Keep calm and поднимай цены: жилье дорожает даже при низком спросе
Продажи московских новостроек в феврале были очень слабыми. По оценке сервиса Dataflat, в границах МКАД было заключено 4040 договоров долевого участия (ДДУ), что практически равно январскому результату (4020 ДДУ) и на 8% меньше, чем в феврале 2023 года. В Новой Москве заключено 1179 ДДУ, это на 39% хуже января, но результат февраля прошлого года превышен на 9%.
«В феврале в новостройках Москвы и Подмосковья было продано менее 8000 квартир и апартаментов, — подсчитал руководитель «Циан-Аналитики» Алексей Попов. — Это минимум со времен самых неспокойных месяцев 2022 года (мая и октября), когда зарегистрировали 7500 и 7700 ДДУ. В месячном и в годовом выражении спад выглядит не столь драматично — минус 16% и минус 7%».
«Основное падение продемонстрировали Московская область и Новая Москва как наиболее зависимые от ипотеки сегменты, снижение спроса составило 12% и 39% соответственно, — уточняет коммерческий директор MR Group Леонид Савков. — В то же время продажи в рамках Москвы (в старых границах) по итогам февраля оказались выше январских на 14%».
«Объем предложения вырос: на 17% в комфорт-классе, на 3% в бизнес-классе, на 7% в элитном сегменте, — подсчитала управляющий партнер bnMAP.pro и основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Премиальная недвижимость немного сократилась в экспозиции (минус 10%), но на фоне массового сегмента и бизнес-класса это незначительное снижение».
Опрошенные Forbes участники рынка называют целый ряд причин, по которым спрос на новостройки так снизился: это и дорогая ипотека, и снижение лимита по льготной программе с 12 млн до 6 млн рублей, и ужесточение требований банков к заемщикам, а также — просто сезонность.
Ждем весны
Слабые результаты продаж в феврале обусловлены сезонным фактором, уверены многие собеседники Forbes. «Если посмотреть на статистику, представленную Dataflat, то видно, что продажи соответствуют аналогичным продажам января — февраля 2023 года, — полагает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. — Сезонный фактор весьма характерен для продаж недвижимости на рынке».
«Опираясь на рыночные тенденции и опыт предыдущих лет, мы ожидаем возобновления роста спроса и продаж в марте, аналогично предыдущему году, — добавляет директор компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева. — Весенний период традиционно считается началом активного сезона на рынке недвижимости».
«Тенденция начала роста в марте вполне закономерна, — полагает генеральный директор VSN Group Яна Глазунова. — Первые два месяца года насыщены праздниками и выходными, которые прямо отражаются на динамике спроса, в марте же окончательно включается деловая активность как со стороны продавца, так и покупателя, что потянет за собой рост сделок. Однако не стоит ожидать резких скачков — скорее март станет отражением реальной ситуации на рынке в настоящее время».
Есть и сомневающиеся. «Не думаю, что в марте нас ожидает рост, ведь семейная ипотека, даже если бы ее не продлили, продолжала бы действовать до июля этого года, так что известие о ее продлении может повлиять на летние, а не на весенние продажи», — рассуждает генеральный директор «ОМ Девелопмент» Александр Пахоленко.
Схема
В падении спроса участники рынка винят не только сезонность, но и, в первую очередь, ужесточившиеся ипотечные условия. Это и уровень ставок вне льготных программ, и изменение с 1 января условий выдачи ипотеки с господдержкой (первый взнос — 30%, максимальный размер кредита снижен с 12 млн до 6 млн рублей), и все более высокие требования к заемщикам.
«Негативно отразилось [на спросе] именно сокращение лимитов по льготным программам, — полагает руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. — Была максимальная сумма кредита в 12 млн рублей, которая позволяла купить большую часть предложения в Новой Москве и области, где массовое предложение находится в бюджете от 8 млн до 12 млн рублей. А сейчас по льготной ипотеке лимит — максимум 6 млн рублей, остальную часть нужно брать в ипотеку по рыночным ставкам, выплачивать собственными средствами, что не могло не отразиться на спросе».
«Квартир, соответствующих новым лимитам льготной ипотеки под 8%, в Москве очень-очень мало, — объясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — С учетом минимального взноса 30% и кредитного лимита 6 млн рублей, максимальная стоимость квартиры должна составлять не более 8,6 млн рублей. Таких квартир на рынке Москвы 4-5%».
«В феврале покупатели в целом неактивно брали ипотеку, — добавляет управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. — Доля договоров с ипотекой в массовом сегменте снизилась с 79% в январе до 63% в феврале, в бизнес-классе — с 61% до 45%. В Новой Москве спад был не такой большой — с 86% до 81%, из чего можно заключить, что в Новой Москве ипотека по-прежнему популярна. Но общее количество желающих приобрести недвижимость, особенно с дорогой ипотекой, уменьшается. Те немногочисленные покупатели, готовые совершить покупку без заемных средств или с небольшой долей ипотеки, традиционно выбирают квартиру в старых границах Москвы».
«Упала доля ипотеки, и связано это с тем, что не было лимитов по IT-ипотеке и многие банки ввели комиссию за льготные кредиты, — уточняет руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. — Этот фактор повлиял на снижение продаж в Новой Москве и Подмосковье».
На этом фоне застройщики и банки возобновили попытки придумать новые схемы продаж, которые теоретически сделали бы покупку новостроек более комфортной, а ЦБ в свою очередь возобновил охоту на них. В этот раз критике регулятора подверглись схемы, при которых часть средств не сразу поступает на эскроу-счет, а временно оседает на аккредитиве банка, а доход от этого размещения банк возвращает покупателю, таким образом возникает скидка. Кроме того, ЦБ раскритиковал варианты реализации новостроек, при которых застройщики продают квартиры аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ с занижением цены, а конечному покупателю квартира поступает уже по договору переуступки, цена при этом рыночная. Такие схемы застройщики массово использовали еще в 2019 году.
Участники рынка считают, что ЦБ перестраховывается. «Сами по себе новые схемы покупки квартир безопасны, — уверена директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина. — Более того, в отличие от околонулевой ипотеки, траншевые и аккредитивные кредиты не предполагают существенных переплат. Эти схемы действительно удобны для клиентов, особенно в период действия повышенной ключевой ставки».
«Любые новые инструменты стимулирования спроса на жилую недвижимость, будь то сокращение первоначального взноса либо программы комбинированной ипотеки, либо снижение ставок и ежемесячных платежей в период строительства ЖК, идут на пользу рынку, — добавляет руководитель агентства недвижимости «Pro Обмен» Екатерина Никитина. — Они появляются исходя из реалий, в которых сегодня живут люди». Лучше найти источники спроса, чем резать объемы строительства, заключает Преображенский из Клуба инвесторов Москвы.
Часть собеседников Forbes все же сочли новые схемы не столько помощью покупателю, сколько заботой застройщиков о себе. «Размещение денежных средств на аккредитиве прямо противоречит политике безопасности по отношению к дольщику, — говорит Глазунова из VSN Group. — Очевидно, что ЦБ будет с этим бороться. Низкий платеж на время строительства влечет за собой необоснованное повышение цен на недвижимость».
«Застройщики ищут способ поддержать продажи, не снижая при этом цен, — подчеркивает Репченко из IRN.RU. — Но покупателям все эти «схематозы» не на руку: доступным жилье делает не доступная ипотека, а доступные цены».
Цена оторвалась от спроса
Если раньше новостройки дорожали из-за высокого спроса, то теперь стоимость кв. м увеличивается на фоне падающих продаж, хотя рост пока небольшой. «За февраль средняя стоимость кв. м на рынке новостроек Москвы выросла на 0,7%, до 450 000 рублей по всем сегментам», — подсчитал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«Средневзвешенная цена по Москве без элитного сегмента сейчас составляет 472 000 рублей за кв. м, что практически на 5000 рублей больше, чем в феврале 2024 года, — добавляет директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. — По Новой Москве средневзвешенная цена составляет 246 000 рублей за кв. м, это всего лишь на 1500 рублей больше февральской стоимости».
На вторичном рынке цены тоже выросли. «Средняя цена кв. м вторичного жилья по итогам февраля составила 292 960 рублей, что на 0,15% выше, чем было в январе, и на 0,18% больше, чем по итогам 2023 года, — говорит Никитина из «Pro Обмен». — При этом небольшой рост цен обусловлен не общей тенденцией к росту, а вымыванием с рынка самых бюджетных предложений, что приводит лишь к номинальному росту средних цен». «Но, скорее всего, на вторичке цены поползут вниз ближе к майским праздникам, под давлением дальнейшего снижения спроса, накопления предложения и высоких ставок», — прогнозирует Репченко.
В новостройках же традиционно используются скидки, а не снижение цен. «Цены на первичном рынке замерли, по крайней мере в прайсах застройщиков, — говорит Репченко. — Но на фоне снижения спроса застройщики запускают все новые акции и предложения. В феврале 2024 года размер дисконта достигал 30%, в марте максимальные скидки находятся на этом же уровне».
«В настоящий момент застройщики предлагают точечные акции, пытаются переманить клиентов друг у друга с помощью акций и скидок, что естественно в период охлаждения спроса», — добавляет руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина.
Драмы не будет
Участники рынка новостроек не драматизируют ситуацию, хотя и строят прогнозы с осторожностью. Оптимизма им добавляет продление семейной ипотеки и накопленная подушка безопасности, пессимизма — неизвестность относительно новой конфигурации льготных программ и перспективы жесткой конкуренции за клиентов с инвесторами, вторичным рынком и друг с другом. «Массовых застройщиков ожидает непростой год, но финансовая подушка безопасности, сформированная в 2023 году, позволит пережить этот период сравнительно безболезненно», — полагает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
«Сокращение ажиотажного спроса повысит уровень конкуренции между застройщиками, стимулируя их чаще применять различные гибкие маркетинговые инструменты», — добавляет Бардина из «Суммы элементов». «Что касается вторички, то нужно понимать, что с частными лицами покупателю проще договориться по цене, они более гибкие в этих вопросах», — сетует руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы» Виктория Ковалевская.
«В текущем году на март пришлась выборная кампания, и традиционно в этот период многие процессы замирают, — рассуждает Сазонова из NF Dom. — Какой-либо динамики мы ожидаем скорее от апреля. Игроки рынка надеются на смягчение политики ЦБ и начало процесса плавного снижения ключевой ставки». В марте выборы, а после них заседание ЦБ, поэтому те, у кого нет четкого понимания по финансам, ждут изменений во второй половине марта, заключает вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.