Сверхновое русское зарубежье: почему российские девелоперы опять идут в другие страны
«Компании идут в зарубежные страны с целью формирования новых связей для потока капитала и диверсификации бизнеса, — считает член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. — Теперь связи выстраиваются в том числе через Дубай. Девелоперы идут туда, где есть спрос, раньше он фокусировался преимущественно на Европе, теперь — на Азии».
«Уже шесть девелоперов официально вышли с жилыми проектами или отелями в ОАЭ: Forum Group (запустили проект еще в 2018 году), Orange Group, Becar Asset Management Group, MERED, QUBE Development, VOS'HOD, — говорит партнер Nikoliers Андрей Косарев. — Девелопер складской недвижимости Radius Group вышел в ОАЭ, еще как минимум 11 девелоперов находятся на стадии поиска партнеров, подбора и покупки земельных участков, проектирования».
Forum Group — крупный девелопер родом из Екатеринбурга, Orange Group, Becar Asset Management Group — из Санкт-Петербурга, MERED — международное подразделение крупного федерального застройщика группы «Пионер». VOS'HOD занимается строительством элитной недвижимости в Москве. QUBE Development связан с застройщиком, который работает на столичных рынках более 30 лет и который старается не афишировать эту связь.
В конце 2023 года один из крупнейших застройщиков Москвы ФСК Владимира Воронина объявил о планах выхода на рынки Таиланда, Вьетнама, Сербии, Омана и Узбекистана, консалтинговая компания Ricci инвестировала в жилые проекты на Бали.
Собеседники Forbes рассказали, что девелоперы, выходя на зарубежные рынки, чаще всего следуют за инвестиционным спросом, спрос — за туризмом, причем девелоперы иногда опаздывают и выходят на рынок, который уже выдохся.
Курортники
Существует алгоритм, в соответствии с которым российские покупатели начинают проявлять интерес к недвижимости той или иной страны: сперва они приезжают туда на отдых, затем начинают интересоваться местным жильем. «Вся история начинается с туризма, который напрямую влияет на желание россиян приобрести недвижимость в этих местах», — говорит эксперт по недвижимости Георгий Патанин.
«Интерес к покупке недвижимости россиянами в зарубежных локациях практически всегда начинается с туризма, — соглашается CEO и управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева. — Это мы можем наблюдать на примере Дубая, Пхукета, Бали. Там, где есть спрос на туристические поездки, где оптимально выстроена логистика, там и фиксируется наиболее активный спрос на недвижимость. На примере Омана мы можем наблюдать развитие этого направления после того, как в страну были запущены прямые рейсы из Москвы».
Оман — небольшое государство, занимает часть Аравийского полуострова, граничит с Саудовской Аравией. Население 5,6 млн человек. По данным сервиса Tranio, в 2023 году количество запросов россиян на недвижимость в этой стране выросло на 200%. «Существует несколько источников формирования спроса на недвижимость со стороны россиян: туристический поток в эту страну, сформированное русскоязычное комьюнити, близость к стране высокого спроса и комфортные условия релокации», — перечисляет руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow Денис Перковский.
Миграция профессионалов
Один из косвенных, но четких признаков того, что в страну устремился спрос российских покупателей недвижимости, — туда начинают нанимать риелторов российского происхождения.
«К примеру, спрос на недвижимость Дубая стремительно вырос в апреле 2022 года, тогда же дубайские работодатели начали привлекать русскоязычных брокеров недвижимости, — говорит генеральный директор рекрутингового агентства ProPersonnel Татьяна Долякова. — Со второй половины 2022 года российские девелоперы начали искать местных директоров по строительству, но маркетологов — из России. Пик спроса также пришелся на ноябрь 2022-го. Количество вакансий директоров увеличилось в шесть раз, маркетологов — в 5,5 раза. В 2023 году рынок стабилизировался после бурного всплеска. На 15% упал спрос на директоров, на 25% — на маркетологов, на 50% — на брокеров».
«Россияне за рубежом очень активно устраиваются работать риелторами, — соглашается директор компании «Финион» Вячеслав Картамышев. — Особенно в ОАЭ, где уже очень много российских агентств по недвижимости и русскоязычных агентов. В некоторых публикациях СМИ число агентств по недвижимости, открытых россиянами в ОАЭ за все годы, оценивают в 2500 фирм, но мы считаем, что их все же меньше. При этом число русскоязычных риелторов в одних только Эмиратах можно оценить в 3000–4000 постоянно работающих сотрудников».
Первопроходцы
Часто сами риелторы первыми нащупывают потенциал того или иного рынка и пытаются направить спрос покупателей в новое русло. «Участниками продвижения обычно выступают три типа субъектов: агентства недвижимости, девелоперы и блогеры, а далее эстафету подхватывают СМИ», — говорит Перковский из Barnes International Moscow.
«По большей части сначала на рынки других стран выходят риелторские и консалтинговые агентства из России. Они становятся катализаторами спроса, формируя инвестиционный продукт, адаптированный под российского покупателя», — добавляет директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
«Пионерами зарубежного рынка обычно являются риелторы и агенты, — уверена основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate Татьяна Агеева. — Они активно ловят тренды, держат нос по ветру и анализируют новые рынки, особенно если на существующих слишком сильно выросла конкуренция, а цены перегрелись, как это происходит сейчас с Эмиратами и Турцией. Частая ситуация: клиент звонит, чтобы узнать о недвижимости в одной локации, а ему продают другую, описывая выгоды, преимущества, презентуя проекты и сравнивая цены. Именно так зарождалась волна спроса на Оман: агенты предлагали его как интересную альтернативу ОАЭ и Саудовской Аравии. Далее агентства начинают продвигать перспективную локацию в СМИ, на сайтах объявлений по недвижимости и так далее. После подключается сарафанное радио, затем — девелоперы».
Другая категория первооткрывателей — частные инвесторы.
«Самые первые участники цепочки — это частные инвесторы, они формируют первую волну интереса к направлению или конкретной локации, — объясняет управляющий партнер BM Group Development и основатель международного агентства недвижимости Monet Real Estate Михаил Бушмин. — Потом открываются специализированные агентства. А когда первые инвесторы уже перепродают лоты и получают высокие дивиденды, тогда уже подтягивается большинство. Девелоперские компании и крупные инвесторы заходят на этом этапе».
«Обычно все начинается с того, что российские инвесторы начинают проявлять интерес к определенным направлениям, и только потом за ними следуют девелоперы», — соглашается основатель инвестиционной компании Edeluxe Юлия Щукина.
Тяжеловесный девелопмент
Девелоперы не выходят на «холодный» рынок, где еще нет сформировавшегося спроса. Иногда эта осторожность работает против них, и проекты стартуют, когда пик спроса уже прошел, в других случаях спрос оказывается устойчивым, а зарубежная экспансия — успешной.
«Девелопмент приходит вслед за клиентами, часто с временным лагом около трех лет, — рассказывает руководитель офиса Whitewill Dubai Ольга Панькина. — Тяжеловесный девелопмент наблюдает за спросом несколько лет, и когда риски для него становятся постижимы, заходит в регион, в котором активность соотечественников к этому моменту может уже спадать. В результате девелоперу приходится перестраиваться из компании, которая знала, как строить для русских, в компанию, которая не очень понимает, как строить для иностранцев».
«Возможно, что есть синергия между девелоперами и инвесторами, — рассуждает владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate, член AREA, Виктор Садыгов. — Многим инвесторам комфортнее приобретать недвижимость у своих соотечественников, и это может даже быть [их] конкурентным преимуществом».
«В качестве положительного примера можно привести Кипр, где российские компании уже более 10 лет строят и реализуют свои объекты, — рассказывает директор департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Ларина. — Нередко частные инвесторы выступают в качестве соинвесторов. Или, например, в Греции на острове Крит крупным российским девелопером ведется строительство жилого комплекса класса люкс. Текущие тенденции указывают и на растущий спрос российских девелоперов к азиатским направлениям, в частности к Таиланду».
ИП «Моржов» на дальних берегах
Вход на некоторые рынки, в первую очередь азиатские, упрощает то, что можно строить дома не из категории «тяжелого люкса», поэтому проекты там реализует множество девелоперов с российскими корнями, часть из которых не имеют на родине раскрученных брендов.
«Здесь ты ИП «Моржов», а там — Grand Luxury Thailand DeLuxe Realty (оба названия вымышленные. — Forbes), здесь продаешь бани и бытовки, а там — виллы на побережье, и вас таких там много», — иронизирует пожелавший остаться анонимным владелец строительной компании, занимающейся в России загородной недвижимостью, который совместно с партнерами реализовал в Таиланде жилой проект.
«Большое количество российских девелоперов вышли на рынки Юго-Восточной Азии, — соглашается сооснователь и управляющий партнер Tranio Михаил Буланов. — По оценкам Торгового представительства России в Индонезии, порядка 800 девелоперов с российскими корнями ведут бизнес на Бали. В последние годы российские игроки наращивают активность и в Таиланде. По данным локальных аналитиков из C9 Hotelworks, до половины всех юнитов на севере Пхукета сейчас строят компании с российским происхождением».
«Российские компании выходят на рынки Таиланда, Бали, Кипра, Северного Кипра, где они специализируются на строительстве объектов малой площади, адаптируясь к местным условиям и спросу», — резюмирует управляющий партнер NF Group, соучредитель УК «Парус Управление Активами» Алексей Новиков.
Нельзя сказать, что выходить на азиатские рынки просто, уточняют собеседники Forbes.
«В Таиланде иностранным компаниям приходится проходить много бюрократических процедур, связанных с проверкой земли, — отмечает Мошева из Intermark Global. — При этом несколько проектов от девелоперов из России и стран СНГ в Таиланде уже реализованы. В этой стране строят на участках от 15 соток земли, чаще всего это кондоминиумы или смешанные проекты (кондо+виллы)».
На самом горячем рынке прошлых лет, в Дубае, все еще сложнее. «Проекты в Дубае отличаются более долгим циклом, порядка четырех-пяти лет, за счет того, что только работы на уровне фундамента могут занимать до полутора лет, — объясняет Мошева. — Это существенно дольше, чем, например, в Таиланде и на Бали. Кроме того, в ОАЭ действует система эскроу-счетов, когда застройщик не может пользоваться деньгами клиентов, что увеличивает порог входа для девелопера».
Зато рынок индонезийского острова Бали большинство собеседников Forbes назвали наиболее благосклонным к российским проектам. «Локальные девелоперы из стран Азии нередко уступают российским компаниям по качеству строительства и дизайна, уровню клиентского сервиса, — подчеркивает Буланов. — На рынке Бали или Пхукета девелоперы из России могут успешно конкурировать с местными компаниями, перетянув у них не только клиентов-россиян, привыкших к определенным стандартам качества, но и клиентов из США, Австралии и стран Европы. Дубай и азиатские направления востребованы среди инвесторов в силу достаточно высоких доходностей: арендная недвижимость в Дубае может обеспечить порядка 7–8% годовых, а объекты на популярных курортах в Таиланде и на Бали — до 10–12% годовых. Для клиентов из России также важны возможности по движению капитала, физическому перемещению, защите от рублевых рисков».
«Бали и другие курортные районы Индонезии представляют привлекательные возможности для инвестиций благодаря почти круглогодичной активности и отсутствию сезонных ограничений, характерных для многих других мест, таких как Турция, — говорит руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова. — По сравнению с Турцией и Дубаем, где также есть интерес к инвестициям, Индонезия выделяется как лидер».
Прохладные рынки на будущее
Многие рынки, на которых особенно активны российские девелоперы, уже отличает перегрев, поэтому собеседники Forbes говорят о поиске новых локаций, тех самых, куда уже устремили свои стопы туристы, а взоры — инвесторы. «Для выгодных инвестиций всегда интереснее всего новые рынки, где есть дефицит недвижимости при высоком спросе на нее и платежеспособности населения, — объясняет Садыгов из Nika Estate. — Чем раньше инвестор находит новый растущий рынок, далекий от пика цен, тем больше сливок снимет с локации. Вот почему Оман, Саудовская Аравия или вот такая локация, как Кейптаун, сейчас в тренде — там только начинается бурное развитие рынков». «Мы видим большой потенциал у Саудовской Аравии и Омана», — соглашается Буланов из Tranio.
«Если полтора года назад, когда мы продавали недвижимость в Омане, даже про саму страну из россиян мало кто знал, то сейчас российских инвесторов там становится все больше», — делится наблюдениями Мошева из Intermark Global.
За пределами Аравийского полуострова тоже немало потенциальных локаций. «Спрос на Бали начинает снижаться, поэтому девелоперы, особенно российские, могут скоро обратить свой взгляд на другие острова Индонезии, — прогнозирует Щукина из Edeluxe. — Спрос на недвижимость в этой стране остается стабильным».
«Я бы отметил несколько неочевидных курортных зон, к примеру, Маврикий, где сейчас идет активная стройка люксовых резиденций, в основном для удовлетворения спроса европейских инвесторов и конечных покупателей», — добавляет Бушмин из BM Group Development.
«Стоит отслеживать Египет, Китай, Вьетнам, Малайзию, Мексику, Панаму, Уругвай, — перечисляет Перковский из Barnes International Moscow. — Там уже присутствует российский спрос, но пока в скромных масштабах».