С молотка: почему крупные инвесторы не хотят покупать недвижимость на торгах

По итогам первого полугодия крупнейшие консалтинговые компании отчитались о значительном росте инвестиций в недвижимость. По оценке IBC Real Estate (есть у Forbes), за первые шесть месяцев 2023 года инвесторы вложили в коммерческую недвижимость и земельные участки 360 млрд рублей — вдвое больше, чем годом ранее. По данным NF Group (есть в распоряжении Forbes), объем инвестиций в недвижимость России в первом полугодии составил более 291 млрд рублей, что на 53% превышает результат первого полугодия 2022-го.  

Причиной роста рынка эксперты часто называют необходимость пристраивать свободные деньги в попытке уберечь их от инфляции. Но остается сегмент, который устремившийся в коммерческую недвижимость кеш пока обходит стороной. Речь идет о недвижимости, реализуемой на торгах — муниципальных и банкротных. Опрошенные Forbes участники рынка уточняют, что небольшие лоты продаются вполне успешно — но так было и прежде, а вот крупные объекты популярностью не пользуются — потенциальных покупателей не устраивает их качество.

Сдержанный рост

Часть инвестиционного спроса все же досталась объектам, продающимся с торгов, говорят собеседники Forbes. В первом полугодии 2023 года состоялось 102 аукциона и конкурса «ДОМ.РФ», что на 65% больше, чем за аналогичный период 2022-го.

«В первой половине 2023 года по сравнению с аналогичным периодом 2022 года выручка выросла в пределах 4%, а среднее количество участников торгов увеличилось с 2,9 до 4,5 человек», — отмечает директор подразделения «Реализация федерального имущества» «ДОМ.РФ» Николай Сарокваша. 

У «Сбера», владеющего собственной торговой площадкой Portal DA, иная статистика. «Если в первом полугодии 2022 года было совершено 676 сделок на сумму 2,965 млрд рублей, а средний чек составил 4,387 млн рублей, то за аналогичный период 2023 года состоялось 532 сделки на сумму 3,188 млрд рублей, средний чек — 5,993 млн рублей, — делится результатами представитель пресс-службы Сбербанка. — При этом среднее количество участников торгов сократилось на 10% — с 2,35 до 2,12. Однако данный тренд наблюдается в целом на рынке банкротных торгов: в нынешнем году количество участников на российском рынке банкротных торгов уменьшилось на 16%».

Департамент Москвы по конкурентной политике зафиксировал самую существенную динамику среди всех организаторов торгов, опрошенных Forbes. «С января по июнь 2023 года инвесторы приобрели на торгах 710 нежилых объектов, это в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, — рассказывает представитель пресс-службы департамента. — В числе выставленных на торги лотов было 672 нежилых помещения и 38 отдельно стоящих зданий, из них восемь — вместе с земельными участками. Кроме того, за полгода продано 44 земельных участка для коммерческого использования и частного строительства, реализовано 118 нестационарных торговых объектов — почти в два раза больше, чем за аналогичный период 2022-го, когда торги состоялись по 64 объектам».

«Мы подтверждаем тренд на увеличение инвестиционной активности, в особенности по сегментам нежилых помещений, а также торговых, офисных зданий и особняков», — резюмирует исполнительный директор Российского аукционного дома (РАД) Константин Раев.

Дьявол в деталях

Хотя общая статистика по торгам скорее положительная, есть нюанс: большая часть роста приходится на недорогие объекты, такие как квартиры и помещения стрит-ретейла, которые приобретают конечные пользователи и частные инвесторы. 

«Мы наблюдаем снижение средней стоимости проданных объектов и уменьшение количества крупных сделок: на торги приходит большее количество клиентов, в том числе частных лиц, готовых покупать более мелкие объекты, — описывает ситуацию Раев из РАД. — Крупные инвесторы также готовы к вложениям, однако, как и ранее, это всегда взвешенные решения. Но наибольший рост спроса отмечается на помещения стоимостью до 20 млн рублей».

«По объектам стоимостью более 100 млн рублей сделок на Portal DA было немного», — добавляет представитель пресс-службы Сбербанка. В 2022 году, отмечает он, их было пять: два коммерческих здания и три производственных комплекса. В 2023 году пока что только четыре сделки — три коммерческих здания и имущественный комплекс сельхозпредприятия. «Самыми популярными по количеству участников (более 10) являются объекты жилой недвижимости — квартиры и дома», — говорит собеседник.

«Статистика зависит не только от интереса аудитории, но и от того, сколько таких объектов город передал для реализации на торгах, — уточняет представитель департамента Москвы по конкурентной политике. — Что касается небольших коммерческих объектов, то здесь действительно наблюдается постоянный рост интереса. К примеру, за шесть месяцев текущего года реализовано 118 нестационарных торговых объектов — почти в два раза больше, чем за аналогичный период 2022-го, когда торги состоялись по 64 объектам. Но наибольшая конкуренция достигается в аукционах по продаже и аренде земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, где участвуют в среднем 11 претендентов на лот».

Почему же не растет спрос на крупные лоты? Участники рынка полагают, что качество крупных объектов коммерческой недвижимости, выставляемых на торги, не соответствует запросам инвесторов. «Объекты, попадающие на аукционы, в некоторых случаях имеют обременения или не всегда коммерчески успешны, поэтому их и выставили на торги», — говорит старший директор CORE.XP Ирина Ушакова. «Стоимость таких активов часто установлена существенно выше рынка, чтобы покрыть неэффективность прежних решений», — сетует инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов.

«Для профессиональных инвесторов главное — это выбор качественного объекта с определенными характеристиками, с прогнозируемой доходностью и арендным потоком, — объясняет партнер NF Group Станислав Бибик. — Объекты, выставленные на торгах, не всегда соответствуют этим параметрам. Банкротные активы и участки под девелопмент, реализуемые на торгах, иногда удается продавать, однако не всегда они могут представлять интерес из-за рисков, связанных с их приобретением и дальнейшим использованием».

«Более простые лоты, небольшие региональные ТЦ и гостиницы уходят очень быстро и с бо́льшим количеством участников торгов», — добавляет руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Ирина Ушакова из CORE.XP в качестве примера таких лотов приводит проданные в марте ТРЦ «Галактика» в Краснодаре и московский ТЦ «Сфера».