Холодное лето: почему ипотека не разогрела рынок загородной недвижимости

В мае выдача ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в «Сбере» обновила рекорд: всего было выдано 8200 кредитов на 35,3 млрд рублей, это максимальное значение с начала работы программы. Для сравнения, по данным онлайн-маркетплейса «Домклик» Сбербанка, в 2021 году заемщики ежемесячно оформляли ипотеку на индивидуальные дома на 2 млрд рублей. Всего в мае 2023 года «Сбер» выдал 108 200 ипотечных кредитов на 349 млрд рублей.

При этом участники загородного рынка, с которыми побеседовал Forbes, отмечают, что рост спроса на ипотеку ИЖС пока не привел к существенному росту продаж загородной недвижимости, рынок только восстанавливается после провала 2022 года, а спрос в низком и среднем ценовом сегменте сместился в сторону участков без подряда (УБП). 

Слабый спрос

Для загородного рынка лето является высоким сезоном, но, по словам собеседников Forbes, в этом году его пик пришелся на апрель, после чего спрос скорректировался вниз и стабилизировался. «Индекс спроса (отношение числа целевых действий с объявлениями по загородной недвижимости, например, просмотров и запросов контактов, к значениям 2021 года. — Forbes) достиг максимума на стыке марта и апреля, — говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Тогда активность аудитории превышала показатели лета и осени прошлого года, но с тех пор спрос стабилизировался. Последние шесть недель он на 10% ниже апрельских максимумов».

«Наиболее заметный всплеск покупательского интереса пришелся на середину весны, — соглашается управляющий партнер Nordhus Ольга Магилина. — Но назвать этот спрос каким-то экстремально высоким язык не поворачивается, ведь весна 2022 года ознаменовалась достаточно скромным количеством обращений и сделок по купле-продаже участков без подряда».

Большинство собеседников Forbes отмечают, что спрос стал экономным: люди даже сильно заинтересованные в строительстве собственного дома ищут наиболее доступные варианты. Этим эксперты объясняют интерес именно к участкам без подряда. «С начала осени 2022-го и до весны года текущего происходило некоторое снижение цен на УБП, — отмечает Магилина. — И хотя снижение это редко составляло более 1–1,5% в месяц, к середине марта накопленное снижение уже составило порядка 10–12%».

«Главный критерий выбора у покупателей — участок должен соответствовать их бюджету, — добавляет владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. — В экономсегменте средний бюджет на участок (не за сотку, а за участок целиком, люди рассматривают именно объекты разных площадей с приоритетом по цене) — 500 000–700 000 рублей. Средний класс выбирает участки от ЦКАД до МКАД, и средний бюджет тут составляет 5 млн рублей».

«В сегменте загородных домов, расположенных на расстоянии до 25 км от МКАД, самыми востребованными весной текущего года были участки площадью от 4 до 8 соток под строительство дома на 100–150 кв. м, — уточняет руководитель департамента управления загородными проектами «ТСН Недвижимость» Андрей Галкин. — Средний бюджет покупки участка — 3–6 млн рублей, бюджет на стройку — от 6 млн в зависимости от технологии. То есть люди стараются уложиться в 10–14 млн рублей на строительство или покупку полностью готового дома».

Средняя стоимость сотки, по словам Попова, сейчас составляет примерно 442 000 рублей. «В элитном сегменте средняя стоимость сотки — 2,5 млн рублей», — уточняет директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

«Цены на участки отличаются в десять раз в зависимости от статуса земли и удаленности от МКАД, — уточняет независимый эксперт по недвижимости Александр Коваленко. — В 15 км от МКАД стоимость сотки будет от 700 000 до 2,5 млн рублей. В 30–40 км от МКАД цены начинаются от 600 000 рублей за участок до 3 млн рублей за участок, чем дальше — тем дешевле. На Волге под Ярославлем стоимость сотки — от 20 000 рублей».

Хватит всем

В мае вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что в стране может начаться дефицит участков для индивидуального строительства. Участники загородного рынка не согласны с такой оценкой: по их словам, глобально земли под застройку хватает, хотя в отдельных локациях или категориях спрос может превышать предложение.

«В элитном сегменте участки — достаточно дефицитный продукт, как правило, спрос как раз подстегивает появление нового предложения, — рассуждает Колосницын из Penny Lane Realty. — По нашей базе, сейчас в продаже 600 участков, из них 450 продаются на первичном рынке. В прошлом году было продано 205 участков».

Дефицит участков наблюдается и в «ближнем поясе» Подмосковья. «Участков под строительство не хватает, и в ближайшей перспективе этот дефицит будет только увеличиваться в связи с отсутствием свободных мощностей по электро- и газоснабжению и отсутствием земельных участков (от 15 га) под строительство поселков в пределах 30 км от Москвы: практически все застроено или рядом неблагоприятные факторы — производство, кладбища, свалки», — объясняет учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов.

Но в массовом сегменте дефицита нет, на этом сходятся большинство собеседников Forbes. «Предложение земельных участков без подряда превышает текущий объем спроса в десять раз», — говорит директор департамента маркетинга ФСК Family Екатерина Коган. По ее данным, в продаже находится порядка 39 000 участков без подряда. «В Московском регионе сейчас в активной реализации находится 32 000 объявлений по продаже земельных участков», — подсчитал Попов из «Циан.Аналитики».

Ипотечные сложности

Долгие годы участники загородного рынка сетовали на отсутствие массовых ипотечных продуктов для этого сегмента. После появления ипотеки на ИЖС резкого роста спроса не произошло, поскольку, по словам опрошенных экспертов, условия существующих программ все еще жестковаты или не соответствуют запросу потребителя.

«Проблема в согласовании объекта недвижимости, так как у каждого банка свои условия и нюансы, — объясняет Галкин из «ТСН Недвижимость». — Абсолютное большинство покупателей сегодня хотят ипотеку по самым низким ставкам. Основные программы, где процент по кредиту самый низкий, — это семейная и IТ-ипотека. Однако они по условиям доступны только в том случае, если дом будет строить аккредитованная строительная компания по договору подряда. Взять такой кредит для самостоятельного возведения дома нельзя, а работа через аккредитованных подрядчиков удорожает строительство как минимум в полтора-два раза, что нивелирует выгоду от низкой ставки».

«Ипотеку ИЖС предлагает слишком мало банков, а те, которые кредитуют, выдвигают дополнительные условия: требуют дополнительное поручительство либо дополнительный залог, что бывает тяжело исполнить покупателям», — добавляет Коган из ФСК Family. «В целях перестраховки банк сбрасывает 30–40% с рыночной стоимости земли, — сетует Лазовский из «Дома Лазовского». — В результате за участок рыночной стоимостью 10 млн рублей могут дать [кредит только на] 6–7 млн рублей».

«В условиях такой низкой конкуренции банки совершенно не замотивированы сделать процесс более простым и понятным для подрядчика, — резюмирует Магилина из Nordhus. — При этом условия ипотечного кредита для его получателя-физлица остаются очень далекими от условий, предлагаемых покупателям городских квартир».