукт — тот, который предлагают застройщики», — заключает директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Большинство собеседников Forbes прогнозируют, что застройщики будут поддерживать спрос собственными программами.
Все своими силами
Участники рынка уверены, что во второй половине 2024 года будет появляться все больше совместных программ банков и застройщиков, предлагающих новые условия.
«Потенциальные покупатели, не попадающие под новые параметры семейной ипотеки, могут воспользоваться альтернативными механизмами: траншевой ипотекой, ипотекой с субсидированной ставкой, которую предлагают застройщики совместно с банками», — говорит президент GloraX Дмитрий Кашинский.
«Возместить выпавших из-за новых параметров семейной ипотеки покупателей, вполне вероятно, получится, если предложить людям альтернативные виды платежей: рассрочку, субсидии или траншевую ипотеку, — соглашается руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин. — В целом, застройщик будет использовать любые инструменты, которые помогут снизить ежемесячную нагрузку на покупателя». Аналогичное мнение высказали все застройщики, опрошенные Forbes.
Однако надежды застройщиков на такие меры могут и не оправдаться. «В семейной ипотеке есть новые ограничения, например, требование, что вся сумма сразу должна поступить на эскроу-счет, что ограничивает возможности траншевой ипотеки, — подчеркивает Хусаинов из «Этажей». — Кроме того, исключена возможность покупки первички по переуступке».
Два участника рынка недвижимости рассказали Forbes, что Сбербанк запретил использование траншевой ипотеки, еще один ипотечный брокер уточнил, что аналогичный запрет начал действовать и в банке ВТБ. Источник на банковском рынке сообщил, что по новым условиям «семейной» госпрограммы выдача траншевой ипотеки фактически закрыта. В теории это возможно, но получение субсидии по таким кредитам теперь происходит только после размещения полной суммы по договору на счете эскроу, объяснил он.
«Возможность траншевой выдачи ипотеки временно ограничена только в рамках госпрограммы «Семейная ипотека» в соответствии с обновлением условий программы, — ответила пресс-служба Сбербанка на запрос Forbes. — По остальным ипотечным программам на новостройки опция оформления траншевой ипотеки сохраняется».
«В ВТБ траншевую ипотеку можно получить по базовым программам, — сообщили в пресс-службе этого банка. — На сегодняшний день траншевая ипотека занимает небольшую долю в наших выдачах».
Некоторые участники рынка полагают, что застройщики обратят внимание на малые города и регионы, где под условия семейной ипотеки попадает больше потенциальных покупателей.
«Часть компаний попробует искать спрос в городах с низким объемом строительства», — полагает Сырцов из «Метриум».
«Рынок строительства в малых городах после изменения условий семейной ипотеки становится еще более привлекательным для средних и крупных девелоперов, которые до этого предпочитали строить жилье в мегаполисах», — соглашается директор федерального комбината стеновых материалов «Винзер» Денис Жалнин. По его словам, маржинальность строительства в таких локациях меньше на 40–50%, чем в миллионниках, но при этом и порог входа здесь ниже за счет более дешевых земельных участков под строительство, стоимости инфраструктуры и более быстрым согласованием всех процедур, что снижает сроки строительства.
Традиционно участники рынка продолжают надеяться на новые меры поддержки от правительства.
«Реализация и рост новых проектов недвижимости по всей стране напрямую связаны с льготным ипотечным кредитованием», — говорит Бутин из «Главстрой-Недвижимость».
«Весьма вероятным выглядит сценарий, при котором государство в скором времени дополнит семейную ипотеку рядом новых адресных программ, что поспособствует гармонизации рынка», — рассуждает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
При участии Юлии Петровой