Коммерческая недвижимость стала недоступной для большинства крупных компаний

Высокие ставки по кредитам, недоступность коммерческой недвижимости и дорогие стройматериалы стали основными проблемами, которые затрудняют работу бизнеса в первой половине 2024 года. Такие выводы содержатся в совместном исследовании коммуникационного агентства Moscow Communications Agency и консалтинговой компании Commonwealth Partnership, проведенного при участии индустриального парка «ЦКАД 165». Организаторы исследования отобрали среди крупнейших по выручке и количеству сотрудников компаний 50 респондентов для опроса, критерием отбора было количество объектов коммерческой недвижимости в пользовании и собственности. С результатами ознакомился Forbes.

Опрос выявил три основные проблемы, с которыми бизнес сталкивается в 2024 году. Увеличение стоимости стройматериалов и ремонта назвали критичной проблемой 87% опрошенных. Повышение процентных ставок, усложняющее доступ к кредитным ресурсам и увеличивающее срок окупаемости проектов, отметили как негативный фактор 80% опрошенных. Фактор дорогих денег приводит к тому, что стоимость обслуживания и ремонта растет, а бизнес не готов тратить больше из года в год. Это, в свою очередь, влияет на долгосрочные стратегии развития и прогнозы роста компаний, на оценку рисков для инвесторов. Еще 70% респондентов назвали в качестве ключевой проблемы недоступность (дефицит) коммерческой недвижимости. 

Недоступность качественных предложений — результат «перегретого» рынка с его массовым строительством и быстрым вводом объектов, которые не отвечают запросам бизнеса, подчеркивается в результатах исследования. 

Речь идет в первую очередь об объектах складской и офисной недвижимости, уточняют авторы исследования. «В России сейчас наиболее востребована качественная индустриальная недвижимость, где есть хорошая, готовая для производства инфраструктура, — комментирует результаты опроса соучредитель проектов «ЦКАД 165» и «iЩелково» Александр Шабанов. — Пока ее не много, поэтому бизнес испытывает трудности с поиском».

По данным Commonwealth Partnership, доля свободных помещений (вакансия) в офисах в конце 2023 года составляла 7,7%, а в I квартале 2024-го — 6,9%. Вакансия в сетевых гибких офисах снизилась с 16% в конце 2023 до 7,1% в I квартале 2024-го. Лучшие предложения вымываются с рынка в кратчайшие сроки, при этом в ближайшие два года не ожидается значительного прироста нового спекулятивного строительства, делают вывод авторы исследования.

В I квартале 2024 года вакансия складской недвижимости осталась на критически низком уровне (0,6%), сохранив значение конца 2023-го. 

Наибольший интерес у инвесторов вызывает индустриальная и складская недвижимость, следует из результатов опроса: 35% респондентов поставили ей 8-10 баллов из 10 возможных, 60% присвоили 4-7 баллов и только 5% оценили свой интерес в 1-3 балла. По данным Commonwealth Partnership, на 2024-й в России заявили ввод 4,55 млн кв. м складской недвижимости (включая формат Light Industrial), это на 55% больше показателя 2023 года.  

Что касается офисной и торговой недвижимости, то 65% респондентов поставили 1-3 балла, что говорит о низком интересе, но, в отличие от крупных компаний, участвующих в опросе, частные инвесторы проявили рекордный интерес к офисной недвижимости, отмечается в исследовании. В 2023 году институциональные инвесторы вложили в офисы 135 млрд рублей, а частные инвесторы — 48 млрд рублей. По итогам I квартала 2024 года частные инвестиции составили 14 млрд рублей, а институциональные —  9 млрд рублей. «Мы видим, как развиваются продажи, и задумываемся о том, к каким структурным изменениям на рынке приведет ввод в эксплуатацию всех строящихся и заявленных к строительству объектов со стратегией реализации через продажу блоками», — комментирует ситуацию руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership Полина Афанасьева.