Буря перед затишьем: почему в мае подскочил спрос на новостройки

В мае заметно выросло количество договоров долевого участия (ДДУ), заключенных в Новой Москве. По данным сервиса Dataflat, рост относительно апреля составил 12%, до 1785 ДДУ. При этом в границах старой Москвы ситуация иная —зафиксирован небольшой спад на 2%, до 5582 ДДУ. Аналогичную тенденцию зафиксировал и Циан (данные есть у Forbes): в Новой Москве рост составил 12,5%, до 1800 ДДУ, в старой Москве — спад на 3,5%, до 5700 ДДУ.

О росте спроса на новостройки свидетельствуют и данные сервиса «Домклик», согласно которым в мае по всей стране вырос спрос на семейную ипотеку (плюс 8% к апрелю), а Москва — в числе регионов-лидеров по выдаче (6,1 млрд рублей). В Москве по этой программе можно приобрести жилье только у застройщика.

«Мы видим положительную динамику [по ипотеке] в Москве, об этом свидетельствуют объемы выдачи по льготным программам — 7000 кредитов на 55,8 млрд рублей, — приводит данные руководитель аналитического центра «Дом.РФ Михаил Гольдберг». — Из них 3100 (рост на 5% к апрелю) пришлись на «Льготную ипотеку» (всего кредитов на 23,5 млрд рублей), 3200 (плюс 3%) — на «Семейную ипотеку» (25,4 млрд рублей) и 576 кредитов (плюс 1%) — на «IT-ипотеку» (6,9 млрд рублей)».

Аномалия

Май традиционно становится одним из самых неудачных месяцев по продаже квартир из-за длинных выходных, поэтому результаты, сопоставимые с апрельскими продажами или даже превосходящие их, как это произошло в Новой Москве, собеседники Forbes называют аномалией. «Прошедший май оказался нетипичным, мы наблюдали много обращений и визитов даже в праздничные дни, хотя обычно люди используют их для отдыха на даче или путешествий, — отмечает коммерческий директор Asterus Вера Стефан. — В этом году многие потенциальные покупатели решили использовать майские праздники для решения квартирного вопроса». Этот май — нестандартный по сравнению с показателями мая прошлого года, длительные выходные не повлияли негативно на спрос, удивляется руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.

«Количество обращений относительно апреля из-за длинных выходных дней снизилось на 11%, а вот количество просмотров и реальных сделок, напротив, выросло на 2%, а с учетом бронирований на первичном рынке — на 6,5%», — приводит свою статистику директор компании «Этажи» в Москве Евгений Затонский.

«Мы отмечали разнонаправленную динамику спроса в зависимости от региона, сегмента и локации, — говорит заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова. — Но в целом покупательская активность в прошлом месяце осталась на уровне апреля, так что с учетом сезонности и майских праздников можно говорить, что фактически первичный рынок в Московском регионе вырос».

Опрошенные Forbes участники рынка подтверждают и неравномерную динамику спроса — в границах МКАД он просел либо почти не изменился, зато уверенно рос в Новой Москве. «По нашим данным, в мае только на первичном рынке Новой Москвы был рост продаж на 7%, в старой Москве и Московской области — снижение на 2% и 5,6% соответственно», — говорит генеральный директор «НДВ Супермаркет недвижимости» Наталия Кузнецова. В мае спрос на строящееся жилье в Москве действительно вырос на 3% относительно апреля, отмечает девелопер жилого кластера RDD Владимир Щекин: «В Новой Москве было заключено на 12% больше договоров долевого участия, чем месяцем ранее. В старой Москве за аналогичный период тоже прирост, но символический — 0,5%».

Доступная Новая

У нетипичного майского спроса и его неравномерного распределения по сегментам опрошенные эксперты обнаружили несколько разных причин, выстреливших одновременно. По их словам, в Новую Москву покупатель потянулся за новыми проектами и более доступными ценами.

Существенный рост числа сделок на рынке Новой Москвы объясняется запуском интересных акций локальными застройщиками, полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Рост спроса на новостройки Новой Москвы в мае был обусловлен выводом в продажу рекордного количества лотов по очень привлекательным условиям», — добавляет генеральный директор агентства недвижимости Dolgov pro Дмитрий Долгов.

«В Новой Москве в апреле и мае в реализацию вышло 29 новых корпусов с суммарной площадью 425 000 кв. м, — уточняет представитель «Циан.Аналитики». — Это почти 40% от всех запусков новинок в Москве, тогда как обычно в последние годы на ТиНАО приходилось не более 25% от объема новинок рынка. Корпуса на старте всегда продаются чуть быстрее за счет привлекательных цен».

«Для сравнения, за предыдущие три месяца (январь-март) в Новой Москве в продажу вышли только шесть новых корпусов, — добавляет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — На старте продаж в мае цены начинались от 4,4 млн рублей за лот, или от 123 500 рублей за кв. м. В то время как средняя стоимость квадратного метра первичного рынка в Новой Москве в зависимости от района составляет 140 000—250 000 рублей. Вероятно, активный вывод на рынок нового предложения в совокупности со скидочными акциями от застройщиков простимулировали спрос».

Доступная вторичная

За доступным жильем покупатели направились не только в Новую Москву, но и на вторичный рынок, говорят собеседники Forbes. «На вторичном рынке спрос в мае (авансы и сделки) на 2% превзошел апрельский и в 2,5 раза — майский прошлого года», — подсчитал директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Оживление на вторичном рынке собеседник Forbes связывает с действием отложенного спроса и переходом клиентов из сектора новостроек во вторичный сегмент: «По нашим подсчетам, около 20% покупателей переориентировались на «вторичку». 80% продавцов сегодня без проблем предоставляют скидки, в среднем 3-5%, остальные изначально выставляют квартиры по оптимальной цене, которая не предусматривает дисконт».

В этом году рынок активно разворачивается в сторону вторичной недвижимости за счет сокращения количества субсидированных программ и программ с отложенным платежом в новостройках, добавляет Затонский из «Этажей». «Одновременно на вторичном рынке происходит постепенное снижение ипотечной ставки — за год на 2,35 п. п., или  10,23%», — подчеркивает Кузнецова из «НДВ. Супермаркет недвижимости».

«На вторичном рынке спрос поддерживает переток покупателей с первичного рынка, где, несмотря на все льготы и скидки, жилье остается дорогим», — резюмирует Репченко из IRN.RU.

Напуганные ЦБ

Третьим фактором, сформировавшим картину майского спроса, собеседники Forbes назвали анонсированное ЦБ повышение минимального первоначального взноса по ипотеке, который с 1 июня будет составлять не менее 20% от стоимости квартиры.

«Основным фактором положительной динамики покупательской активности стала новая политика Центробанка, который объявил об ужесточении условий по выдаче льготных ипотечных кредитов: это подтолкнуло тех клиентов, которые сомневались и откладывали покупку недвижимости на будущее, оформить сделку сейчас», — рассуждает заместитель коммерческого директора ГК «Садовое кольцо» Сергей Кропанев.

На спросе отразилось решение регулятора, соглашается Стефан из Asterus: «Вероятно, часть покупателей решили ускорить процесс выхода на сделку, чтобы успеть получить ипотеку по прежним условиям. Например, рекордные декабрьские показатели 2022 года стали результатом не только сезонности, но и «подогрева» рынка сообщениями о возможной отмене льготной ипотеки с господдержкой».

Ряд собеседников Forbes ожидают, что вскоре рынок войдет в новый период спада. «Люди вновь рассматривают перспективы покупки недвижимости после экономических и политических шоков [2022 года], — рассуждает  коммерческий директор ГК «МИЦ» Павел Лепиш. — Летом клиенты продолжат наблюдать за динамикой строительства, посещать офисы продаж, но роста сделок в ближайший период не стоит ждать, это [был] отложенный спрос». Ужесточение условий по ипотеке, вероятно, отсеет часть покупателей, резюмирует Стефан из Asterus.